谢逸枫:海南或成两会政策调控“暴风眼”

　　  2010年1月中旬开始，地方两会相继拉开帷幕。处在调控十字路口的房地产业成为各地人大代表、政协委员们议案提案的焦点，政府工作报告及主管部门拟定的政策纷纷剑指楼市泡沫。近期“国11条”出台，央行二次上调存款准备金率，银行收紧二套房贷款政策，一些地方监管部门也推行了楼市新政，这一系列政策密集作用于房地产市场，使得中国楼市出现了渐次“烧退”的迹象，一些城市出现了价格横盘整理、成交量萎缩的局面。牛年的中国楼市走出了一条单边上扬的大牛市，虽然在2010年年初出现了成交量的大幅回落，但高企的房价似乎仍未受到太大的影响而出现全面的下调,虎年楼市 "虎威犹存"还是"骑虎难下"？

　　

　　  2010年2月23日，北京市建委、发改委、财政局、国土局等9部门联合下发《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称《意见》），提出11条调控北京房地产市场的具体措施，俗称“京11条”。《意见》从供应、信贷、市场、监管等多个方面进行调控，其中重申二套房首付比例不得低于40%、不足5年的非普通住房交易全额征收营业税、土地首付款比例不得低于50%等多项措施。值得关注的是，时隔一年后，“限外令”最终得到恢复。

　　  2010年2月，海南楼市投资热潮到炒房炒地火爆再到资金和热钱及投资客撤离，其实，与海南政府和地方政策具有一定的密切关系。虽然楼市起伏有市场因素，但是，中国楼市是典型的政策市场，在“政府主导下的房地产市场操盘大戏成为楼市发展最主要因素，所以政府在房地产市场中成为主导因素，说明海南政府在海南楼市中所扮演着市场“指挥者”的角色和管理者及监督者的角色。

　　  由于海南政府过于依然房地产拉动GDP和支撑本地经济发展和财政收入及带动其他产业发展，在发展经济措施上，显示的操之过急。尤其是利用发展地方经济和开发国际旅游岛屿的政策“指挥棒”，成为“招蜂引蝶”导致楼市泡沫最大炒作点，例如，95海南楼市崩溃，并且对房地产的土地和开发投资及销售上存在监督管理不到的现象。

　　  另外，海南政府在遏制房价上涨和投资过热及购房等土地政策上，出台的政策不仅未起到遏制效果，反而成为炒房者上涨房价的口号，后面的一系列调控措施由于时机和操作上自由度大及执行不到位，导致适得其反。再有，海南政府未采取有效政策，遏制投资过热和控制热钱进入楼市及炒房比例达到80%高风险比例，导致泡沫暴增。

　　  笔者认为，其实，海南楼市过热的主要原因还是地方经济发展政策和过于炒作及地方政策导致的。首先是海南政府大力发展区域经济，例如开发国际旅游岛屿等版块，并且炒作海南国际旅游岛概念，抛出之后吸引着所有投资客的看好海南房地产，加上北方严寒，岛外人士购买意愿高涨。其次、受到投资炒房炒地者疯狂的炒作和媒介强烈报道，大部分开发商和投资客进行“联合式”人为制造房源紧缺假象，引起部分外来投资炒房团盲目跟风，外来资金和热钱不断进入楼市。

　　  再次是地方政府提供给投资炒房者一个良好投资空间和出政策为楼市推波助澜，例如，今年2月2日，海南省国土环境资源厅出台实施土地供应的 “两个暂停”政策——从今年1月16日起到3月31日，暂停全省商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目。面对捂房捂盘惜售和炒地炒房的现象，地方政府在执行中央政策方面，执行不力。并且开发商给投资炒房的优惠和利润空间大。另外是建设国际旅游岛需要，地方政府实行“免税、免签证”导致投资客凶猛增加。在“国际旅游岛”概念的推动下，海南房地产开发盲目性太大，许多人头脑发热，导致三亚等地目前中高端产品的房价上涨，楼市过热。

　　  但是从近期看来,房价的上涨并非此前出台的“两个暂停”所能抑制,商品房的价格仍在上涨。“暂停土地出让和项目审批的规定事实上起到了加速器的作用。因为地根收紧的直接后果就是供开发的土地增量减少,土地市场供不应求,房价预期上涨。如果没有后续政策出台的话,市场价格还有可能上涨。从成因来分析,中央政府投资拉动政策作用力强劲、地方政府经济增长模式和结构不合理、国内通货膨胀预期以及其他投资渠道匮乏是导致海南房地产热的主要原因。

　　  2010年2月份，海南楼市爆发炒房团和热钱及外来资金等投资客“大逃亡”现象，说明海南楼市已经陷入“泡沫圈套”之中。政府一边消除泡沫，一边制造泡沫，由于楼市泡沫“生长”速度凶猛，导致楼市需求和上涨空间“透支”。目前海南楼市处于高空震荡期，尤其是楼市高房价和投资低回报及国际旅游岛屿概念炒作过热。

　　  另外是空置率高达8成和市场观望浓厚及无人再接炒家手中房源，在中央楼市政策不断强烈调控下和市场高风险及泡沫面临破裂威胁下，才是导致温州和重庆及杭州等地炒房炒地团和外来资资金及热钱撤离楼市的主要因素。另外是目前银行贷款实际性收紧，限外令的政策收紧，所以才出现投资客和炒地的人及热钱从部分城市撤离到二三线城市，或者是其他国家，例如到迪拜。

　　  海南政府的用意其实是希望限制购买套数的方式，达到抑制投资炒房和遏制房价上涨过快的现象，由于政府在出政策之时未做具体操作方式和监督不力，导致投资者跟风和向往海南炒房的人盲目投资，产生不良反应，以为是海南楼市需求旺盛和投资回报高及供应小等情况。

　　  目前海南房楼市面临着投资泡沫破裂和重现95楼市破裂危机，如果不采取有效政策和措施，海南楼市铁定要成为2010年中央政策调控下中国楼市第一个楼市崩溃的城市”。首先是海南市场上出现房地产商捂盘现象严重，海南的房价增幅超过1995年，在1995年，海南房价一天内的最高增幅为3000元，而现在在海南已经有30%～40%的楼盘一天内的增幅达到3000～5000元，最离谱的是有楼盘价格从开盘价格5万-6万元/平方米突然猛涨到10万元-13万元/平方米，上涨幅度高达50%-60%；其次，投资客和投机者“炒房炒地”人数规模和资金总量的投入，都超过95年。

　　  现在投入到海南楼市上圈地资金和炒房及继续入市的资金等热钱，已盘踞海南楼市3000亿-4200亿元，并且海南的土地价格凶猛上涨，甚至出现每亩土地价格上涨了1500万/亩，导致海南房地产泡沫上升速度越来越快，尤其是投资投机炒房者的比例超过自住和改善型的买家。现在在海南房地产市场，刚性需求和改善性购房需求都处于观望状态，真正出手购买的只是少投资客和投机炒房者。

　　  再其次是2010年2月份，在海南投资房地产的投资投机者和炒房炒地的人及热钱等外来资金出现大撤离趋势，由于房价上涨空间已经封顶和透支了真实需求及国际旅游岛屿概念失去吸引力等因素，加快了海南楼市走向崩溃的边缘。最后是中央后续政策将继续出来，这些投资投机“炒房团”和外来资金一旦全部撤离，海南必然爆发退房潮和出现大量空置房及烂尾楼，毫无疑问，带给海南楼市的是一场巨大灾难，甚至会导致海南经济退后5年-10年发展时间。

　　  海南95年经历过一次房地产重创，此次是否造成历史“95年海南楼市”崩溃“杯具”重演，一是要看海南政府是否真的下决心遏制投资炒房疯狂现象，让楼市回到理性。二是要看国际旅游岛屿是否可以支撑海南区域经济发展和延长海南楼市热点及吸引更多外来投资客，另外是创造一个良好投资环境和拉动经济发展。三是要看中央政策是否继续下强烈政策遏制投资和房价上涨的现象。四是要看海南政府对于刚性需求的支持购房政策和打击炒房的力度。如果是一旦重现95楼市崩溃，毫无疑问会造成海南经济退后5年-10发展时间。