谢逸枫:“京版国十一条”难阻楼市“小阳春”

　　  “蜗居”“蚁族”“房奴”……2009年的流行词折射出中国人的住房之痛。过去的一年，热火朝天的楼市并没有惠及所有的人，对于城市的中低收入阶层以及大量的“夹心层”而言，脱缰的房价只能让他们的住房梦显得越来越遥不可及。随着楼市调控政策密集出台，一路飙涨的房价渐露疲态，一线城市房价开始松动。那么，这一轮调控会否重蹈此前历次调控的覆辙？这一回，房价新“拐点”会不会真的出现？

　　  继上海、南京、青岛等城市后，北京市房地产调控政策终于出台。2010年2月23日），北京市建委、发改委、财政局、国土局等9部门联合下发《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称《意见》），提出11条调控北京房地产市场的具体措施，俗称“京11条”。《意见》从供应、信贷、市场、监管等多个方面进行调控，其中重申二套房首付比例不得低于40%、不足5年的非普通住房交易全额征收营业税、土地首付款比例不得低于50%等多项措施。值得关注的是，时隔一年后，“限外令”最终得到恢复。

　　  同时，《意见》也对预售制度作出严格规定：取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当3天内一次性公开全部房源。“京11条”与“国11条”相差不大，且出于市场供需关系长期紧张的现状，北京市的房价将可能保持稳定上涨的态势。《意见》规定，加大政策性住房建设力度，调整住房建设用地供应结构。其中，2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。《意见》还称，切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。

　　  《意见》表示，严格执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》（京建交〔2007〕103号）中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。该条款意味着，历时一年多的“松绑”后，“限外令”终于得到恢复。按照上述通知规定，在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。境外个人在北京购买自住商品房的，一人只能购买一套住房。2009年1月，北京市九部门出台15条调控房地产市场的新政（即“京15条”），从2009年1月1日至12月31日，暂停执行“限外令”。此举促进了北京高端楼市的回暖。“限外令”的恢复主要影响高端物业市场，对普通商品住宅市场影响不大。即使在高端市场中，境外资本的比例也仅占5%左右，影响相对也不大。

　　  《意见》对预售制度作出规定：取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当3日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。房地产企业在取得预售许可证后，通常分批推出房源，而在后期推出的房源中，定价则相对较高。一次性推出房源，可以遏制开发商哄抬房价的行为。

　　  此外，《意见》还规定严格二套住房购房贷款管理，对已利用贷款购买住房、又申购第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付比例不得低于4成，贷款利率按照风险定价。同时，《意见》对有关个人销售住房的税收政策也重新做了调整。自2010年1月1日起，个人购买不足5年的非普通商品住房对外销售的，全额征收营业税；购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　  对比国务院2010年1月10日出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条），《实施意见》其实并无多少不同之处，只是细则方面上的完善和补充，是“国十一条”在北京的落地政策。因此，此《实施意见》被各路媒体称之为“京版国十一条”。实际上，在“国十一条”出台之前，上海、深圳、天津、南京、成都等地方政府为配合2009年12月颁布的“国四条”，多多少少都出台了楼市新政，全国各地楼市因此逐渐步入“观望期”，各地方政府、刚性需求及投资、投机需求等均在政策风向中等待观望的落下。

　　  2010年2月24日，北京出台十一条调控楼市，市场有8成客户认为影响不大。利空出尽或促市场出现3月小阳春，春节前就预料到出政策，没想到这么温和。北京有投资客说：“北京11条新政里没有一条是年后新加的，全是已经在执行的政策，没有坏消息就是最大的好消息。而且对于现在已经逐渐成为北京市场购房主力的人来说，以后商品房供应会减少，50%的用地才会建商品房，已经很少的商品房供应将更显得稀缺。在3月份肯定很多人抢着买房。”

　　  另外，81%的客户认为北京的十一条政策不会对现在的市场有打压作用，但是这些已经实施的政策再次重复，特别是针对商品房的捂盘、增加供应的有一定的积极作用。市场会逐渐恢复理性。从长远看有利于市场向房价平稳的方向发展。与全国的政策出发点抑制房价过快发展，增加商品房供应非常吻合。北京房地产市场的2010年有望平稳发展。

　　  例如北京3月很可能出现“小阳春” ，北京每年的3月份都是楼市的小阳春行情，2009年当然更为明显。从2月的9000套一跃到了2万套。而虎年春节以后也显露出了这种迹象：春节以后已经恢复到节前水准，春节以后的几个成交日成交量分别为：203套、281套、419套、511套，连续4天回暖。

　　  另外，有观点与笔者在报纸上发表的观点是一致的。在2010年3月份，楼市很可能出现小阳春原因有以下几点：首先：政策并未恶劣，十一条全部为年前已经实施的政策，对于市场已经消化了近2个月。很多需求已经开始入市。其次，房源不会增加，对于二手房市场来说，2010年前2月成交量依然突破2万套，大部分房源依然被消化。而商品房市场更将因为以后土地供应仅50%可建商品房，将可能使得北京出现双轨制，从香港等市场可以发现，商品房的价格将会非常高。

　　  再次，大户型及非普通住宅可能降价，对于现在的市场及营业税政策来说，9成以上的房源为了能够享受按照全额缴纳1%的个税而选择全额缴纳营业税。而且限外令的回复也将使得市场出现高端需求减少的现象，大户型及非普通住宅一定幅度的降价将会吸引很多改善性需求入市。

　　  最后，投资手段依然匮乏，通货膨胀明显。2010年的经济已经明显的出现通货膨胀的苗条，虽然不会影响太大，但是对于很多投资者来说，房产依然是比较好的选择。而且成交量相比去年的减少也使得投资者能够以比较合理的价格接盘。另外，09年踏空行情的人再次入市。对于很多人来说，09年最后悔的事情是没有在年初买房，而现在政策已经基本出尽。是以必然出现抄底者超过09年初的情况。