广州优势学区的房价还会有较大的攀升

申格联

虎年股市开门不红，房市春节无春似乎是对“疯狂的2009年”泼了一盆冷水。中央立刻重申积极的财政政策和宽松的货币政策不变，为3月份“两会”的经济政策定了调子。

对于“两会”，人们普遍看好改善收入状况和社会保障问题，这是百姓敢于消费和增加消费的前提。对于物业税的出台，有两种不同的意见和态度，但是大家一致认同物业税要取之于民用之于民，主要用于住宅区附近的学区建设。无论是否有户籍，只要在学区附近购买住房和租住住房若干年（按规定），就可以就近读书。于是优势学区（重点学区）——比如广州的共和村、梅花村一带，房价就会攀升。

目前的房价普遍较高，当“面粉贵过面包”时，人们企盼的是面粉降价还是面包降价？先说“面粉”价格吧。

1、“两宽’的政策要的是源源不断的财政收入。在一般消费没有正常时，只有没有记入CPI的住房消费支撑收支平衡。产能过剩的行业只有住房尚有需求，土地收入是最快捷和庞大的财政收入，这是地方政府的主要“特色”收入，缺之不可。

2、自然灾害的频发要求“一方有难四方支援”，预算外的大额支出要求土地财政有所作为。这是社会主义国家的优越性体现，取之于民用之于难需要全民的理解和支持。

3、加大保障性住房建设的资金来源的一部分应该是土地收入。

4、提高收入不是一句空话，通货已经给百姓生活带来压力，各阶层收入的提高才能缩小日渐攀升的房价收入比。增加工资和收入不可能靠银行印钞票，只能是靠增加财政收入，当前也只能靠土地做贡献。

以上四点决定了面粉价格很难下调。所以地价不下，房价下降没有指望，7000-10000左右的地价不可能会有7000-10000的房价。

再看“面包”价格吧。开发商“不差钱”，也不是真正的慈善家，不可能有钱不赚，不可能不用国家的钱和消费者承担风险，在自有资金无风险后让开发商降房价简直是天方夜谭！

既然“面粉”、“面包”的价格降不下来，只能是提高收入或者调整房价的区域价差。提高收入是纯粹的政府行为，调整房价的区域价差则是市场行为和政府行为的互动。

由于人们对政策的理解角度不同，观望的情绪、抱怨的情绪使得购房行为在虎年并不见“小阳春”，真正有购房需求的消费者在等待“两会”的声音。可是“两会”只能是敦促政府加工资，不可能强迫开发商降房价，2008年这么艰难的日子房价只是下浮10%左右，现在怎么可能开发商会在销完存货后，没有债务风险时主动降价，殊不知他们还以“低碳概念”和高科技概念为房价攀升做后盾呢！所以，只有依靠市场和政府的指导调整房价的区域差价。

申格联认为2010年第二季度后，经过一到两年的时间，房价将呈现如下趋势：

1、远郊房价下跌10%-30%。因为远郊的地价是若干年前的低地价，为了维持一定的销量开发商应该降价；

2、近郊房价没有什么大的波动，基本维持现状。因为需求尚可，国内经济平稳的条件下，房价下跌是牵涉太多的利益，开发商不会轻易走此险策；

3、市中心的一、二手房需求会增加，由于市中心一手房已经达到2.3-2.8万的市价，上升乏力，只能是缓慢、小幅上调和下调，长期看是略涨。二手房价目前是7000-15000，均价是1万元左右，7、8成新的二手房上升的空间很大。特别是学区优势区域（如东山区省、市重点小学和初中的学区）写字楼外围、高校和园林单位附近，二手房的价格有可能达到30%左右的升幅。

4、现在住房的需求心理是，人们愿意在市中心交通方便（目前广州的交通整治已见成效）、生活方便的地方居住。年青人和有钱人为了子女就读名校小学和初中正想向学区附近“淘宝”他们知道教育改革的方向今后一定是“直升”式，目前全国很多城市已经实行，这是教育法的硬性规定。广州1-2年必定实行小学、初中、高中“直升”式办学，根据住房户口和地址就近选择学校是政府推行的政策。物业税主要是用于学校办学（向美国学习），房价越高的区域，学校的经费越多，优势学区的房价越有上升的空间和潜力。

未来房地产价格的决定因素是，教育资源决定住房地价的高低和房价的高低，商业资源决定写字楼和商业物业地价和房价的高低。笔者认为3年内，广州的房价的区域价差将基本形成，有心的购房者想房子保值和升值，请将我的建议参考参考！