谢逸枫:今年两会楼市新政策调控预测

　　  今年1月下旬开始,住建部联合国土部、发改委等九部委及地方政府进行督察,从此次中央督察的重点内容来看,2009年房地产市场中的热点敏感问题成为了督察的重点,如房地产交易秩序整顿、土地出让制度完善、保障性住房政策落实力度以及抑制投机性购房的效果等。此次督察楼市,目的就是便于国务院及相关部委考虑制定和调整未来的楼市政策。所以，3月,无疑成为年后楼市走向的关键。2010年3月“两会”期间或之后,中央还很可能继续出台调控政策,进一步促进房地产市场的健康稳定发展。例如2009年12月14和2010年1月10“国4条”、“国11条”,政府相继出台的文件、措施,以及日前各地两会期间对楼市政策的频繁动作,针对楼市调控的密度和力度都相当罕见。

　　  正如笔者在今年1月-2月份接受全国媒介报纸采访时强调，2010年3月的两会最牵动人心的政策主要有四个。

　　  首先是物业税。

　　  因为中国房地产的物业税开征在目前条件和时机尚未成熟。例如，物业税开征还有几个现实问题等待解决。物业税开征之后,需要协调分给国家和地方的比例,以及哪些相关税收将替代；其次,由于我国房地产评估业在跨体系评估方面的经验不足,政府每年对所在区域的物业进行评估几乎是不可能完成的任务。最后是法律方面的问题,物业税的出台还需要经过一个立法的过程。目前至今还没有看到任何立法的草案或者有关这方面的消息。但是，中央和地方政府及国内地产人士对于试点物业税的口号却是越来越激烈，通过媒介传播出试点物业税的信号。

　　  其次是货币政策。

　　  2010年1月和2月份，中国人民银行两次提高存款准备金率的消息。所以，对于今年中国楼市的走势,主要是看信贷政策走向上,如果信贷不过于收缩,楼市将维持平稳。

　　  虽然，一些可执行的细则将会在2010年3有两会后陆续出台,比如二套房贷政策或三套房政策，也许将更加明朗等。因为地方政府也是贯彻和细化中央“国四条”和“国十一条”的政策执行，此次二套房贷款首付比例采取一刀切的做法,显示出政府遏制房价过快上涨的决心,而且不仅是商业贷款,像上海已经降低了二套房公积金贷款额度,因此未来一线城市房贷的收紧是一个大趋势。所以，不排除政府再次明确二套房贷款利率上浮10%的可能,届时房地产市场遭受的调控压力将更大。

　　  例如，2010年2月19日，监管部门声称要坚决控制投机购房或收紧三套房房贷。监管部门权威人士称，银行应拒绝对投资投机行为的融资，如无法判断，应大幅度提高三套以上个人按揭贷款的首付和利率要求，加大差别化信贷政策执行力度。

　　  有媒介报道，此外,目前部分地区已经突破了70/90政策的限制,因此再度要求严格执行70/90政策或许也将成为今年政府调控房地产市场的手段之一。不过对于这一政策,业内异议比较强烈。开发商表示,这一政策不符合楼市趋势。因此,这一政策会否重启,要取决于政府和市场间的博弈。

　　  再次是加息。2010年2月25日二次上调存款准备金率曾令全球“震惊”。准备金调了，加息还会远吗？而近期央行未发行票据，表明市场流动性仍将维持充裕，央行在货币政策方面希望避免流动性的大起大落。所以，央行上调存款准备金是为了引导贷款均衡合理的增长。目前中国的通胀预期并没有那么严重，因此，近期央行不会采取加息的手段。一旦加息则意味着货币政策的转向。有可能加息时间至少最二季4月份之后。

　　  由于2月份的信贷投放可能会减速，央行近期加息的可能性不大，因为加息极有可能会导致人民币升值，进而对出口形成压力。央行会否加息要看2月份的PPI和CPI的涨幅，这一举措的推出还是慎重为好，因为加息极有可能导致人民币升值，进而对出口造成压力，央行近期的操作可能还是以微调为主，采取控制存款准备金率、公开市场操作、商业票据对冲这一类的办法。

　　  统计局公布数据显示，1月份，居民消费价格总水平同比上涨1.5％。1月份人民币各项贷款增加1.39万亿元，同比少增2243亿元。因此，CPI增长低于预期，市场的加息预期将会减弱，央行加息时间很可能延后。但总体来看1月份CPI、PPI及信贷数据基本符合预期。主要反映了目前中国的利率稳定，银行业放贷的步伐稳定，但还是应密切关注通胀问题。信贷、房价的变化都在一定程度上反映了政策信号。

　　  另外，1月居民消费价格总水平(CPI)同比上涨1 .5%，连续第三个月保持温和增长，涨幅比上月回落0.4个百分点，预计全年CPI同比超过3%的概率不大。工业品出厂价格(PPI)同比上涨4.3%，连续第二个月上涨。由于C PI数据略低于此前市场的预期，暂缓通胀压力，市场对于近期加息的担忧得到一定程度的缓解，从而推动沪深股市继续小幅反弹。所以，两会时对于这个政策基本上不提。

　　  再其次是开发商自有资本金。

　　  2004年4月5日,为防止房地产局部地区过热苗头的进一步扩大，中央政府和央行分别采取提高投资项目资本金比例和提高存款准备金利率等方法来控制投资规模的扩张和货币的供应。自2009年12月到2010年2月，中央系列房地产调控政策都未提到房地产项目资本金比例上调的事情。

　　  2010年1月-2月份，中国房价继续疯狂上涨下去，地王不断出现及成交再萎缩下去，中央毫无疑问会提高房地产项目资本金比例，从2009年的20%调整为35%。可想而知，如果房地产项目资本金比例一旦从20%上调到35%，中国楼市或进入因资金链破裂导致崩溃的边缘。所以，今年两会基本上不提这个政策。

　　  最后是保障房。

　　  鉴于房地产市场近期的反应，以及民众对房价走势的关注，在即将召开两会期间，代表们在控制房价方面的呼声可能会比较高。就全国市场来看，目前国内主要大城市的房价都存在普遍偏高的现象，老百姓希望房价能够降下来，两会上应该有代表要求政府出台宏观政策调控楼市，这样的呼声应该比较多；其次与国外相比，我国的保障性住房建设所占比例仍然较低，国外的保障性住房基本在10%左右，对保障性住房的建设问题应该也会成为这次两会上的重要议题。同时普通商品房的供给方式也应该有所改变，比如土地成本在房价中占据了相当大的比例，在拍卖土地时就应该锁定房价，从而让更多的普通群体买得起房。

　　  因此,笔者认为,2010年的“两会”有可能不会成为分水岭，因为目前房产政策的大方向已很明确，是“抑价保量、抑炒促销”，由投资需求转变为购买需求。目前，从2009年和2010年发“国四条”和“国十一条”的中央政策和地方政策上看，廉租房的建设应该是首要解决的问题。所以国内学者都认为，我们的经济适用房体系已经不符合国际惯例，像新加坡、中国香港都有完善的廉租房保障体系，而我们目前的低收入家庭还非常多，经济适用房他们仍然买不起，最后只能让一些富人搭了便车，廉租房的层面应该放得更宽，不仅仅局限于“五保户”家庭，还应该修建相应的示范小区，完善的基础配套等等，住廉租房的人一旦经济条件改善，应该退出此范畴。

　　  笔者认为，不管政策是否出来，都影响不了房价上涨的趋势。因此，从第二季度开始房价还会呈现上涨趋势,中央和地方政策调控的力度在二季度后期将逐步加强,政策将出现明显的“前松后紧”走势。2010年3月5的“两会”将是给虎年楼市定调,楼市是个“政策市”，今年春节抛开规律性因素的影响，新年伊始就火速降温很大程度上是受到政府调控的影响。因此，3月份的“两会”无疑将成为未来楼市走向的关键，虎年的房地产市场能否延续牛市，关键要听听政策的风声。所以,2010年3月两会前后,地方政府的调控措施将陆续出台,而3月能否出现“小阳春”,要看全国两会如何定调。

　　  不过，可以肯定的是中国楼市不会被中央政策和地方政策过分打压。因为，2008年期间，国内经济面临汶川大地震、金融危机双重压力。为了恢复经济，政府在2009年出台系列调控政策“保增长”，力挺房地产市场。再加上投机资金的恶意炒作，导致房价一路疯涨。目前，政府不得不遏制地产市场泡沫。尽管政府今年连续出台新的房地产政策，其目的不在于一味打压地产市场，而是希望让房地产市场平稳增长。虎年春节房地产市场趋“冷”现象，只是市场暂时出现的波动而已。

　　  因为从来没有只涨不跌的市场，房地产市场也不例外，不可能是一直上涨的，楼市暂时出现波动很正常。“两会”期间，政府即使出台新的房产政策，还是不会过分打压楼市。并且，政府目前对此前出台的房产新政还处在观察阶段，“两会”之后，中央政府不会再出台新的房产楼市政策。即使“两会”期间再出台新的政策，这些政策也不可能在市场上起到立竿见影的效果，更不会成为楼市走向的分水岭。但是，地方政府可能会有贯彻“国四条”和“国十一条”的细化政策出现。

　　  主要是遏制部分城市房价过快增长的现象。因为每年春节大假期间，均是楼市销售淡季。加之受今年地产新政影响，消费者出现了持币观望心态。消费者误以为在政策高压下，楼市价格将有所下跌。但我们应该看到，尽管国家出台了不少房产新政，这些新政对楼市价格的真正影响并不大，而市民对楼市的刚性需求并未削弱，楼市也因此不会出现大起大落现象。

　　  同时，国家还需保持经济稳步增长，在这样的背景下，即使“两会”出台房产新政，这些政策肯定不会成为楼市走向的分水岭。所以，中国楼市进入三月之后市场会逐渐回暖，但今年的春交会可能会比去年稍差，因为去年开发商买的地，今年会陆续进行开发，再加上开发商在2010年定的销售目标都不低，所以会加快推盘的速度。

　　  所以，广州今年不会出现大的波动。“两会”最近的确吸引了许多业内人士的关注，就目前的形势来看，房价是个很“难受”的问题，如果上涨的势头过快，很多人都买不起房；但是如果下跌，经济形势又会出现一些问题。就笔者的判断，楼市不会出现大涨或大跌，市场还是以平稳为主，但上半年的量会较之去年有所下跌，一直持续到春交会，也不会出现太火的局面，因为今年的供应量是非常大的，去年供需比例不太均衡，导致房价涨势较快，这种情况今年已经得到改善。今年广州的市场，不会出现大的波动。