谢逸枫:“粤四条”政策有保有压

　　  2010年3月5的“两会”将是给虎年楼市定调,楼市是个“政策市”，今年春节抛开规律性因素的影响，新年伊始就火速降温很大程度上是受到政府调控的影响。因此，3月份的“两会”无疑将成为未来楼市走向的关键，虎年的房地产市场能否延续牛市，关键要听听政策的风声。从2008年11月1日起对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。之后到2010年地方政策依然进行实施。今年1月下旬开始,住建部联合国土部、发改委等九部委及地方政府进行督察,从此次中央督察的重点内容来看,2009年房地产市场中的热点敏感问题成为了督察的重点,如房地产交易秩序整顿、土地出让制度完善、保障性住房政策落实力度以及抑制投机性购房的效果等。此次督察楼市,目的就是便于国务院及相关部委考虑制定和调整未来的楼市政策。

　　  所以，3月,无疑成为年后楼市走向的关键。2010年3月“两会”期间或之后,中央还很可能继续出台调控政策,进一步促进房地产市场的健康稳定发展。但是，笔者认为，不管政策是否出来，都影响不了房价上涨的趋势。因此，从第二季度开始房价还会呈现上涨趋势,中央和地方政策调控的力度在二季度后期将逐步加强,政策将出现明显的“前松后紧”走势。

　　  2010年2月26日广东“粤四条”政策基本上保持着2010年1月10国务院“国十一条”政策调控思路与精神，采取有保有压的态度调控楼市。另外，与2010年1月24日上海为代表的少数城市据此陆续出台地方细则，上海称为“沪四条”的政策基本上是一样。上海市住房保障房屋管理局等五部门《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》，遏制地价、房价过快上涨。其中，上海的沪"上四条"也有规定，首购90平方米以下享1%契税。因此对于《意见》的出台，大部分人士作出反应，认为上海市政府此番对楼市的调控力度要比预期温和得多。尽管如此，在中央、地方政策组合拳的联合调控下，明年上海楼市或将整体降温。

　　  同时，2009年12月25日，南京房产调控“新政20条”正式发布。政策基本上延续了国务院“有保有压”的楼市调控方向，对首次购买普通住房，给予总房款0.5%的购房补贴；对达不到自住型与改善型的两类购房人没有任何补贴。南京市房产局副局长郭宏定明确表示，明年在南京购买普通住房，如非首次或者非改善购房，则必须缴纳1%的契税；而去年实行的高档房1%的契税补贴也被停止，一律缴纳3%的契税。所以，南京明年补贴90平方米以下房1%契税的政策到2010年依然存在。

　　  在南京《关于支持自住型和改善型住房消费促进房地产市场平稳健康发展的意见》中，南京延续了国务院“有保有压”的调控方向，对自住型、改善型购房消费以及保障性住房消费，均有一定数额的购房补贴，不过去年90平方米以下的“零契税”已不复存在。

　　  新政20条中规定，在南京市首次购买普通住房(144平方米以下，容积率1.0以上，不含酒店式公寓)的，给予总房款0.5%的购房补贴。南京市房产局副局长郭宏定表示，这里的“本市”指的是南京全市的11个区，但不含高淳和溧水两县，也就是说，购房人在11个区内任一地已经买过一套房子，又在这11个区内购买，就不能算首次;但是如果在高淳、溧水买过一套房子，在另外11个区再买，则仍算首次。

　　  而与2008年的“救市政策”相比较，南京市在2008年底出台的购房优惠是面向所有买房人，而且将普通住房划分为90平方米以下和90-144平方米两个界线，90平方米以下的契税交1%，政府还补贴1%，相当于零契税;90-144平方米的交1%补贴0.5%，实际只交0.5%。此外，144平方米以上高档房还可以享受交3%补贴1%的优惠。而2010年则对达不到自住型与改善型的两类购房人没有任何补贴。郭宏定指出，“明年在南京购买普通住房，如非首次也非改善必须缴纳1%的契税。高档房的补贴也被停止，一律缴纳3%的契税。

　　  2010年2月26日广东省政府信息网上公布了广东《转发国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通知根据我省实际，对于房地产市场提出了四条措施：“增加普通商品住房和保障性住房的有效供应，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，抑制投资投机性购房需求，加强对房地产市场秩序的监督规范”（下简称“粤四条”），成为认真贯彻和实施2010年1月10日国务院“国十一条”第二个地方政策的城市。

　　  2009年广东省府出台的“粤15条”中，不少条款已明确执行到2009年12月31日，包括第10条"个人首次购买普通住房，其契税按1%征收: 而2010年2月26日《通知》中还明确，“继续执行个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率为1%的优惠政策”。因为，原2009年“粤15条”政策规定，个人购买144平方米以下普通住房都可享受契税优惠，但是，现在购买面积范围缩小到90平方米以下，这体现了广东政府在2010年明确支持普通住房、中小户型需求的表态，与2010年1月10日国务院的“国11条”政策定调也是保持一致的。也说明，以后购买90平方米以上不再享契税优惠。"

　　  2010年2月26日《通知》要求，严格执行二套住房购房贷款管理制度，对已利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。广东省这次仍然对购房群体施行差别化政策，严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策，继续执行个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率为1%的优惠政策。目的是抑制投机性购房需求。

　　  根据广东省政府办公厅2010年2月26日发布的《转发国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，落实国务院去年出台的调控房地产“国十一条”政策。强调抑制投资投机性购房需求，但对个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房施行差别化税收政策，继续执行个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率为1%的优惠政策。同时，港澳台居民在广东购房享受的“国民待遇”，2010年将不再执行。

　　  笔者认为，从2008年那一轮‘救市’政策的出台中就不难看出，南京、杭州等都较北京、上海等地先行，其政策内容也具有方向标性质。”也正是如此，南京和广州此次出台的政策基本也给北京、上海等尚未出台2010年“楼市新政”定了调子，即“有保有压”，保保障性住房、保自住型需求、保改善型住房需求，压投资投机性购房也将成北京、上海、广州等地2010年楼市新政的基调。

　　  “粤四条”政策解读

　　  一是广深增加中小套型普通商品房

　　“粤四条”第一条明确指出，增加普通商品住房和保障性住房的有效供应。该条特别指出，广州、深圳市要切实增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的供应，提高普通收入者的购房能力。例如，2010年广州的保障性住房要投资30亿,新建2.8万套、续建2.8万套,总规模将达到5.6万套。按这一规模,即使今年市场总的住宅市场需求规模达到9-10万套,政策性住房供应量也将超过5成以上。

　　  广东省政府明确，今后要加快已建、已批未建的中低价位、中小套型普通商品住房项目和列入2009-2010年住房保障规划的廉租住房、经济适用住房项目的销售、建设进度，增加住房有效供应量。各地级以上市要抓紧编制2010-2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和各类政策性、保障性住房的用地供应规模和建设规模，于2010年5月1日前报送省住房城乡建设厅、国土资源厅备案并向社会公布，因此5月前公布保障房规模。针对广州、深圳去年房价上涨较快的现象，《通知》特别强调，广州、深圳市要切实增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的供应，提高普通收入者的购房能力。

　　  二是三旧改造增加市中心商品房供应

　　  “粤四条”还提出，全面启动本地区城市和国有工矿棚户区改造，力争用3年时间完成改造任务，采取多种方式，合理引导房地产开发企业参与旧城镇、旧厂房和城中村改造，增加城市中心区普通商品住房供应。《通知》要求，各地和有关国有工矿企业要按照国家有关城市和国有工矿棚户区改造的工作部署，全面启动本地区城市和国有工矿棚户区改造，力争从今年起用3年时间完成改造任务。多渠道筹集改造资金，可通过合作共建和金融机构提供项目贷款等方式，引导社会资金参与改造工作。广东省政府要求，结合“三旧”改造合理引导房地产开发企业参与旧城镇、旧厂房和城中村改造，增加城市中心区普通商品住房供应。

　　  三是抑制投机性购房需求

　　  在抑制投资投机性购房需求方面，“粤四条”提出：严格执行二套住房购房贷款管理制度，对已利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。基本上在信贷和税收政策与国家保持一致.《通知》要求，严格执行二套住房购房贷款管理制度，对已利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。广东省这次仍然对购房群体施行差别化政策，严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策，继续执行个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率为1%的优惠政策。

　　  四是公开销售24小时前明码标价

　　  在目前市场上，为了制造“旺销”现象，不少发展商会对一个项目分几期出售，拿出“首批推出多少套，已经全部售罄”等营销方式。对此，“粤四条”明确规定，各地在审批商品住房项目预售许可时，以整栋为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售许可。房地产开发企业取得预售许可后，应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明码标价。另外，广州市国土房管局限价房需求调查将在1月19日结束,今年重启限价房可能性很大。广州还将于近期组织楼市专项检查,严查开发商捂盘惜售、哄抬房价的行为。

　　  在《通知》出台的同时，关于2009年省府出台的“粤15条”究竟何去何从，也成了不少人心中的一个疑问。在“粤15条”中，不少条款已明确执行到2009年12月31日，包括第12条“港澳台居民在广东省境内购买住房，执行内地居民同等政策”。省住建厅有关负责人表示，既然“粤15条”已明确时限，《通知》中又未特别说明，那么这些未涉及的条款就将废止。因此，像2009年港澳台居民在广东购房享受的“国民待遇”，2010年将不再执行，所以，购房“限外令”重出江湖。此外，对于“粤15条”中没有明确时限，而《通知》中也没有涉及的政策，该负责人表示，如果该政策与国家和我省调控楼市的精神不矛盾的话，就基本可以保留。也就是说，“粤15条”中第11条，“有条件的市可根据实际情况，放宽购房入户政策”将很有可能被保留下来。

　　  上海称为“沪四条”政策解读

　　  税收信贷：严格二套房认定标准

　　  一是税收、信贷政策体现抑制投资投机性购房，继续支持首次和改善型购房。

　　【政策】营业税政策按照国务院常务会议规定，征免时限由2年恢复到5年。

　　契税政策，调整前凡购买90平方米及以下普通住房的个人，均能享受1%的税率；调整后必须是首次购买90平方米及以下普通住房的个人，须凭房地产交易中心出具的首次购房证明，方能享受1%的税率。

　　  个人所得税政策，调整前规定个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房所得，个人不负担个人所得税；调整后将转让年限由2年恢复到5年。恢复收取个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的交易手续费。

　　  解读：去年10月份财政部出台的文件中规定是“首次”方能享受税率优惠，12月“沪八条”中放宽标准，扩大到“非首次”。此次取消有助于抑制投资需求。针对个人所得税的征收，属于上海新增优惠政策，此次取消同样有助于抑制投资需求。住房登记费、交易手续费这两种费用恢复收取，属于上海新增优惠政策，并没多少费用，应取消。

　　  【政策】对投资投机性购房，此次实施意见明确将严格执行差别化信贷政策，在继续支持居民自住和改善型住房消费的同时，更加严格二套房信贷管理，严格二套房认定标准。对已贷款购买一套住房，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，调整前可比照首次购买普通自住房，享受7折贷款利率和最低首付20%的优惠政策；调整后须符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件，并须提供有效证明，才能享受贷款利率和最低首付比例的优惠政策。

　　  解读：针对严格二套房信贷管理，严格二套房认定标准，这一条非常关键。“沪八条”中规定：“对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。实际上，上海并没提及以当地人均面积作为限定改善需求的标准，不管第一套的情况，只要购买第二套属普通自住房，都可以享受最优惠的待遇。

　　  【政策】对投资投机性购房，从紧掌握住房公积金贷款政策。对首次购买普通自住房，和为改善居住条件购买第二套普通自住房申请住房公积金贷款的，继续执行现有的优惠政策。其他房地产市场税收、信贷政策继续执行国家和本市规定。

　　解读：这条只是指导方针，没有具体措施，效果难测。但市政府对公积金政策的控制性要强于房贷政策，如果房价继续高涨，估计明年会出具体措施。

　　  土地供应：加大闲置土地清理

　　  二是严格土地供应政策，切实增加普通商品住房土地供应。

　　  【政策】《实施意见》明确通过控制商品住房项目单宗土地出让面积，加强土地出让收支管理，加大闲置土地清理，提高土地利用效率，优先满足保障性住房土地供应，并增加普通商品住房土地供应。同时强调严格土地出让批后管理，加强施工许可管理，督促房地产开发企业在保证住房质量的前提下，加快施工进度，加快供应节奏。

　　解读：这条基本上属于落实“国四条”中的一条。现实中，暂时还难以找到有效的实施路径。因此，效果难测。

　　  住房保障：公共租赁住房研究制度配套

　　  三是加快建立和完善住房保障体系，积极推进大型居住社区建设。

　　  【政策】《实施意见》强调全面推进包括廉租住房、经济适用住房、动迁安置配套商品房和公共租赁住房等保障性住房建设。廉租住房方面要对符合廉租保障准入条件的申请家庭做到 “应保尽保”。经适房方面当前要做好徐汇、闵行两区经济适用住房的配售试点工作。公共租赁住房方面要加快研究各项制度和配套政策，从规划、建设、供应、管理和退出等方面，建立较为完善的运行机制，有效缓解本市引进人才、来沪务工人员等的阶段性居住困难。

　　  解读：关于住房保障工作，目前全国来看，上海做得最好。公共租赁房，上海近两年已有尝试，如张江人才公寓等明年将会有力推进，相关指导意见也会出台。