信贷收紧  房价下降压力更大了

                                         文/马跃成
     据悉，中国银行已于上周下发通知，将首套房的优惠利率由7折升至8.5折。与此同时，中行已经全面停止了与中介的二手房合作。

     以前所有的信贷政策都是指向二套房的，现在一套房也提高利率，其意义已经很明显，就是要在低迷的楼市里，给房地产泡沫再洒上一把盐。

     据了解，中行房贷业务想打8.5折也是很难的事情，几乎是“百里挑一”。“征信系统里不能有逾期记录、职业稳定、银行的VIP客户才有可能申请到8.5折优惠。”

     这与去年各家银行争着房贷形成鲜明对照，虽然国家关于二套房贷有着明确的要求，但是去年各家银行还是以各种理由，对所谓的二套房定义给出了五花八门的解释。到下半年，一些银行还把界定二套房的权利下放到了支行，这是什么意思？就是取消了二套房贷的限制，在一定范围内，所有的购房需求都可以按照第一套房贷款办理，也就是享受首付20%加7折利率优惠。

     在这样的信贷刺激下，去年的房价直线上升，二手房的交易量也是猛增。实事求是地讲，去年的楼市就是宽松的信贷政策给催起来的。有统计显示，抵押贷款的数量占销售量的七成左右。而这其中的大部分是投资购房，虽然有些人可能是以自住的理由购房，但是，主要的还是投资需求，比如那些二套房购房者，主要是为了投资升值，而不是现在居住需要。

     对这些人来说，如果预期房价下降，或者房价不涨的话，这些人是绝对不会出手买房的。是不是自住需求、或者是改善需求，就看他购房是不是刚性，是不是不论房价涨跌都要买房。这才叫刚性需求，但是，如果房价太高，高到人们难以承受的时候，这个刚性需求也就不刚性了。

     投资者对信贷非常敏感，房价预期决定投资走向。预期房价上涨，贷款放松，投资者就会以小搏大，用少量的资本购买多套房产。

     现在楼市预期不好了，特别是信贷收紧了，投资者就没有购房的冲动，也没有了购房的资金来源。这种情况下，不但购房需求下降，而且投资者还会因为贷款压力或者是为了回收资金，还会抛售手中的房产。

     在这种一降一升的过程中，市场相对存量会大幅度增加，市场供应多了，购房需求少了，哪还有房价坚挺的基础？何况现在的房市主要是投资者占大多数，包括隐形投资者、专业投资者和炒房团。

     同时，在大龙公司双料地王被收回后，打击闲置土地的运动也会如火如荼地展开，国土部已经明确要求开发商不但要公示开工时间还要公示竣工时间。再想囤积土地、倒卖土地、捂盘惜售难了。

     继国有银行陆续取消首套房贷七折利率之后，一些股份制银行也加入了收紧优惠利率的阵营。来自银行、个贷机构的消息，以及业内专家的分析都表明，年后七折利率可能全面叫停。

     2009年我国银行业爆出9.59万亿元的天量新增信贷之后，市场上流动性十分充裕。然而，今年1月份国内金融机构新增人民币贷款已经接近1.6万亿元。信贷资金流入股市楼市，在推高资产价格泡沫的情况下，也给银行带来了巨大的安全隐患。

     最近，在楼市成交量迅速降温的情况下，部分城市房价出现松动迹象。来自北京、上海、成都等地的信息显示，一些开发商已经调低了部分新推房源的定价。有人认为，“和2008年那一轮熊市相比，这次开发商反应更加灵敏和快速。如果不主动出击，等到房价不得不降的时候，就会很惨烈了。”

     一旦房价下跌，银行要承担的风险就很大。而最承受不了的就是那些靠家庭工资收入以自住理由购房的小投资者。