自2002年开始，中国商业地产步入快速发展阶段，一线城市率先迎来了商业地产投资开发热潮，投资额逐年呈“加速度”增长态势。至2007年，持续上升状态开始出现变化，部分城市投资额增速迅速减缓；进入2008年，北京与深圳投资额开始出现回落，2009年亦续了这一趋势。分析一线城市商业地产投资热度下降原因，主要由以下五个方面影响所致：

一、大量未消化项目累积，致跟进脚步放缓

2008年之前，世界经济一片向好，中国在奥运效应带动下，商家积极扩张开店，商业地产大量开发， 2006年北京与上海的商业地产投资额环比均实现了50%以上的增长，商业项目的的大量集中建设，造成了招商的激烈竞争。以北京为例，2006年底同期招商的项目总面积已达500万平方米，到2007年，迫于招商竞争压力，诸多预定年内开业的项目纷纷延期。2008年突如其来的金融危机席卷全球，诸多美好的设想不得不从现实出发：尽管仍然看好中国市场，但大量国际品牌布局中国的脚步却不得不暂时放缓，更进一步增大了市场上项目的招商压力，部分项目又不得不将再次将开业时间延后。北京奥运后闭幕后2008年10月，DTZ戴德梁行统计发现，包括预定在奥运前开业但延后的商业面积140万平方米在内，北京计划三年内开业的项目面积仍高达630万平方米，招商争夺短期仍难以缓解。市场已有项目的不佳境况及巨大存量对后来者形成了有力的警示。

二、商业土地供应更趋合理

政府的供地策略是决定商业投资量的重要因素，因为政府供地在先，开发商接盘在后，所以如果政府向市场供应了大量商业性质土地，则客观上就为商业地产的大量投资建立了基础。

由于商业项目建设能够快速带动新兴版块的成熟，拉动周边土地升值，所以土地运营方会有意愿在新兴区域进行商业规划。但商业地产的项目最终是依托于消费者对其做出支持，新兴区域由于人口密度不够，使得开发商接盘后往往会比较被动，使其所建成的商业面成为无效供应。看到商业面积阶段过量的现实，政府逐步对土地功能规划进行了合理化调整，更好地安排及控制了商业用地的供给，从根源上降低了非理性商业项目的出现的机率，压制了商业地产投资的非良性增长。

三、传统市区中心项目机会减少

随着城市化进程的推进，北京、上海等一线城市迅速向外扩张，政府公开上市的土地大多已逐渐远离传统主城区，新区域可能也有机会打造出成功的商业项目，但是与传统城市中心相比，在此发展商业对发展商的要求会更高，承担的风险与压力也会更大，而发展商选择时一定会更慎重，部分风险较高的土地也极有可能会被搁置。所以，传统市中心的项目机会减少亦是对市场投资额增长的限制因素。

四、散售市场缩窄，开发进入门槛提高

之前中国各地的商业面积供应都相对较少，先前的商铺都实现了良好的投资回报，使更多的人受到了鼓舞，从客观大环境上促成了对商铺投资的需求，而投资者的需求亦激发了开发商的热情，包括资金并不充足、希望借助预售商铺实现滚动运作的开发商。为了快速回拢资金，保证物业开发的顺利进行，他们中很多都会拚尽全力进行商铺销售，而对未来的运营工作思考得很少。这样的运作模式也使不少的开发商获得了良好利润，但大数这些项目却未能实现持续运营，使大量投资者被套牢。

经一轮的市场教育，大部分商铺投资者已经开始理性，一方面对于购物中心内部商铺等高风险产品已经十分警觉，另一方面也不再会被售后包租等概念左右，使市场上销售商铺的门槛大大提高。在商铺已经不再容易卖掉的现实情况下，那些自有资金不足、希望借助卖铺进行滚动开发的投资者不再有信心进行开发冒险，此部分投资主体的退出，亦在一定程度上减少了进入市场的投资量。

五、投资商专业度提升，研判项目更为理性

当我们判断认为一个事物“简单”时，有时是因为对这个事物理解得不够深入。在商业地产投资热潮背后，对项目操作想像过于简单而主观决策的投资者，是一个重要的推动因素。而发展至今，当初的“初入者”诸多都成为了“经验者”，有商业地产经历的投资商已不在少数，投资主体专业程度的提高，大大降低了非理性投资资金进入市场的机率。

商业地产在中国仍处于早期的发展阶段，由出现到成熟的过程必然要经历多次调整变化，目前所出现的投资增长放缓或减退的情况，可视为理性回归的表现。中国要加快城市化的发展步伐，未来仍需大量商业地产的开发进行支持，所以开发的绝对量短期不应、也不会出现骤然下降之状况，但“由量及质”的发展转变将会是必然趋势。