给温家宝总理的三条建议

——关于重新构建房地产市场思路

蒋 正 华

 今年两会期间，房地产问题成为各方关注的焦点。作为专业人士，我给政府提三条建议：

 一、一个改变——改变过去完全市场化的房地产市场

 毫无疑问，房地产业已经成了国民经济支柱性的主要产业之一，中央乃至各地政府，把房地产作为主要的财政来源之一，在市场开发采用完全市场化的机制，土地采用“价高者得”的出让方法，使经济利益最大化，这种做法极大伤害了市场，同样也影响了民生。

 建议：把“价高者得”改为“利民生者得”，把利民生作土地出让的考核首要指标，在市场作用下“利民生者得”，不会影响土地出让的利益，但能有利于和谐社会的全面建设。

 二、建立三个开发机制——极大地满足人们住房消费的需求，推动市场全面发展

 住房消费是中国人最大的消费支出之一，也是拉动内需的最有力的推手。现在的开发机制把房地产演变成了富人的“专卖”，这是不健康的市场集中表现。我建议建立三个开发机制，立足满足群众最基本住房需求，同时，最大地满足各方对住宅的多层次需求。

 第一个机制：保障机制。

 建议政府健全现有的保障机制的同时，把存（投放）在美国的外汇拿一部分回来，眼光由外向内多投入到保障性住房的开发。从资金的安全角度来讲，比放在美国好，控制性强，同时也可以大量解决低收入者想买房或租房的要求，即使假如有亏也不怕“肉烂在锅里”比给人白吃要好。

 大规模、大批量建设较高容积率的保障性住房，创造条件力争年内多造些廉租房、经济适用房、公用租赁房、限价房等物业，安居工程要构建完善健全的保障性住房体系，同时，相对放宽各类型的享受条件，扩大“阳光普照面”，以“大庇天下寒士”使之真正能幸福地有尊严“俱欢颜”。

 第二机制：社会机制。

由于经济发展，收入增长，人民富裕后有较强的投资理财欲望，也可把民间的资金集中起来，成立房地产基金，专门引导开发能满足城市人口需要宜居性的多种类别的经济实用房，市中心也可有有购买承受力的经济实用房。使部分夹心层的人士也得到满足。

 第三机制：完全市场机制。这个机制是完全按照市场规律设立的开发机制，造部分高价房，给高收入者去买，只要健全完善房贷、税收等制度加强管理就行。

 三、多角思考——为民造房要大力提倡

 1、为民造房，多造“三功房”。现在保障性住房多在近郊，造成实际居住不方便，甚至空房。我建议，多造“三功房”，确实解决民生问题，所谓“三功房”就要造具有就业、社会保障（就医、就学）、生活保障（商业、交通）功能的房子，保障性住房不一定多造在郊区，市中心也可以造，面积小一些40-50平方米也可以，这样使人民居住的三个功能得以满足，还能防治城市空心化，提升城市竞争力。

 2、让民持房，以“房”养人养老。从另一个角度解决城市就业压力。为了房地产长期平稳发展，提倡和发展住宅租赁，要允许人们投资住宅，这样既可以使住宅的租赁市场发展起来，可以使人比较便宜地租到房子，又可以让人们有可预期的“财产性收入”，也靠房养老。其实，我国的就业压力很大，有许多人就靠出租房子补贴生活。中共十七大精神中，政府“创造条件让更多群众拥有财产性收入”。所以建议中央调整现行住房消费政策，建议：改为“鼓励支持一套房，适度放宽二套房，严格控制三套房，坚决卡死四套房”。要调控二套房个贷“阀门”，首付可相机上调成数。政策要像精准导弹让投机炒房走开。

 如是这样，我认为能最大地满足广大人民的“住有所居”、“居者有其屋”的多方面要求，同时能更全面繁荣房地产市场，促进房地产业平稳健康有序地发展。