谢逸枫:白云新城是下一个“珠江新城”？
白云商业市场概括起来是商业圈千呼万唤、独立商业城不成气候、专业批发市场繁杂无序、经营档次渴望提高、专业市场有待重新洗牌。白云区商业地产主要是以地上为主，地下为次。况且地上商业占着白云区商业地产80%-90%的面积和本区域市场份额，基本上是独占市场。地下商业所占的面积才10%-20%，比例非常的小。白云区是广州老八区中面积最大的区域，覆盖范围广，离广州市中心距离远。其大部分的地区还属于广州的商业冷落偏远之地，商业氛围还不够成熟，没有大型的、高档次的消费重心，其商铺市场呈一个点状分布。
主要有以下几大特点，主要是以专业市场为主：三元里到站西路段的皮革专业市场；机场路在广园路段的汽配、月历、化妆品、音像组合而成的专业市场群；黄石路、机场路段的汽配、汽车用品特色专业街，再加上附近一带的小区商铺市场；白云大道饮食长廊，位于增槎路的农副产品批发市场群。白云区的商业比较分散，缺乏相对集中的地带。
目前尚以自发性、零散性为主要的特征。主要是比较低档次的点状经营，以专业市场为主要的经营点。区域内专业市场经营层次较低、配套设施落后、整体形象陈旧。商业增长步伐远远落后与全市的平均发展水平。因此，商铺的租金远比市区商铺租价低。专业市场规模庞大、影响力大，但产品多、品牌少，名牌更少，总体档次低，缺少品牌效应。
与番禺新城一样，白云新城的定位也不是纯粹意义上的商业中心，而是“城市副中心”和“新文化中心”。不同于番禺新城的宏观规划，白云新城规划更加微观具体，区域中的模块组合也相当清晰，新规划方案以大型商业MALL为支撑点，同时也不乏购书中心、图书馆、音像城、展览馆等多项文化设施。在白云新城，开发商的建设有着明确的方向，比如当中的MALL，就要求不仅是大型购物中心，也不仅是量贩、仓储式购物超市，而是具有鲜明主题个性的、超大面积、超大规模、复合形态的“商业航母”。
目前，白云新城整体建设不是在原有基础上的画龙点睛，而是在2.25平方公里原白云机场土地上的重新再造。其优势在于用地空间广阔，具有建设大型商业中心的地利条件。此外，区域土地几乎都掌握在政府的手中，政府部门对于其发展有着相当强的主导权，也有利于白云新城城市副中心形态整体的形成。同时，白云区主要是依靠中低端白云向高端发力，尤其是专业市场众多，批发商圈成熟。主要的优势：白云新城开发、“北优”战略。
与番禺新城相比，白云新城的交通规划略逊一筹，当中主要设有2号线延长线和14号线两条地铁线路。其优势更多地体现在文化生活配套的丰富，除了现有的白云国际会议中心、广州新体育馆之外，白云新城还将建设广州博物馆、广州市城市规划展览中心、广东画院、广州画院、岭南文化中心等，通过这些文化建筑群来打造特色文化中心区。白云新城规划辐射面虽然广，但有先天的不足，居住人群缺乏消费力强劲的中高端人群。
与番禺新城相比，白云新城的交通规划略逊一筹，当中主要设有2号线延长线和14号线两条地铁线路。其优势更多地体现在文化生活配套的丰富，除了现有的白云国际会议中心、广州新体育馆之外，白云新城还将建设广州博物馆、广州市城市规划展览中心、广东画院、广州画院、岭南文化中心等，通过这些文化建筑群来打造特色文化中心区。白云新城规划辐射面虽然广，但有先天的不足，居住人群缺乏消费力强劲的中高端人群。
据了解，白云板块、黄石新市板块以及机场路一带均受到白云新城的辐射，其中包括以又一居、时代花园为代表的机场路板块，以汇侨新城为代表的新市板块，以祥景花园、白云高尔夫花园为代表的黄石板块和以体育花园、东方明珠花园为代表的白云大道板块，但这些板块由于城市化进程相对落后，城中村房、房改房等物业数量很多，聚集的人群以广州原住民和普通的工薪阶层居多，购买力相对有限，商业消费以周边中低档的街铺为主。
不足之处就是无高端商圈和商业地产开发及投资气氛严重缺乏，另外消费水平比较低和产品差异巨大及商业市场混乱，无商业规模和品牌高端商家进驻。并且，生活配套和交通网络及人气非常的缺乏。所以，白云新城的弱势在于商业辐射力有限。其所在地属于广州的商业瓶颈位，北部的花都和南部的老城区都有着自己的商业和消费中心，尤其是后者，甚至还会分薄白云区现有的消费力量。因此，未来白云新城的商业将偏重于吸纳当地需求。
“白云新城”被喻为广州最后一块处女地。今年4月份亮相的《白云新城核心区详细规划》明确把白云新城定位为广州城市副中心，主要建设大型的省（市）级会议、文化公共设施、地区性的商业零售、文化体育、商贸服务、办公等综合性公共设施。规划显示，整个白云新城规划范围分为南北两个区域：黄石路以北区域主要发展现代化生态型居住区，并结合地铁站点开发形成居住区及公共设施中心。黄石路以南区域是市、区级的商贸、文化、办公、体育中心。白云新城将成为广州北翼地区的重点开发对象，并以商贸物流中心和低密度健康住宅两大方向开发，从而带动整个北部地区功能布局、空间结构的优化。
由于白云新城辐射区域则一直缺少大商业中心，承担着人们日常生活消费的是小区商铺。据合富置业提供的数据，白云高尔夫花园目前小区商铺的二手均价约20000-25000元/平方米，租金约100元/平方米；百信广场对面的海德花园售价更是惊人，首层的商铺二手均价在11万-12万元/平方米，租赁价位在500-600元/平方米之间。
所以，白云区是广州靠北的老城区，人口众多，加之城乡结合的区域结构布局，白云区消费水平处于中心城区的中低端。这个区域最出名的商圈文化就是专业市场，如三元里的服装批发、梓元岗的鞋业皮具、石槎路的汽车配件等，形成了这个区域特色的“批发商圈”氛围。缺乏大型购物中心似乎是白云区商业一直挥之不去的阴影。直到2004年，百信广场的开业，区域大型商业广场的空缺才得到填补；佳润广场的落户，则进一步将商业热度从白云山的西侧扩散至东边。
不足之处就是无高端商圈和商业地产开发及投资气氛严重缺乏，另外消费水平比较低和产品差异巨大及商业市场混乱，无商业规模和品牌高端商家进驻。并且，生活配套和交通网络及人气非常的缺乏。所以，白云新城的弱势在于商业辐射力有限。其所在地属于广州的商业瓶颈位，北部的花都和南部的老城区都有着自己的商业和消费中心，尤其是后者，甚至还会分薄白云区现有的消费力量。因此，未来白云新城的商业将偏重于吸纳当地需求。
“白云新城”被喻为广州最后一块处女地。今年4月份亮相的《白云新城核心区详细规划》明确把白云新城定位为广州城市副中心，主要建设大型的省（市）级会议、文化公共设施、地区性的商业零售、文化体育、商贸服务、办公等综合性公共设施。规划显示，整个白云新城规划范围分为南北两个区域：黄石路以北区域主要发展现代化生态型居住区，并结合地铁站点开发形成居住区及公共设施中心。黄石路以南区域是市、区级的商贸、文化、办公、体育中心。白云新城将成为广州北翼地区的重点开发对象，并以商贸物流中心和低密度健康住宅两大方向开发，从而带动整个北部地区功能布局、空间结构的优化。
由于白云新城辐射区域则一直缺少大商业中心，承担着人们日常生活消费的是小区商铺。据合富置业提供的数据，白云高尔夫花园目前小区商铺的二手均价约20000-25000元/平方米，租金约100元/平方米；百信广场对面的海德花园售价更是惊人，首层的商铺二手均价在11万-12万元/平方米，租赁价位在500-600元/平方米之间。
所以，白云区是广州靠北的老城区，人口众多，加之城乡结合的区域结构布局，白云区消费水平处于中心城区的中低端。这个区域最出名的商圈文化就是专业市场，如三元里的服装批发、梓元岗的鞋业皮具、石槎路的汽车配件等，形成了这个区域特色的“批发商圈”氛围。缺乏大型购物中心似乎是白云区商业一直挥之不去的阴影。直到2004年，百信广场的开业，区域大型商业广场的空缺才得到填补；佳润广场的落户，则进一步将商业热度从白云山的西侧扩散至东边。
把白云新城定位为广州城市副中心，并借助亚运好扬帆，积极打造融合旧机场景观、集合会议、文化、会展为核心的综合商业商务区以及的密度的高档居住区。配合广州城市空间“北优”战略的白云新城，以档次高、综合性强、强调人文与生态、积极打造休闲产业的姿态横空出世，势必对白云区现有的专业市场产生强大的影响。现有商业地产新一轮的重新洗牌即将到来。淘汰低档、管理混乱、毫无特色的专业市场对提高白云区商业档次是非常有利的。
随着旧机场的搬迁，百信广场的暂露头角，白云新城核心商业圈的逐步形成，一个庞大的商业辐射正处于一个酝酿期，白云区的商业将会展望在全市内抢占一定的份额。吸取珠江新城几易规划前车之鉴，白云新城规划一再谨慎。最终出炉的规划分享了亚运商机，其蕴含的巨大利润招徕众多地产大鳄。近年来，方圆、富力、时代、保利、新世界以及恒大等大型房地集团都相继进入了该板块。因此，吸收珠江新城规划经验和教训，借势亚运概念，依傍休闲主题、打造城市副中心的白云新城，将会从根本上改变着白云区的商业格局，未来的白云新城的商业地产必定大有作为。
随着旧机场的搬迁，百信广场的暂露头角，白云新城核心商业圈的逐步形成，一个庞大的商业辐射正处于一个酝酿期，白云区的商业将会展望在全市内抢占一定的份额。吸取珠江新城几易规划前车之鉴，白云新城规划一再谨慎。最终出炉的规划分享了亚运商机，其蕴含的巨大利润招徕众多地产大鳄。近年来，方圆、富力、时代、保利、新世界以及恒大等大型房地集团都相继进入了该板块。因此，吸收珠江新城规划经验和教训，借势亚运概念，依傍休闲主题、打造城市副中心的白云新城，将会从根本上改变着白云区的商业格局，未来的白云新城的商业地产必定大有作为。
目前白云区则把白云新城定位为未来北部商贸中心,2010年广州亚运会前后，广州将全力优化提升四大商圈，即天河路、环市东路、北京路、中山三路四大商圈，同时广州南站启用也预示着番禺将成为新的“第四商圈”；尤其是广州白云万达广场的强势进驻，以及5号停机坪等高端商业地产的开发，使得白云区整体商业价值提高。目前,广州商业地产正在形成，多中心、多形态，各具特色，满足国家中心城市消费需求的现代商业新格局。
而对于白云区，商业集中度并不高，现在集中式开业是反过头来补课了。另外，随着白云新城开发速度的加快、广州“北优”战略的实施，带来了一个总面积高达12.8平方公里的“白云新城”，白云区的商业氛围将大大提升。白云区楼市的发展带来了近50万高收入高消费的常住人群，对商业的需求与日俱增。随着白云区地铁5号线等交通网络配套进一步完善，以及新楼盘开发，白云区具备了发展大型购物中心的条件，而新商业物业的出现也将向白云注入新的活力。
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