谢逸枫:央企拿地王“绑架”政府

　　地王“绑架”了房价遏制房价上涨势头计划或落空

　　北京房价3月涨1万/平方米  四季度或涨4万/平方米

　　  两会刚刚闭幕，中央“遏制房价过快上涨”的政策指向被进一步明确。但就在两会闭幕后第一天，北京接二连三地涌现出一批新“地王”，遏制房价过快上涨能否落实令人担忧。2010年3月3日-13日“两会”刚过一天，中央系列楼市调控新政策出台未到地方政府执行，国务院温总理在2009年12月4日-7中央经济两会和2010年3月两会及政府工作报告上高唱一定把房价控制在合理房屋位置，并且高喊中央“遏制房价上涨过快和遏制投资投机炒房炒地及收紧银行放贷等遏制“地王”再疯狂”。同时，国家住建部部长也怒吼，中央有决心遏制房价上涨的现象。

　　

　　  但是，2010年3月一二周北京出现房价上涨1万元/平方米，毫无疑问是给讲遏制房价的人打了一记响亮的耳光。2009年，在中国土地市场上，“地王”频出，国企称霸。2010年，“地王”再频繁爆发，而央企却成为今年“地王”称霸的主角。2010年2月24日，北京土地市场虎年第一拍，当天出让的6块土地中，竟然有3块土地因为没人报价，而没有现场拍卖。仅仅是1个月之后。在2010年3月15日的土地拍卖会上，就连续爆出了两块地王。

　　

　　  央企为什么要做地王，与房价快速回涨步调一致的是，地价在2009年也屡创新高，地王不断刷新。只是，与以往不同的是，2009年的市场中，国企成了一道扎眼的风景。各地地王的不断涌现，多数是国企称霸，而这些国企中，很多甚至从未涉足过房地产行业。2010年，“国进民退”的舆论把国企批判的“完无体肤”，也许没有人预料到，在全球尚未走出金融危机阴影的情况下，国内经济恢复时期和两会期间，中央自2009年12月开始，发动一波楼市政策调控“冲击波”，地方政府也配合中央密集出政策调整楼市，但是房价依然疯狂上涨。

　　

　　  去年央企频拿地王的脚步并未停滞。昨日拍地现场，央企“凶猛”，依然是竞买主角。 2010年1月-3月，中央继续出新政策调控楼市，但是，两会一结束后，中国的房地产却在观望迅速打了个地地王“翻身仗”，例如北京2010年3月15日竟然出两个地王，央企代替了国企拿地王，称霸土地市场。

　　  央企为什么如此不计成本地拿地，为什么这么急切地要进入房地产市场。央企高价拿地主要是做资产配备，要寻找安全的投资品。说不定央企拿地后建成的房子，还会比民营房地产公司的房子便宜。而支撑央企高价拿地的原因是大量资金进入央企，但没有出口，找到了房地产这个领域。另外，央企自身有其从事的主业，不是想做什么就能做什么。如果央企要进入一个新领域，必须要得到有关部门的批准。但现在的状况是，根本没有这样的监管。不仅如此，央企从银行获得的资金也没有得到银行的有效监管。

　　  这样两个监管的缺失使得央企很容易进入房地产领域，而这些央企中很多并不熟悉房地产领域，缺少专业的操作和分析。况且，有些央企拿地不是为了开发房地产卖房，而是为了消化现有的资金，因为从各种渠道得到的资金必须在规定的时间内花出去。还有一些央企则是为了业务调整，准备做房地产，先买块地做起来。这些原因导致央企拿地不计成本。央企这种不计成本的拿地给市场带来了巨大的冲击，客观上推高了地价、房价预期，使得地价、房价无法得到有效的控制。房价的上涨与地价肯定有关，因为开发商必须要把地价成本消化掉，地价不断攀高意味着成本上升，对市场来说，会带来恐慌效应。央企不断创造地王会是今年房价不断高涨的一个重要原因。

　　  当前，全国新房市场成交量虽然环比有所回升，但是仍处在“低谷”徘徊。同时,春节后二手房交易量持续回升，而商品房交易量一直呈现低位徘徊状态。相比2月同期房价依然坚挺，虽然局部出现打折现象，但更多属于部分大户型项目的促销。主要是库存量紧缺和放量萎缩，造成目前新房成交量大幅下滑的主因。另外，供应量减少和中央新政策不断调控及投资购房者观望的“三层”压力有关。例如，北京2月下旬颁布的“京版11条”到广东“粤四条”再到3月海南“十一条”最后到3月两会结束的国土部“十九条”。所以，开发商对于新政需要适应，很多准备开盘的项目也放慢了节奏。

　　

　　  目前，全国一线城市在3月二周市场基本上是“价涨量跌”而二手房回升新房低迷。例如北京和上海及广州或天津等北京。有统计显示，2月份，北京房价在陆续出台的相关调控措施及春节假期等多种因素作用下，环比涨幅持续回落。新建住宅价格指数环比上涨0.8%，涨幅比上月回落1.7个百分点；同比则上涨16.9%。四环路以内，北京的商品住宅期房均价达到31220元/平米，六环路以外也超过1万元/平米。去年第四季度，四环路以内的期房均价为25907元/平米。

　　

　　  与房价相比，北京的居民收入并不高。1-2月，城镇居民人均可支配收入5335元，不到四环内一平米住宅均价的1/5。这一切并未实质影响北京房地产大局：四环以内房屋开盘售价已经到了4万元/平米，地价也未下降，房地产市场仍在且调且涨。2010年，北京市土地储备贷款投资仍然不低于1000亿元。由政府高投入整理土地，推出较高地价，进而推出较高房价的循环链，正在上演。

　　

　　  数据显示，1-2月，北京完成房地产开发投资204.9亿元，比上年同期增长71%。房地产开发投资高速增长，主要有几个方面原因的影响。其一，从目前来看，土地购置费用不断增加，这导致企业买地时的成本增加。数据显示，1-2月，开发商支付的买地费用为93.6亿元，比去年同期增加了2.6倍。与此同时，全市住宅销售面积为167.6万平方米，增长40.1%。与上年12月罕见的销售火爆程度相比，今年1-2月商品住宅销售面积，仅相当于上年12月销售面积的67%，下降幅度比较大。

　　

　　  在对高房价的一片讨伐声中，北京又涌现出新“地王”，并且在一日内涌现两大地王，非常有可能“遏制房价飙涨恐将落空”。2010年3月15日,京单价地王1天刷新2次,央企是拿地主角。北京单天成交6块土地，成交总价达143.5亿元。单价地王记录两次被刷新，同时还产生了一块总价地王。上午，远洋地产旗下子公司以40.8亿元竞得大望京1号地，楼面价达2.75万元/平，被认为是北京市场上新的“单价地王”。下午，这一纪录被刷新。中国兵器装备集团公司旗下北京世博宏业房地产开发有限公司，以17.6亿元的总价竞得海淀区东升乡地块，楼面价2.90万元/平方米。

　　

　　  截至2010年3月15日下午4点，就已经诞生了两块“地王”：远洋地产子公司以40.8亿元拍得望京地块，楼面地价达到了2.4万元/平方米，为北京历史最高；中信地产经过64轮竞价，打败了中国烟草等其他央企，以52.4亿元的价格拿下了亦庄一块土地，刷新了2009年由大龙地产创下的总价50亿元的单价“地王”记录。当日，北京市国土局5宗土地就卖了120.5亿元。

　　

　　  北京市将一些热点地块的现场竞价时间延迟至“两会”后，主要为避免“两会”期间出现新的“地王”，同时也给处于观望态度的房地产开发商以充足的时间。“两会”后，北京土地市场果然以交易天价迎来了新“地王”。曾创造50.5亿元高价的2009年北京“地王”于今年2月1日被收回。北京市国土局取消了竞得顺义区后沙峪镇地块的大龙公司的竞得资格，同时没收大龙公司交纳的2亿元竞买保证金。

　　

　　  北京市市长还称：“将继续整顿和规范房地产市场秩序，依法查处捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法违规行为，遏制房价过快上涨势头。”但是，过高的地价可能会使北京市政府“遏制房价过快上涨势头”的计划落空。

　　

　　  单一供应导致地价房价不断高涨，与地王不断诞生同时出现的是，大量土地闲置。截至2009年9月30日，排名前十位的上市房企土地储备已经超过3.02亿平方米。其中，仅合生创展集团一家的土地储备就可以供其开发房地产37年。上市房企之所以热衷囤地，关键原因在打通了资本市场的融资渠道，也就是所谓的‘股地联动’。

　　

　　  上市房企就是通过自己的土地储备向股民传达股票还会涨的信息，然后增发新股进行融资，而新融资的钱可以继续囤地，不断滚雪球。如果囤地不打压，上市房企囤地的规模将越来越大，房地产行业必将被少数几家房企垄断和操控，结果，必定是房价成倍地上涨。国土资源部有数据显示，全国目前闲置的房地产用地约1万公顷，占年度出让房地产开发用地总量的七分之一左右。如果按容积率1.2算，这些地可以供应1.2亿平方米的住房面积。

　　  地王”主要是部分房地产企业对未来市场预期过高，有很多企业因为拿地价格过高，而无法开发，最终土地被土地部门收回。2009年，全国土地出让金高达1.5万亿元。为了给土地市场降温，国土资源部甚至采取了“点名”的方式，在全国通报了18宗典型房地产闲置土地。2010年12月23日，国土资源部通报了位于北京、上海、山东、浙江等地的18宗房地产开发闲置土地。2010年3月13日国土部出“十九条”当天晚上就发通知，对于“18宗房地产开发闲置土地”的开发商进行了限制拿地的规定。

　　  一边是为拿地不计成本，另一边却是大量土地闲置，是什么造成了这样的现象？首先是地方政府在房地产利益链中介入太深，无法真正监管开发商囤地行为。其次是我国的房地产开发供应太单一。要从事房地产开发，必须从政府手中买地。开发商又垄断了房地产开发环节，人们只能从开发商手中买房。从土地开发到房地产建设，这个过程中消费者与政府、开发商之间存在严重的信息不对称。

　　  这些垄断最终导致地价、房价过高。有统计显示，地方政府50%以上的收入都来自土地收益。制度层面上，国土资源部早就出台了一系列政策来限制开发商囤地，比如闲置超过一年的土地要征收20%的闲置费，超过两年没有开发的要无偿收回。全中国加在一起，闲置地被收回的不超过5例，这个制度已经形同虚设。

　　  土地闲置，最大的问题是政府自身造成的，让地方政府打击自己闲置土地的行为，几乎没有可能。而对于打击开发商囤地，没有哪个地方政府愿意做。打击囤地这么复杂的事情对土地管理部门没有任何利益，风险却很大。开发商多多少少都与地方上层人物关系微妙，一些开发商甚至还有非常的势力，土地管理部门并不敢轻易得罪。

　　  在制度层面，我国还没有这样的机制来打击囤地，“由谁来执行打击囤地的行为呢？政府只是批地、卖地，没有兴趣打击囤地。开发商、地方政府不断炒作土地的稀缺性，抬高地价、房价。实际上，土地大量闲置，相对房地产需求来说，土地的供应很充足。政府只能储备公共用途的土地，例如保障性住房的土地、公益事业所需的土地等，其他用途的土地要从市场来。如果能够做到土地供应的多元化，不会出现地王频出的现象。

　　  房地产商因为“不差钱”而疯狂。近来密集出台的国11条、京版11条、国土部19条等宏观调控政策并没能抑制北京楼市的疯狂。开发企业手中有充足现金，土地出让制度未根本改革，加之“两会”上释放出来的“未来20年房价上涨压力很大”的信号，都让开发商重生拿地的胆量和决心。而一次又一次“地王”，暴露出土地财政制度，才是地价居高不下的原因；地价不降情况下，2010年全年放贷7.5万亿元，更给了开发商货币政策会“前紧后松”的预期。

　　  由于土地出让的垄断性，加之北京等一线城市房价和地价预期上涨的因素影响，还是有很多开发商愿意赌一赌。经历了“两会”期间的静默，北京大小开发商、房地产行业人士齐聚于此，见证2010年第一个“地王”的诞生。