谢逸枫:2010年楼市新政策宣告“流产”
在2010年两会提案上的楼市政策，在中央政府工作报告的内容中，仅有关于保障房的问题和增加商品房用地供应及加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度等政策要求，却没有更加具体和具有操作性及实质性的楼市调控政策。
如果3月两会之后,房价依然疯狂和投资炒房现象严重及银行贷款过量。中央有可能会出新的政策，来一个“二次调控”楼市。例如开征物业税和开发商项目自有资本金比例上调到35%及取消商品房预售制度，另外是银行实质性收金贷款和提高首套及二套房贷首付和利率，或者是把三套房贷首付和利率同时也提高。再次，继续上调“存备金率”，并且要求银行加利息。或者是取消2009年中央拯救楼市剩余的优惠政策和地方政府的优惠措施，要求地方政府必须严格执行中央出台的政策。
一，虽然开征物业税的条件和时机不是很成熟及受到部分人的反对，但是考虑到投资投机炒房导致房价上涨过快，影响到房地产的市场稳定发展。因此，中央可能会采取试点物业税的方式，在个别城市实施，过几年后，再全面正式实施。例如，目前两会上有人大代表提案，在商业地产开进行开征物业税的试点建议，但是最后还是未提到两会上，由于条件和时机不成熟，而反对的人又多。
二，自2009年之后，国务院把开发商项目自有资本金比例从35%下调到20%之后，开发商经常以不差钱和缺供应或人口红利为理由，频繁称房价上涨是很正常的，或者是明目张胆的捂盘销售或违规收诚意金。
如果3月两会之后,房价依然疯狂和投资炒房现象严重及银行贷款过量。中央有可能会出新的政策，来一个“二次调控”楼市。例如开征物业税和开发商项目自有资本金比例上调到35%及取消商品房预售制度，另外是银行实质性收金贷款和提高首套及二套房贷首付和利率，或者是把三套房贷首付和利率同时也提高。再次，继续上调“存备金率”，并且要求银行加利息。或者是取消2009年中央拯救楼市剩余的优惠政策和地方政府的优惠措施，要求地方政府必须严格执行中央出台的政策。
一，虽然开征物业税的条件和时机不是很成熟及受到部分人的反对，但是考虑到投资投机炒房导致房价上涨过快，影响到房地产的市场稳定发展。因此，中央可能会采取试点物业税的方式，在个别城市实施，过几年后，再全面正式实施。例如，目前两会上有人大代表提案，在商业地产开进行开征物业税的试点建议，但是最后还是未提到两会上，由于条件和时机不成熟，而反对的人又多。
二，自2009年之后，国务院把开发商项目自有资本金比例从35%下调到20%之后，开发商经常以不差钱和缺供应或人口红利为理由，频繁称房价上涨是很正常的，或者是明目张胆的捂盘销售或违规收诚意金。
例如，自开发商资本金下调到20%之后和银行放贷轻松及土地融资容易的情况下，导致房企疯狂抢夺土地和空置土地及炒地的现象，不仅影响到市场供应和哄抬房价上涨，还破坏房地产市场次序。
其实，上调开发商自有资本金到35%并不是坏事，对于打击或遏制空置土地和炒地的现象及促进开工具有重要的作用，同时，减少土地融资过度频繁的现象，影响到银行机构金融危机和股市的稳定。但是，国务院一直未提到这个事情，因为2009年开发商拿地过多和银行贷款过多及开发商如果一退地，损失的是银行金融机构和地方政府的财政收入，所以未来几年内，政府不会进行调整。
三，目前对于取消商品房预售制度大部分人都反对的意见，主要是影响到开发商资金回收和市场有效商品房的供应及可能导致房价上涨。其实，如果是选择性的针对城市实施还是可以的，尤其是一线城市的房价上涨过快和房屋纠纷严重的城市，不仅可以起到遏制房价上涨和对开发商资金要求更加严格，也减少了购房者交易中和收房之后的风险。但是，由于开发商和专家一直反对，并且政府一直未出具体的政策或支持取消的态度，所以未来是不可能取消的。
四，银行贷款政策。目前银行实施的贷款政策是“外紧内松”的政策。按照中央政策的态度，应该实施“内外”收紧的政策，实质性收紧贷款，而不是“外紧内松”。另外，提高首套及二套房贷首付和利率到50%，或者是把三套房贷首付和利率同时也提高60%。严格控制银行贷款和遏制投机炒房的现象。由于政府需要房地产支持2010年GDP保八需要和国内经济未恢复及担心政策过凶猛影响到经济稳定，所以未来，银行贷款不会实际收紧和部分刺激经济政策目前不会退出。
五，也许到今年三季，有可能继续上调“存备金率”，并且要求银行加利息。或者是取消2009年中央拯救楼市剩余的优惠政策和地方政府的优惠措施，要求地方政府必须严格执行中央出台的政策。但是，从两会的政策态度看，可能性非常的小。
三，目前对于取消商品房预售制度大部分人都反对的意见，主要是影响到开发商资金回收和市场有效商品房的供应及可能导致房价上涨。其实，如果是选择性的针对城市实施还是可以的，尤其是一线城市的房价上涨过快和房屋纠纷严重的城市，不仅可以起到遏制房价上涨和对开发商资金要求更加严格，也减少了购房者交易中和收房之后的风险。但是，由于开发商和专家一直反对，并且政府一直未出具体的政策或支持取消的态度，所以未来是不可能取消的。
四，银行贷款政策。目前银行实施的贷款政策是“外紧内松”的政策。按照中央政策的态度，应该实施“内外”收紧的政策，实质性收紧贷款，而不是“外紧内松”。另外，提高首套及二套房贷首付和利率到50%，或者是把三套房贷首付和利率同时也提高60%。严格控制银行贷款和遏制投机炒房的现象。由于政府需要房地产支持2010年GDP保八需要和国内经济未恢复及担心政策过凶猛影响到经济稳定，所以未来，银行贷款不会实际收紧和部分刺激经济政策目前不会退出。
五，也许到今年三季，有可能继续上调“存备金率”，并且要求银行加利息。或者是取消2009年中央拯救楼市剩余的优惠政策和地方政府的优惠措施，要求地方政府必须严格执行中央出台的政策。但是，从两会的政策态度看，可能性非常的小。
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