“捂盘”炒作当质疑媒体“专业”

文。水水

作为一名地产从业者，作为走遍南中国的地产苦行者，水水经常收到华南各地媒体广而告之的有关楼市新闻的短信。因为常驻守深圳，自然应接不暇地收到本地媒体发布的各色楼市新闻短信，从文字短信到图文并茂地彩信，平均每天不少于十条，固然涵盖楼盘促销信息。近期，有关深圳“捂盘惜售”长达17年的新闻短信，水水至少收到3条。刚开始，水水并没有在意，当连日收到第三条时，水水实在忍不住要说上几句。

首先，其实“捂盘惜售”早已不是什么新鲜之事。

“捂盘惜售”，这一字眼虽说是随房地产商而出现的词汇，但其实质在五千年文明的中国生活史上早已发生过。古诗有云：好雨知时节，当春乃发生。否则，就不会有描写“春雨贵如油”之经典妙句了。雨水之所以珍贵如油，大抵上是因为在春天下的雨水比较稀缺吧。水水从小就知道“春雨贵如油”，也学过“好雨知时节，当春乃发生”，在“靠天吃饭，听天由命”的时代若遇上个好的老天爷的确是百姓们的福分啊！

难道媒体的新闻从业者没有学过该诗句，也不懂该诗词的由来吗？这可以上溯到宋代释道原《景德传灯录》卷一中的名句：“春雨一滴滑如油。”后来，明朝的解缙又作《春雨》，“春雨贵如油，下得满街流，滑倒解学士，笑坏一群牛。”试想：自然界的雨水尚知在春天发生会和油一样可贵，难道在投资上动则上亿多则上百亿的地产商不让生产的房子在稀缺的季节发售吗？难道要发展商赔本赚吆喝不成？

这年头不是常说“换位思考，将心比心”吗？

其次，何为“捂盘”呢？水水坚信媒体并没搞懂。

恐怕在长达17年的所谓“捂盘”历史上，也没有谁能够真正定义清楚什么叫捂盘。不然就不会历时长达17年之久，到今天为止“捂盘惜售”的字眼在媒体对房地产开发商的报道中还一直被质疑不衰，还可以拿来招摇过市。“捂盘惜售”提法的起源已经无从考究，从字面意思理解，应该是“捂住楼盘，舍不得把房子拿出来销售”。但绝不可深究，从房地产销售来看，这种提法有点滑稽。

据水水对房地产业的了解而言，还没有哪个发展商会“舍不得”把房子拿出来卖。可以说，实现销售的行为才是开发商最主要的经营过程。因此发展商在造房子之初，就围绕着如何实现房屋销售为目而展开，例如建什么样的房子，如何才可以把房屋销售出去等市场经营活动。作为商人，要想实现利润之目的只有在产品销售之后才见分晓。也就是说发展商只有把产品——房子销售出去才可以实现利益的转化。

即所谓的“落袋为安”。但是选择何时销售则是开发商的一个战略性考量。因此“捂盘惜售”所反映的只是一个肤浅的现象，其本质是开发商采取的一种销售策略，涉及到的是对销售时机和推售节奏的选择。水水认为，每一家开发商皆为理性的经济人，即存在着利润最大化的追求。所以开发商将为其在追求利润最大化的过程中所选择的行为承担巨大的市场经营风险。

所谓“发售时机”，就犹如雨水选择春天来下一样。比如，在一个不断下跌的房地产市场中，开发商可以选择卖或者不卖，选择先卖某部分单位而不卖其他单位的，这都是基于其对大市发展的理性或者非理性判断，但一旦选择后由此产生的风险，开发商将独立担负。同样，在一个上涨的市场亦是如此。所以老百姓千万不要只看到开发商风光的一面，殊不知很多开发商因为误判大势，损失惨重。看看最近十年的深圳地产商名单便可明白。

又比如，同样是一个楼盘，为什么开发商会先推售某些单位，后推售其他单位呢？有过些许经验的地产人都明白，除了有工程方面的原因外，主要是出于“不能将鸡蛋放在同一个篮子里面”的深思决策，在投资时候需要这种掂量和拿捏，在出售的时候同样需要此种熟思和揣摩，即不能将所有货物一下子全部推出市场，而应该分时机、有节奏地推出。这主要取决于企业对地产行业未来形势的基本研判。

再者，媒体抨击“备案价格”之时也露出马脚。

以往，政府欲打击“捂盘惜售”，其实质就是涉及到政府能否干预开发商销售时机及推售节奏的选择权利。从一般商品在市场经济体制中来看，买方有买与不买的权利自由，自然，卖方亦有卖与不卖的权利自由，这是市场经济体系所遵循的自由交易原则。不过，房地产作为一种区域性垄断资源，国务院和省、自治区、直辖市人民政府有权依据1998年5月1日实施的《中华人民共和国价格法》针对价格进行必要的调节，或是政府指导性定价。

但到目前为止，国家和广东省的定价目录都没有把商品房价格纳入其中，也就是说，商品房价仍然是执行市场调节价，企业拥有法律赋予的定价权。那么媒体打着“维权”的旗号，借着抨击“备案价格”的名义，以期实现对“捂盘惜售”现象的揭露，其实并无法律可依，自然是不合法的行为。因此，发展商有权保留对此种行为的追究权。此外，“备案定价”并无法律可循，就连市一级的政府部门要对新房定价进行备案的行为本身，也在《价格法》中找不到丝毫依据。

退一步，即使媒体欲借政府对“捂盘”进行干预，那也是基于价格调节进行的，而不是对开发商的销售时机选择进行不必要的涉及。要知道，开发商在选择销售时机的时候，不仅承担着实际利息成本，也承担着市场发展一旦出乎预料所带来的巨大风险。再退一步，即使政府要干预开发商的销售时机选择权利，所能带来的效果亦将非常有限。君不见，近年来房价不以为然而是纷纷继续狂飙。其俨然经受得起历时10多年的风浪，尚毫发无损就是最好的事实佐证。假如想披露“捂盘”行为而企求房价稳定，恰如缘木求鱼搞错了方向。

于是，水水禁不住像通常人们在大街上看见傻子裸露一样忍俊不已。固然媒体敢于为民请命，但是其无知的马脚裸露无疑。

最后，媒体作为一家公共媒体，在未得到当事人许可的情形下发布企业广告性质的短信，难道不是一次次的违法行为吗？尚未被人们遗忘的分众“短信门”，依然拷问着道德。媒体难道不知情吗？