高房价问题在过去几年里一直是热点问题，现在也成了两会的热点问题，这是因为房价问题被上升到影响社会和谐的问题这个层次了。高房价本来只是个经济问题，房价的泡沫太大，爆破以后对经济的损害很大。尽管如此，如果房价只被当作经济问题，就不会有这么多人来讨论它了。事实上，房价问题已经成了最重大的社会问题之一。但高房价本来不应该被当成社会问题来看的。老百姓住房紧张、住房条件差才是一个社会问题，而这个社会问题主要不是一个房价问题，而是房租的问题。如果房租很便宜，住房就不是大的问题，所以，高房租而不是高房价才是社会问题。

根据资产定价原理，没有泡沫的房屋价格很大程度上是由预期的未来全部房租收益决定的。如果现在的房租以及预期的将来的房租很高的话，那么房价就没有不贵的道理。如果只是房价贵，而房租便宜，那就租房好了。所以如果说房价太高，有很大的泡沫，那就说明房租相对很低，租房很合算。如果房租也很高，那么房价高就是正常的、没有泡沫的。房租水平是由租赁房屋的供给和需求决定的，而不是由房价本身决定的。虽然价格高的房子租金通常比价格低的房子租金要高，但房价的高低不是决定租金高低的因素，而是相反，租金高的房子更值钱。 如果把房价看成股价，房租看成企业盈利的话，房价租金比就相当于股票的市盈率。企业盈利是决定股价的一个因素，而不是股价决定盈利。针对房价采取的措施基本上无助于解决房租问题。譬如增加交易税有助于减少投机性的炒房，从而有助于抑制房价。但是房租水平一般是不能炒作的，也不可能存在泡沫。所以要解决房租问题，只有增加房屋尤其是租赁房的供给。

很多人或许会说，中国人喜欢住自己拥有的房子，而不喜欢租房。最近甚至有个调查结果说大多数父母不愿意女儿在租赁房里结婚。我不知道这样的偏好究竟有多强烈、多持久。如果今后十年中国的房价一路下跌的话，现在买房的人就亏了，而租房的人就赚了，那么十年以后大家也许就不会存在对购房自住的偏好了吧！所以，所谓不喜欢租房子住并不像不喜欢严寒酷暑那样是个不会改变的偏好，如果房价有涨有跌，租房者的权益得到充分保护，房东不能随意改变租约的期限和租金，那么我相信对买房而居的偏好就不会有多强烈了。退一步讲，如果大多数人真的有这样的偏好的话，那就说明租房的需求较小，加上很多人买房作为投资，这些投资房就成了租赁房的供给，需求小加上供给多的结果是房租低，租房住就更合算了。

大家经常讲到房价收入比，我们国家尤其是大城市的房价收入比据说是在十倍以上。有人说国际惯例是四到五倍之间。其实不存在这样的国际惯例。房价收入比即使在同一个国家不同的地方差距都是巨大的，没有“惯例”一说。拿美国来说，在次贷危机前的2006年，房价收入比最低的布法罗地区只有两倍，而最高的大洛杉矶地区则有十倍，全美国平均是4.6倍。但平均数不能被当作惯例，若如此，绝大多数的地方的房价收入比都是不符合惯例的。房价收入比高不等于房价的泡沫大，也不等于房价会下跌或者应该下跌。更有可能说明房价太高而存在泡沫的指标是房价租金比，如果这个比例很大，譬如达到了四十倍，那么就存在泡沫的可能性。从我国一线城市的房价租金比来看，目前的房价里很可能存在不少泡沫。

不管怎么说，以美国的标准来看，中国的房价收入比自然是太高了。但房价收入比高的地方通常是人口密度较高、土地相对稀缺的地方，中国一些城市的房价收入比高于美国本来也是正常的。房价收入比高的地方很多居民是买不起那里的房子，那么他们住哪里呢？除了无家可归的人，都是住在租赁房里。譬如，在美国房价最贵的纽约市，只有34%是自住房，66%的房子是出租房；在房价同样很高的洛杉矶市，39.4%是自住房，而60.6%是出租房。而在房价便宜的印第安纳波利斯，则有60%的自住房，40%的出租房。可以看出，即使在房价便宜的美国城市，租赁房也是很普遍的现象。

从社会和谐的角度来看，政府更应该关心租金收入比，这个比例越高，住房问题越严重，政府就应该采取一些措施。即便理论上租金收入比这个概念很好理解，在实际操作中，租金水平取决于房子的地点、大小、质量等等因素，要选取一个合理的统计标准并非易事。但原则上，要解决住房问题，应该盯着房租而不是房价，应该盯着可租赁房屋的供给，应该关心租户利益的保护，应该努力建立一套让租房成为常态的法律和激励制度，同时应该关心低收入者的基本住房保障。这些话说起来容易做起来难，但是在行动之前起码不应该把大方向搞错。如果政府要以居者拥有其屋作为政策目标的话，那就给自己背上了一个永远不能承受的包袱了。