中国二三线城市楼市会不会井喷？

苏荣 (《联合早报》2010-03-19)

　　截至3月17日，中国39家已公布年报的房地产上市公司，几乎无一例外都提出加大在二三线城市布局。开发商纷纷抢滩，是否意味着二三线城市房价会出现井喷呢？短期内恐怕并不乐观。

　　新加坡兄弟控股总裁许哲财最近忙得不亦乐乎。

　　他在电话中说，公司在中国丹东的房地产项目“新加坡城”进展顺利，一期1000个单位去年就已售罄，目前正在紧张地建设二期项目。他说，受益于辽宁沿海开放战略的丹东地缘优势明显，城市依山傍水、冬暖夏凉，吸引了邻近的沈阳等地的众多投资者，去年的房地产均价还是人民币（下同）2000多元（420新元），而到今年年初，就已涨到3000多元了。

　　据他介绍，目前由于一线城市的地价高、拿地成本高，再加上中国政府也在打压房价上涨，使得很多开发商转而拓展二三线城市的业务。

　　他认为，在中国的二三线城市中，房地产的价格相对一线城市比较合理，地方政府的政策相对宽松，房价应该还会有上涨的空间。“以丹东为例，现在已经开始有外地开发商进入了。”

　　许哲财的看法，在一定程度上代表了中国国内众多房地产商的想法。

　　截至3月17日，中国39家已公布年报的房地产上市公司，几乎无一例外地都提出要加大在二三线城市布局。以最大的房地产公司之一万科为例，该公司2009年新增项目44个，大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二、三线城市。

　　北大纵横集团合伙人、资深房地产专家张健认为，在中央调控政策的打压下，很多开发商觉得，去年一线城市的房价涨幅过高，而二三线城市因为土地资源更多、贷款控制宽松、房地产发展时间较短（大多为5-6年）等因素，它们的市场潜力更大。

　　但是，开发商们纷纷抢滩，是否意味着二三线城市的房价会出现井喷呢？短期内恐怕并不乐观。

　　据搜房网的最新数据，全国20个重点城市2月份成交总量环比下降了51%，同比下降40%。其中一线城市平均环比下跌51.1%，二线城市环比跌51%，20个城市中仅有沈阳成交量环比出现了上升。观望气氛开始在市场中出现，2008年“有价无市”的楼市梦魇仿佛又要重新上演。

　　对此，中国指数研究院副院长陈晟认为，目前的楼市现状，其实正是政府调控要达成的目的。

　　他说，政府通过一系列政策，如区域规划、加大保障住房供应、保障房等用地不低于70%、收缩二套房信贷等，希望从源头上调整房地产发展结构，并降低城市发展的结构性风险。

　　至于房价，其实并非是中国政府调控的真正目标。

　　中国指数研究院的数据显示，2009年全国土地出让金总额达到1万5000亿元，这是政府切实的利益；而且，房地产在中国国内生产总值（GDP）中的支柱地位仍然没有改变。在这种背景下，学者陈柳钦得出“房价下跌等目标从来就不是施政目的”的结论。他认为，仔细研读“国六条”政策，如果非要说其中有什么暗示的话，那就是“稳定住房价格”这句话。在房价下跌的时候，这句话意味着希望房价不要再跌了；在房价上涨的时候，意味着希望房价不要涨得这么快。也就是说，政府推出的政策原本是平抑房地产的波动幅度。如果非要说政府在多年以来的房地产调控中有所作为的话，政府只是希望房价可以慢一点上涨，一方面可保住房地产行业繁荣的诸多利益；另一方面，让公众对高房价的批评“少一些、小一些”。

　　如此看来，房地产商对二三线城市的投资，未来还是非常有想象空间的。