第一轮在一线城市，北京、上海、广州、深圳，实际上那些城市的房地产已经从增量变成了结构的升级，比如投资客户群的比例已经很大了，不断在更新和升级，而真正中国城市化的主战场实际上在二三线城市，未来有3、4亿人要进入城市，进入哪儿呢？并不是北京、上海这些大城市，最主要的增量是在二三线城市。比如万科从去年拿地，基本上90%的土地储备都在三线城市，保利去年第一次二三线城市的销售额超过了一线城市，现在二三线城市不管是人口进入的量，还是人均收入水平都有提高。

 

我们那会儿去做论坛的时候，一线城市销售额大概占到了接近20%，现在可能不超过9%。现在中国房地产的春天或者主战场是在二三线城市，要区别不同的地区、不同的地段。今天二三线城市是正在经历一个春天，除了有对居住的需要，同时城市功能也在提升。现在城市化是在提速，而不是在减速。现在城乡一体化、户籍制度改革、农民进城、白领返乡，还有工作在一线城市，住在二三线城市，还有快速的轨道交通，都使得二三线城市集聚效应提升，辐射能力也在加大，所以真正的房地产的春天或者真正的城市化要放到一个更大的中国的视野中。实际上房地产春天刚刚来临，而不是现在进入了冬天，或者刚从冬天过来撤火了又回到冬天。

 

 

但一线城市泡沫在有一些地方是有的，地王就是泡沫的制造者。总体的情况，刚才大家说的跟世界比，或者跟自己比，怎么比？这个情况不是一夜之间发生的。刚才说的中长期的所有东西都是长期在起作用，不是一天发生作用的。尤其地王，地王是泡沫的制造者，因为在一个区域，房价地价是均衡的，跟土地相关的，突然来了一个地王，这个地王不是本地算账的。央企要重组，有的在资本市场搞增发或者搞什么事，从一个更资本层面或者更集团层面来考虑这个事，其实他是在别处算的账。突然来一个地王，说地价都三万了，我还卖一万？干脆先涨两万再说，这个价格是虚高的，是地王效应带来的，其他人哄抬。现在新城土地控制越来越严了，不像过去圈一块地，或者一块开发区，现在都是拆迁了，原来拆迁的人说房价这么高，我三万再走，否则不走了，所以重置成本就提升了，拿一个假的价格，议价就上去了，打着滚就上去了，这就是泡沫，昨天一万，今天就两万、三万，这就是地王效应所带来的。最后由于重置成本，造成了虚高，但是真正的购买能力并没有达到，当然有别投资群追涨，肯定出现泡沫。中国是一个成长型的国家，只要土地没有供给，一两年泡沫就消化了。不像美国，美国属于老年人，中国就像年轻人，即使有泡沫，两三年就消化掉了，所以跟国外没有消化掉的成熟经济不太一样。

 

谈到阳光100是不是离开一线城市走早了？不同企业有不同的定位，确实在一线城市利润非常高，但是房地产是一个事业，不只是一个生意，做一两个就不做了。现在品牌起来了，标准化平台下的项目制管理，是一个连锁的模式，不像每个人给一个越野车，开着跑，当然那时候房价暴涨，赚钱很多，我们可以先修轨道，每一个车箱都有车轮，修轻轨肯定投入大，所以今天可以看到二三线城市快速崛起。如果我们开始有能力，在那儿卖三千块钱也能赚钱。今天一线城市土地越来越少，二三线城市扩张能力和就业发展能力是巨大的，走的早是早做准备，看未来有没有市场能量。第二轮中国城市化是在二三线城市，这是未来一流企业的方向。