容磁.地产行业观察25期（2010.01）专题

风险积累—市场变向特征显现

在度过了繁荣而喜悦的2009年以后，地产市场在2009年岁末国家宏观调控政策阴影下开始了忐忑不安的2010年。对于调控的效果和未来，谁也没有办法说的清楚，未来显得极其不可预知。

进入2010年1月以后，全国房地产市场第一次保持了整体的一致性：一月的售价全国范围内环比普遍上涨；二是成交量环比普遍大幅度下降；三是二手房市场保持了与新房成交的高度一致的特征，价涨量跌；四是一二三四线城市保持了同一个特征，价涨量跌。市场第一次抛弃了结构性调整和运行的特征，进入同步运行的状态。而在土地市场上，全国市场依然保持了繁荣的惯性，一月土地市场继续高位运行，虽然比2009年最繁荣的时候有所降温，但整体市场无疑处于高位运行期间。

对于宏观调控政策的理解，市场一致对准了交易市场与金融市场。如二套房的转让税负，银行按揭贷款的成数与利率；开发贷款的控制等等。虽然中央政府两次收缩银行存款准备金，但一月1.39亿的天量新增贷款依然给了市场充足的信心和流动性。只要中央政府继续大量累计新增贷款，那么不管信贷市场条件怎样萎缩，市场依然会有充盈的流动性。房地产企业与购房者总是不会缺钱。来自人民银行的数据显示，银行贷款在2009年的市场中的比重，仅仅只占整个购房总款的30%多一点，市场根本不是银行按揭贷款来支撑的。这以上的解释似可以证明尽管政策的锣鼓喧天，然而市场依然我行我素的现象。

但市场数据还是潜在或者隐约的显示出未来的某种不安，一是新增预售许可证放量在一月继续高位运行，在重庆，今年1、2月预售许可证放量将同比超过100%的市场总放量，市场成交量同比依然显示出了相对温和的上涨，上涨幅度大约维持在10%左右。从绝对数量来看，一二月依然保持了本月度供不应求的趋势。但供需比逐渐缩小。

去年土地市场成交的高峰期间是从5月开始，按照中央政府严查土地，打击囤地捂盘的政策趋势，去年新增的土地供应将在今年一季度大量上市，供应量将持续放大，这点也可以从去年9月以来的新增开工量逐渐放大中得到证明。

3月又将是政府拆迁工作启动时期，谁也没法忘记去年政府拆迁对市场启动的巨大贡献。但今年政府拆迁对市场的贡献将大幅度缩小，一方面市场价格已经在高位运行，政府拆迁与市场的价格差已经大幅度缩小，拆迁直接贡献购买力将大幅度缩小；其次是拆迁购买产生的头羊效应将在价格高企的情况下减小；三是购买背景不一致，2008年因为金融危机部分需求被抑制，而在09年市场启动的时候，得以暴发，但2009年市场高热的情况下，呈现出市场购买力被透支的局面；四是政策背景和市场预期发生了变化，去年是政策一致性的鼓励和支持房地产市场的发展，中央政府和地方政府都相应出台了刺激楼市发展的政策，导致市场未来预期向好；但今年中央政府层面以及地方政府部分政策层面都出现了对房地产的控制趋势，特别是中央政府在金融税收方面的政策以及二套房贷问题方面都非常明显，两者对市场产生了相反的方向。

但问题还不仅仅至于上面我们提到的方面，在以往中央政府的调控中，也一直强调的福利用房的供给，但以往的经验都是雷声大雨点小，保障用房市场比例一般都不足5%，但今年重庆市政府要开工的保障性用房将达到875万方，至少将占全年新开工量的15%，按照市场一般规则，经济适用房将比商品房便宜10—15%，在需求萎缩的情况下，商品房市场空间再被保障用房所蚕食，且保障用房的大量供给的情况下，会再次对商品房价格预期产生向下的压力。进而对商品房价格产生较大的积压。而价格积压下，会增强市场的观望氛围，导致市场成交量再次萎缩，形成这样的市场负反馈机制。

在房地产需求市场金融化功能放大以后，金融市场对房地产市场的影响是相当严峻的。其影响一方面在利率方面，更高的利率也就意味着市场的持有成本增高，市场投机的空间将被大幅度压缩；其次是房贷总量压缩，将直接导致市场总需求的压缩。按照今年货币市场的政策预期，今年全年新增贷款将被压缩在7.5万亿左右，同比减少20%以上，那么这减少的20%贷款供给，要靠现金来弥补，无疑是相当困难的（即一次性付款或者按揭比例再次大幅度降低来弥补因为银行收紧按揭的减少的金额），一方面银行新增贷款减少，市场货币流动性自然减少，另一方面银行提高准备金，导致了货币杠杆功能的弱化，进一步减少了市场资金的流动性，第三是利率的提升，会弱化货币的流通速度，从而导致市场货币周转能力下降，进一步减少市场中流通的现金流量。而楼市的不稳定预期还会影响民间资本进入楼市的积极性和动机，进一步减少行业总的资金供应量。

资金供应量减少，供需数量发生变化，政策预期发生变化，市场结构发生变化，市场预期收益发生变化。在这一系列组合拳下，2010年市场风险在逐步的积累，最终将有可能导致今年中期变向的可能。

（备注：文中有几个数字因时间关系没校对，不太精准，请读者谅解）