谢逸枫：房企两会“代表”谁的利益？

　　   2010年3月3日和5日，两会期间，基本上所有开发商代表和国内部分专家及学者都普遍预言房价年内降。笔者认为，其实是开发商根本就是最担心或害怕，中央政府和地方政府继续实施新的政策，并且地方政府严格执行中央政策，所以要唱跌房价，误导中央领导的决策和给地方政府上“房价下降”课。随着，各地楼市调控措施的出台导致市场观望情绪加重，2月，不少地方楼市遭遇“春寒”，京沪穗深等地楼市交易继续着1月的下滑趋势，甚至创出历史新低。

　　  尤其是楼市调控“国11条”发布之后，北京、上海、广州、深圳、海南、南京、江苏、杭州等城市纷纷出台配套政策，全国楼市普遍遭遇“春寒”成交低迷，温家宝总理上周也表态“在任内有决心管好房价”。在此情况下，房企在参加两会代表上认为,今年房价似有必降之势，房价将有一定幅度下降。

　　  并且，根据不同区域经济发展水平不同，房价下降应指均价下降，而像北京、上海、广州等土地供应紧张，以外来购买力为主的城市，房价下降幅度将不会很大。因为现如今中央出台的关于廉租房，经适房，准备金率等一系列调控政策已足够了，房价是否会下降，主要还是看地方政府的执行力度，如果地方政府能够执行中央发布的85%房地产政策，那么房价就有下降的空间。而对于改善型需求的购房者，现在就可以出手购买，国家主要是保障面积较小的安居房问题，对于改善型商品房，目前将不会有很大的降幅。

　　  因此，一线城市房价将会有大幅的回落，而中小城市的房价仍较平稳。“国十一条”政策只能暂时性稳定房地产市场，要想持久稳定房地产市场应该增加住房的有效供给，增加保障房、普通商品房的供给。为了扩大需求多元化，也应增加高端房的供给，这样才有利于社会再分配，统筹兼顾。而全国政协委员、星河湾控股集团董事长黄文仔表示，今年广州房价有回落的迹象，调低10%—20%，完全有可能，他并不认为现在房地产有多大的泡沫。目前，在二手房降价、金融部门收紧信贷的压力下，部分开发商、部分在售楼盘，将不得不以打折或变相打折的方式降价，以回笼资金。

　　  2010年2月份和3日及4日笔者接到全国部分城市报纸和杂志及网络的记者采访，关于两会的楼市问题。3月3日下午15时，全国政协十一届三次会议将在北京人民大会堂开幕，2010年全国“两会”由此正式揭开大幕，政协会议下午召开。截至2日12时，2238名政协委员中已经有1254名报到，大会收到提案360件，大会发言稿351份。据媒体报道，全国政协的各项提案之中，关于房地产市场的提案几乎占据半壁江山，而其中对保障性住房、物业税征收以及房地产信贷调控成为关注焦点，两会提案剑指高房价，会否影响2010年的楼市走向？

　　

　　  2010年3月5日，全国政协委员、广州星河湾地产控股有限公司董事长黄文仔在赴京参加政协会议前夕，向媒体抛出了自己的观点：今年广州房价将会有小幅回落，下调空间在10%~20%之间很正常。黄文仔表示，今年由于受各种因素的影响，广州房价将会有小幅回调，下调区间在10%到20%左右，都是非常自然的，但总体上广州房价将保持稳定，不会出现大起大落的情况。而从长期来看，广州楼市均价保持在9000元左右比较合理，楼市迎二次调控风暴。

　　

　　  笔者认为，开发商两会“代表”唱跌房价压根害怕楼市再调控。2010年3月5日人大会议期间或之后,中央还很可能继续出台调控政策,进一步促进房地产市场的健康稳定发展。首先是物业税。尤其是作为两会的重要提案之一，说明物业税有可能在二之内开征。其次是货币政策继续收紧。比如二套房贷政策或三套房政策，也许将更加明朗等。不排除政府再次明确二套房贷款利率上浮10%的可能,届时房地产市场遭受的调控压力将更大。

　　

　　  再次是加息。目前2月份的PPI和CPI的涨幅下降缓慢，同时，2010年2月25日二次上调存款准备金率，有可能会导致加息时间至少在两会之后的第二季4月份之后。再其次是开发商自有资本金。自2009年12月到2010年3月两会前，中央系列房地产调控政策都未提到房地产项目资本金比例上调到35%的事情，仅有地方政策恢复限外令和限制开发商土地融资及拿地首付20%等其他政策。

　　

　　  2010年1月-2月份，中国房价继续疯狂上涨下去，地王不断出现及成交再萎缩下去，如果地王依然不断出现和地王不开工及房价继续上涨，中央毫无疑问会提高房地产项目资本金比例，从2009年的20%调整为35%。最后是保障房。目前中央对于保障房的建设非常的关注，所以两会之后应该有新政策出来，主要是监督地方政府执行保障房等实施情况的政策。

　　

　　  前几天温总理在网上问政于民时，不少网友反映房价过高。这确实是个很普遍的民生问题。房价过高的原因是由好多环节造成的，有政府财政过度依赖拍卖土地收入的原因，也有开发商哄抬的原因。因此有人大代表认为，应该往这三个方面做：一、政府财政要减少对土地收入的过度依赖，使拍卖价格降下来；二 、政府压缩开发商的利润空间；三、大力加强保障性住房的建设。

　　

　　  笔者认为，房价下降的空间和动力及政策的效果看，是不太可能的。例如，2009年12月全市十区一手住宅再度实现“量价齐涨”，中心六区的13810元/平方米的均价更是刷新历史最高位。2009年全市十区商品住宅成交面积和成交金额分别为1937.6万平方米和1374.55亿元，全面超越2007年，创出历史最高纪录。

　　  就在国家统计局发布数据，印证2009年全国楼市“量价”均创出历史新高后，广州市房管局发布2009年12月全市十区交易数据，资料显示，2009年12月全市十区一手住宅再度实现“量价齐涨”，中心六区的13810元/平方米的均价更是刷新历史最高位。网易房产更发现，在成交量接近的情况下，2009年广州房价与五年前相比涨幅达到102%。与此同时，一方面，2009年广州楼市成交量和成交金额均全面超越2007年，创出历史最高纪录。令一方面，房价过快上涨以及成交量急剧放大让2010年的广州楼市变得充满变数，市房管局人士更直言，商品住宅市场投资风险增加。

　　  2009年全市十区供应商品住宅用地达到4.1平方公里，同比增137%，合同总地价为377.6亿元（含亚运城2.63平方公里用地和255亿元的成交地价），同比增362.4%，平均楼面地价4135元/平方米，分别同比增137%、362.4%和74.5%，地价水平比2008年有较大幅度增长。在一连串救市政策以及“小阳春”过后，广州土地市场奇迹般“起死回生”，这其中不仅诞生了包括广州大学城、珠江新城住宅地以及科学城等区域地王，总价达255亿元的亚运城“世纪地王”横空出世更是引起全国瞩目。