谢逸枫：温家保任职职期内房价或暴涨30%

　　  2010年3月5日，中国国务院总理温家宝在十一届全国人大三次会议作政府工作报告时强调，要坚决遏止部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。温家保总理的话能够让购房者相信吗？温总理的话能够给全国人民兑现吗？如果房价继续上涨暴涨到30%，温家保总理是否应该负责任，向全国人民道歉；或者是被网友称为“温秀秀”的称号是正确的。不过，对于地方政府是否执行和落实及实施中央政策却不严格监督和追求责任。将来温家保离开这个总理位置之后，也许后人对于温总理的评价和功及业绩批判，将是一个被世人笑话的标本。笔者认为，国务院总理温家保一句美丽的口号“任职期内把房价控制在合理位置”，让十多亿老百姓和开发商及专家笑了。

　　  近年来，我国的房地产市场陷入了一种“调控-观望-反弹”的怪圈，而且这种怪圈每经历一次循环往复，房价都会攀升到一个新的高点，这种“且调且涨、越调越涨”的现象。其实，世界上的白痴和傻瓜都知道，温总理是在安慰购不起房的购房者，政策“有气无力”或者地方政府对政策“有政不执”及政策实施起来“名存实亡”，让全国购买不起房的普通老百姓彻底温总理丧失信心，对房价下降希望变成绝望。相同，房价有可能上涨到10%-30%也许是给对于温总理最好的嘲笑。

　　  自2009年12月到今年两会期间，中央出了几十个楼市调控政策，全国地方政府为贯彻实施中央政策，出来的政策总的达到上百个，但是，房价下降了？两会前后，房企代表一改往日口气，都在唱跌房价，并且可以判断调降到10%-20%。星河湾董事长黄文仔、富力地产联席董事长张力近日分别称，今年房价将下跌至少10%。这一表态被业内与2007年的王石“拐点论”相类比，那一年，万科也是在广州率先降价，随后全国楼市掀起降价狂潮。在当前主流开发商中，已有多家认为2010年楼市存在诸多不确定因素，风险加大。

　　  黄文仔表示，今年由于受各种因素的影响，广州房价将会有小幅回调，下调区间在10%到20%左右，都是非常自然的，但总体上广州房价将保持稳定，不会出现大起大落的情况。而从长期来看，广州楼市均价保持在9000元左右比较合理。与此同时，富力地产联席董事长张力在接受媒体采访时也表示，今年房价至少会跌10%。

　　  国务院在两会前（2009年12月7日和2010年1月10）又是“国四条”又是“国十一条”；而温总理在两会中（2010年3月3日和3010年3月5日）又来“四项措施”还来一个“四项措施”，温家宝表态，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。因此，2009年12月以来，中国政府陆续出台了“国4条”、“国11条”等房地产新政策。12月下旬，温家宝认为房价上涨过快提出政府应该做四件事。

　　  中国国务院总理温家宝5日在作政府工作报告中指出，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足民众的基本住房需求。温家宝所提出的遏制房价上涨的手段包括四个方面：——继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元人民币，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。各级政府切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。

　　  ——继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。——抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。——大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。值得注意的是，在房地产议题上，温家宝的政府工作报告去年强调的是“积极”与“稳定”，今年则更强调“遏制”和“保障”。而房地产议题在政府工作报告中的位置也发生了改变，从去年的投资类议题划入到了今年的民生类议题

　　  笔者认为，基本上所有的中央或地方政策，都是围绕着如何遏止房价上涨和投资投机炒及增加保障房等供应，另外是打击空置土地和捂房惜售政策及支持普通购房者购房等收紧银行贷款和财经政策。尤其是总理温家保所谓的“严格政策”，基本上所有内容都是一样的或重叠，无任何新的具有效果的政策出台，只不过是在不同场合反复或重复强调。从地方政府的执行力度和调控楼市的效果分析看，基于中国楼市属于典型政策市和地方政府“保护主义”及房地产在GDP占着重要位置，另外是房地产推动中国经济起到支撑作用和政府官员业绩及地方经济，考虑到开发商和地方经济及银行等相关产业发展和大多少人的利益，非常难兼顾到所谓的中国民生大计和普通购房等老百姓的利益。尤其是收入不平导致贫富差异巨大情况下，更是难。国务院基本上所有针对中国楼市调控政策，根本遏止不了房价上涨，因为中国房价越调越上涨，越打击越暴涨。

　　  在宏观经济普遍不景气的大环境下，2009年的房地产业显然是一个异数：房价飙升、地王频现、炒房疯狂……在媒体惊呼全民炒房时代降临，在民众舆情激论“泡沫”中，调控呼声群起，收紧信号显现，政府相继作出一系列动作，给高烧不退的房地产业打下退烧针，但是楼市高发烧却越来越严重。

　　  一，2009年11月10日，国土资源部下发154号文，对各类城市商品住宅项目单宗用地规模提出明确上限，“最大地块不得超过20万平方米”。

　　  解读：在地王频现的09年，“限地令”或“限大令”能否真正严格土地供应，促进产业结构调整和节约集约利用，成为地王“紧箍咒”，一度备受业界关注。但是，从开发商在2010年1月-3月疯狂地和不断出手创造地王及空位土地严重等现象看，政策基本上是“名存实亡”。

　　  二，2009年12月3日，中国证监会上市部召集“招保万金”等多家房企融资部门负责人，召开了一个内部会议。知情人士透露，会议的主题是讨论“再融资与高房（地）价的关系”。

　　  解读：“这一会议议题令与会者感到不安。”“在向国土资源部征求意见后，证监会已经暂缓房企融资申请的审核工作。”2009年12月10日，证监会内部人士透露，“在元旦前甚至春节前重启审核的可能性非常小。”

　　  三，2009年12月9日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过《关于试行社会保险基金预算的意见》。会议指出，“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。”

　　  解读：5年内二手房交易成本涨4倍，将达史上最高。这意味着国家今年元月起对二手房转让营业税优惠政策的终止。这说明政府支持居民自住和改善性购房需求，政策对自住和改善性需求没有影响。但是，政策反而制造恐慌性购买，导致二手房价继续上涨，并且无法遏止投资炒房的现象。

　　  四，2009年12月7日，在12月7日闭幕的中央经济工作会议上，房地产多年来第一次不再被当作支柱产业来描述。随后国家发改委主任张平明确表态，要抑制投机性购房，舆论认为这是主管部门发出抑制高房价的信号。当天晚上，国务院通知，个人住房转让免征营业税时限由2年恢复到5年，直指投机炒房。“2005年‘国八条’、2006年‘国六条’时，基调是‘稳定房价’，而此次用到‘遏制’一词，分量明显重于‘抑制’，更狠于‘稳定’。”

　　  五，2009年12月10日，全国物价局长会议在北京召开。会议就社会物价调控与稳定问题，明确提出包括规范房地产价格秩序等5项调控物价措施。

　　  六，2009年12月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，温家宝总理主持召开国务院常务会议，提出加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

　　  七，2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。

　　  解读：继国务院九日“营业税优惠政策”调整、十四日“国四条”出台之后，十七日财政部等五部委再度出手打击开发商囤地。中央密集出台信贷、税收、土地等一系列房地产宏观调控政策，透露出管理层对当前房价上涨过快的担忧，全面加强房地产市场的调控力度，政策收紧倾向明显。但是，效果基本上是“零”。

　　  八，2009年12月18日，为期半天的住房和城乡建设部年度工作会议在北京召开。住房和城乡建设部有关负责人表示，落实国务院常务工作会议精神，遏制房价过快上涨是2010年全国住房建设工作的第一项任务。住房城乡建设部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上表示，要对去年以来新出台的不符合调控要求的地方性房地产政策及时进行清理和调整，采取针对性措施，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。

　　  九，2009年12月24日，备受社会关注的二手房营业税征收比例出台。财政部、国税总局今天宣布：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）普通住房对外销售的，免征营业税。

　　  解读：这已是自2005年开征二手房营业税至今五年来第四次调整。此次政策细则通过对不同的房屋类型征收营业税标准的不同，区别对待不同购房群体，主要打压的对象是一线城市中高端二手房交易。

　　  2009年1月6日，2010年央行工作会议为2010年的货币政策定下基调，央行表示将保持货币政策的连续性和稳定性，继续实施适度宽松的货币政策，但严格执行有关房地产信贷政策。同时也提出，密切跟踪监测国内外经济运行和市场流动性情况，适时适度调节。

　　  十，2010年1月10日电国务院办公厅下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知。

　　  解读：此通知，把“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”放在头条，把“落实地方各级人民政府责任”放在末尾，也许我们可以从这个角度看出，此次调控的重点应该在“平衡供需”和“提高执行力”方面作出更深一步的努力。“关键是要增加供给量来平抑高房价，而不是通过压缩需求来抑制房价。抑制需求会导致交易量变小，将对经济造成较大的负面影响。”

　　  政策组合拳能否“拳拳到肉”？新一轮房地产政策一路走来，轨迹益发明显，政策组合拳能否“拳拳到肉”，切实发挥调控效力呢？这要看后续跟进的实操细则能够多大程度的落实到位。因为从2005年的“稳定住房价格”、2006年“控制住房价格过快上涨”、2007年“抑制房地产价格过快上涨”到本次提出的“遏制部分城市房价过快上涨”，政府房地产调控政策的措辞一再加强，显示对房地产市场泡沫程度有清醒的认识。所以，一些地方政府和银行对国家政策的不执行是房价过高的最主要原因。面对不断上涨的房价和对房地产泡沫担忧的加剧，中央政府接连出拳，遏制部分城市房价过快上涨的势头。政策是否能达到效果，关键在于地方落实。

　　  2009年12月14日召开的国务院常务会议决定，在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议提出要继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。 2009年以来，随着房地产市场的回升，北京、上海、广州、深圳、杭州等一些城市房价迅速攀升甚至创出历史新高。近10万亿元的天量信贷、飙升的房价、疯狂的地价显示房地产泡沫隐忧。

　　2  009年12月7日闭幕的中央经济工作会议提出要“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”。9日召开的国务院常务会议决定将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，旨在抑制房地产市场的投机行为。国务院亦下发通知，要求各地检查土地市场，打击开发商囤地行为。但是，目前的高房价对消费形成“挤出效应”，房地产业的畸形发展已严重影响到扩大内需战略，犹如在经济的血管中形成栓塞，如不及时解决，有可能导致梗阻。

　　  看了中国国务院总理温家宝3月5日在十一届全国人大三次会议上所作的政府工作报告，提出了2010年中国经济的10个关键数据：8%：GDP(国内生产总值)增长8%左右；900万：城镇新增就业900万人以上；4.6%：城镇登记失业率控制在4.6%以内；3%：CPI(居民消费价格)涨幅3%左右；10500亿：今年拟安排财政赤字10500亿元人民币，其中中央财政赤字8500亿元，继续代发地方债2000亿元并纳入地方财政预算；7.5万亿：新增人民币贷款7.5万亿元左右；8000万：新增8000万吨标准煤的节能能力；8183亿：中央财政拟安排“三农”投入8183亿元，比上年增加930亿元；3185亿：各级政府要进一步增加社会保障投入，中央财政拟安排3185亿元；632亿：中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。笔者认为，中国刺激经济政策基本上是不会退出，尤其2010年GDP(国内生产总值)增长8%左右和新增人民币贷款7.5万亿元左右，基本上决定了房价继续上涨的趋势。

　　  温家保表态说坚决遏制部分城市房价过快上涨势头是正确的，2009年房价疯涨，如果2010年继续延续，会导致房地产泡沫的产生，金融风险增加。但他提出，遏制房价过快上涨的势头，并不是让房价大幅度下降。2010年房价大幅度下降是不可能的，只能是遏制房价的疯涨。2010年，例如北京、上海、广州这类大城市，房价会滞涨，或许也会滞销，但是房价不一定会下降。虽然政府近期加大了对房地产的调控，严格控制二套房首付比例和贷款利率，最终的调控效果还取决于政策的执行力度。如果地方政府执行中央政策缺乏力度或不执行，房价继续上涨是必然的，有可能上涨到10%-30%的幅度。

　　  尤其在二、三线城市，在城镇化的利好之下，房价有可能上涨。二、三线城市的房价上涨存在一个滞后的问题，在2009年大城市房价疯涨的情况下，2010年二、三线城市房价有可能惯性上涨。虽然，中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。其实，中央的政策力度再大，地方政府不执行或执行不到位，根本是对房地产市场产生不了什么冲击，由于地方政府建廉租房经适房占用土地资源，不带来财政收入，可能会导致地方政府的执行或会打折扣。