谢逸枫：两会之后80%房企捂盘或推后销售

　　  自去年和今年两会期间，中央和地方楼市政策调控密集出台，房企的销售量受到严重的影响，尤其是成交不断的萎缩现象和出现“零成交”。目前开发商基本上纷纷捂盘或者推后销售，主要原因是房企资金不紧张，尤其是开发商的资金链受到银行贷款收紧和土地融资限制等政策影响比较小，缺乏下降房价的基本动力。其次，目前地方政府为贯彻中央政策调控，地方政策调控的风声越来越高，并且正好遇上两会，所以房企采取观望的态度，一般是会采取捂盘销售和推迟新产品上市时间，或者是通过“守株待兔”的方式，等待今年两会的政策基调和两会之后的地方政策是否调整，再推货上市销售。

　　

　　  再次，目前广州等其他城市的市场供应量在市中心比较偏紧，而郊区的供应比较大，但是，受到政策的影响，投资客选择不出手，而改善和刚需也观望，由于市场不稳定，开发商都等到两会之后再上市销售的。最后，目前是楼市平淡季节，正好受到政策调控的压力，推货和上市时机对于开发商非常的不利，只有等两会后。另外，由于大部分开发商借广州亚运会开幕做市场炒作，利用这次活动进行营销活动和作为上市的机会点，同时，5月和9月及10月正好是楼市的黄金季节。虽然，每年楼市有小阳春，但是，在新政策如两会出台，可能就不出现了。

　　  例如，2010年2月个月从化有块地流拍，这是广州2008年以来首次出现住宅用地流拍现象，同时也是2010年全国土地市场首次流拍。主要是受到近期国土部门和地方政府部门强烈的土地政策调控和市场处于不稳定的状态。其次是2010年以来，对于拿地首付的提高和清理地王及空置土地的力度增加。再次是土地融资的限制和限外令及上调存备金率，导致开发商资金紧张。特别是对于广州不成熟和偏僻的区域地块及区域市场发展缓慢的地块，开发商一般是不怎么看好的。

　　

　　  其实土地流拍是两方面的影响，一个是供应，一个是需求。从接下来的土地需求而言，现在房地产企业的胃口是大大降低，可能降了七八成以上，因为过去两年不少企业大肆买地，已经囤积了不少。同时，今年开发商的压力还是很大的，比如说看土地储备，够未来两三年开发的话还比较合适，而那些囤了十年八年的地的，资金压力显而易见。今年对开发商来说都是“卖货年”而不是“买地年”，未来拿现金才是最主要的一个目标。

　　

　　  所以在土地需求萎缩的情况下，就算地方政府能够很快降低土地价格，房企也未必有这个出手能力。能够买地的，可能是那些手持净现金的企业，比如大部分香港房企，他们负债率才百分之十几，而内地房企可能高达百分之八十，对于后者，基本上未来一年就是“疗伤”，把自己的资产负债重整，做到健康水平，再去买地。也可能有一些全国性的、向来不是过度扩张的内地房企还有继续买地的能力，除此之外，过去那些为了上市扩充土地储备的买家，今年基本上不会出现。

　　  2010年广州土地市场基本上面临着政策和开发商的资金压力，但是，去年开发商拿地方过多和广州政府推地任务超前完成及超过指标，所以今年的开发商一般不会有太大的兴趣。如果是两会之后，开发商资本金未上调35%，或者是开发商资金不紧张的情况下，房企应该会继续拿地。

　　  市场上所沉淀的土地约近10亿平方米，其中凡是于2007年购入的土地大都因为价格过高而存在风险。如果依照2006年的土地成本和房地产上市公司2007年购入土地的价值进行评估，多数公司都需要进行规模不小的土地存货减计。根据我们的评估，在雅居乐、碧桂园、中国海外、绿城、合生创展、世茂房地产、SOHO中国、合景泰富、富力地产9家内房股中，2007年所获土地的存货减计量将达到403亿元人民币。

　　  对于土地存货减计量相对较高的公司而言，为了今后两年的利润增长空间，建议有能力的最好进行一些减值拨备。至于提取多少拨备，很难给出一个准确的数据。实际上很多土地买下来后，还要看未来实际成型的产品，产品是高价还是低价，所以这方面有很多主观因素，还要看企业对于未来的展望和预期。如果房价继续下调，土地拨备的情况可能更常见。

　　  在大部分房企比较现实，会下调盈利预期。如果要问市场可以接受的价格水平，我想最终会稳定在大概两成毛利左右。未来的走势就是大部分开发商利润率会继续走低，直到趋向于大概这个水平，这也才是市场可以接受、觉得合理的一个水平。我们也对一些内房股作了调查和预测，利润下降三成以上的很普遍，今年的销售盈利则可能呈现分化加剧的局面。

　　  从内房股的角度看，整体市盈率从去年年初的24倍左右跌到最低才5倍，然后反弹到目前大约9倍，未来我们预测大概会在8到12倍之间，因为盈利的增长不会太乐观。从宏观方面来看，大部分上市房企问题不大，但是有些二线房企或正在准备上市又买了很多高价土地的房企，今年没有大量的资金，可能他们的风险最大；再就是比较小的房企，因为各种关系，他们可能只持有一两块地，管理比较保守，基本上也没有资金压力。所以，这次风险最大的反倒是中型房企，未必是大型的，因为他们大到足以影响银行的借贷态度。