“两会”后仍然看好二手市场
申格联
根据中原地产二手住宅成交数据显示，2月份二手成交均价、宗数、面积均环比下滑，最高下降约六成。数据显示，2月份二手住宅成交均价为10949元/平方米，环比下降约8.7%，同比09年春节的1月份，却上升38%;成交面积方面，环比下降约六成，而同比即下降过五成;成交宗数方面，环比下降亦六成，同比亦下降接近五成。
虽然虎年开春，二手楼成交萎缩，但与更加冷清的一手楼市相比，二手楼仍不逊色。特别是在2009年，“中心城区老大已姓二手”。满堂红研究部高级主任肖文晓提供的数据显示，2009年，广州二手住宅成交宗数为111451宗，同比大增107.0%，交易登记面积为958.74万平方米，同比大增111.6%。值得注意的是，2009年广州市二手住宅的成交宗数市场份额为54.9%，已经超越一手住宅，成为置业者的最重要选择。不过，由于二手住宅的套均成交面积仅在82平方米左右，与一手住宅约105平方米的套均成交面积还有差距，因此二手住宅的面积市场份额略低于一手住宅，为49.5%。总的来看，二手住宅已经稳稳占据广州住宅交易市场的半壁江山。
事实上，若单以中心城区（“中心城区”指越秀、荔湾、海珠、天河、白云和黄埔六区）而论，二手全面超越一手的现象更加明显。根据统计，2009年中心六区一手住宅的成交宗数为48448宗、成交面积为496.65万平方米，二手住宅的成交宗数为79241宗、成交面积为616.23万平方米。由此计算，中心六区二手住宅的成交宗数市场份额为62.1%，成交面积市场份额为55.4%。而从中心六区的土地供应越来越少的现实来看，毫无疑问接下来二手超过一手的趋势将更加明显。可以说，二手楼市在中心六区的地位早已是举足轻重。这段表述表明本人在2009年底对2010年投资者的建议是有预见性的（2010投资“洼地”在“二手”）。
在一手楼房价上涨太快的时期，无论是投资者还是自住型买家，一味的等待一手楼房价下跌才出手买房并不是明智之举。因为当美国次贷危机发生，开发商资金链条短缺时房价也是“猪坚强”，凭什么在唯独中国GDP保持8%速度的环境下，开发商资金链并不紧张的情况下，会有房价下跌的美好时光？难道“两会”上个别开发商的低姿态就能把房价下拉10%？，我希望真如此！但政府真的希望房价下跌吗？还是韩世同看的清楚，“两会房地产提案难被决策者采纳”！
可以这么说，2010年继续实施适度宽松的货币政策和积极的财政政策，这是保障2010年中国经济10个关键数据的关键：
——8%：GDP(国内生产总值)增长8%左右;
——900万：城镇新增就业900万人以上;
——4.6%：城镇登记失业率控制在4.6%以内;
——3%：CPI(居民消费价格)涨幅3%左右;
——10500亿：今年拟安排财政赤字10500亿元人民币，其中中央财政赤字8500亿元，继续代发地方债2000亿元并纳入地方财政预算;
——7.5万亿：新增人民币贷款7.5万亿元左右;
——8000万：新增8000万吨标准煤的节能能力;
——8183亿：中央财政拟安排“三农”投入8183亿元，比上年增加930亿元;
——3185亿：各级政府要进一步增加社会保障投入，中央财政拟安排3185亿元;
——632亿：中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。
这10组数据对2010年的经济和房价将产生什么样的影响呢？我认为至少有以下5点影响：
1、继续推动经济平稳持续向前发展，维持经济“一”型发展，通货基本得到控制，房价总体波动较小;
2、推动经济低碳概念发展，房地产发展低碳规范条款增加，精装修房和二手房受到政策支持和消费者的青睐;
3、中、小城市建设和乡镇建设力度加大，中、小企业受到扶持，农民工部分返乡创业，安居乐业;
4、一线城市二手住宅的成交宗数、市场份额继续攀升，拆迁费用与市场接轨，市中心的二手房价格与一手楼的价格差距逐渐缩小，一线城市因教育资源和商业资源形成的优势和位置优势使得土地级差地租更加显著，房价也呈现明显区域差别，房租有所提升，特别是广州市由于旧城改造和“城中村”改造使得“廉租房”减少，推动市中心房租攀升;
5、一线城市郊区一手楼价格略有下调，二、三线城市房价缓步上升，土地供求需求增大。
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