2010年高端物业投资建议

申格联

    关于高端物业，我向来是不太看好，但是2009年的下半年高端物业的销售业绩却令我大跌眼镜。是因为2009年是“别墅年”的营销策略起作用还是通货预期使得高端物业成为货币保值的最佳选择，已经变得不重要了。重要的是在“国十一条”出台后，政府在房地产结构上调整的信号在指向“过快上涨的房价”的同时，也指向了备受争议的高端物业（作者的高端物业在本文特指别墅）。

    若要将豪宅和别墅在内涵上真正区别开来，除了楼层和面积外，最明显的就是位置的区别：一般豪宅分布在市区、近郊或远郊的洋房系列；而别墅由于讲求开阔的楼间距和绿化率，一般适于布局在远郊地价较便宜、环境较优美的地段。因此，从开发商看，要在远郊卖出3万元左右/平方的住宅，唯有别墅住宅品种是最佳的选择；从投资者看，选择投资别墅投资回报率最高，因为1-2万元/平方的别墅，2-3年后以3-5万元/平方的价格抛售不是没有先例的。而政府因为18亿亩耕地红线的国策规定，时不时会对蓬勃发展的别墅市场进行限制。明显的“紧箍咒”在2003年以后就没有停过。

    2003年，当开发商们都看好别墅市场发展前景时，国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，通知第四条明确规定“停止别墅类用地”，这一政策的颁布和实施严重限制了中国别墅市场的发展。2004年9月，以上海为代表的房地产价格突然上涨，又一次带动了别墅市场的发展。紧接着，2005年和2006年国家分别出台了“国八条”和“国六条”，目的是调整住房供应结构和地产消费模式。“国八条”和“国六条”的出台对别墅市场等高档房地产市场的发展起到了一定的限制作用。从2008年金融危机开始，中国房地产市场虽然整体楼市在2008年遭受了“价量双跌”的重创，别墅的销量也随之大幅减少，但价格仍然保持坚挺。2009年以来，全国各主要城市的别墅市场保持了良好增势，一线城市北京、上海、深圳三地别墅市场需求旺盛，在楼市整体回暖的带动下，2008年压抑的需求逐渐释放，别墅成交活跃，成交面积和成交套数增幅较大。

国务院的“营业税优惠政策”调整后，2010年1月1日起，144平方以上的二手豪宅不再享有普通住宅的优惠；“国十一条”和物业税的即将推广使得投资者对高端物业“想说爱你口难开”。在这政策又一次叫板高端物业的是否，高端物业如何狭路重生？投资者应该如何找到投资的“洼地”？！

    房地产近十年的发展告诉我们，只要房地产价格上涨反常，别墅的市场就会受青睐。投资者只要对3-5年的楼市有信心，就不妨在别墅价格下跌时买进，因为政策限制别墅的开发会使未来的别墅市场需求大于供给。只要手中有钱，投入在高端物业的钱比在银行的钱是要保值，因为通货膨胀预期应该比我们想象的要难以预测。危机走的是“V”线还是“W”还要看2010年，只要国内的拉动还将冀望于房地产市场，高端物业就会重现“艳阳天”。

    从大的方面看，近几年，中国高端物业市场逐渐走向成熟与理性，与十多年前高端物业市场起步时有一个质的飞跃。另外，由于南、北两地文化差异与产业差异，所组成的购买人群及其消费理念有所不同，所以，就京、广、沪三地而言，上海是中国的金融中心，所面临的客户群体可以是全世界，而北京面临的客户群体是全国，广州则更多面临珠三角区域市场。这就使得高端物业的开发定位极为关键，特别讲求的是从家庭客户向公司客户的转变，从自住客户向投资客户的转变。经过十多年的发展，家庭客户的自住需求已经满足，特别是珠江三角洲的三代同堂客户的需求已经满足。一对老人，三四个兄弟姐妹的家庭组合购买别墅既可以满足三代同堂的心愿，也可以达到经济体面的实惠。这是珠三角周边别墅市场自住需求的主要动力。公司作为福利休闲和会议、会客需要购买别墅也是别墅市场需求的一大潜在客户。再者是资源的稀缺性和生活的质量改善要求也使得别墅市场未来前景光明。遗憾的是当前的政策走势并不利好别墅市场，这是投资者必须考量的风险因素。但是，富贵险中求也使得不少投资者欲借2010年楼市的波动杀个回马枪。

    由于国家对别墅市场已有一定的限制，别墅将成为越来越稀缺的产品，别墅市场的发展将会随着中国目前经济的复苏而越来越好。长远来看，别墅用地禁令已使别墅项目日益减少，作为中国的一线城市，未来高端住宅需求仍将保持旺盛。中国社科院国际金融研究中心秘书长张明通过分析香港97年以来高端物业的价格以及需求市场后认为“香港的高端住宅已经远远超过了97年的高点，香港平均的一般的商业的商品房，到现在只回到了97年 70%。在金融动荡的时期，高端物业有一个保值的特性”。