打击开发商捂盘行为是最拙劣的调控措施

在“国十一条”出台之后，随着北京率先发布“京版十一条”，各地方政府相继出台了结合本地情况的楼市调控政策。近日，广东发布的“粤四条”再度引起了业界和媒体的关注。“粤四条”中的第四条关于打击开发商捂盘行为成为媒体解读的重点，如“手起刀落 粤四条大刀砍向开发商捂盘”这样的标题新闻数不胜数。

捂盘行为，早在去年下半年楼市疯狂之时就引发了媒体关注和报道，并直接引发了深圳楼市始于2010年1月6日、为时三个月的“严打”专项整治。但打击捂盘行为作为房价调控工具，不说是南辕北辙，至少也算是最拙劣的政策措施之一。为什么这么说呢？首先，把调控房价的重点放在打击屯房上标明决策者没有抓住当前房价失控这一问题的根源。的确市场上存在开发商捂盘惜售的行为，但该行为只是房地产销售中的一种策略——销控（销售控制），即通过分批推售房源，不断调整价格，从而保证整个楼盘内的“好”的房子和“差”的房子能全部出清，且整体价格能达到预期目标。这一销售策略，历来就被开发商所使用，并未被政府部门认定存在违规违法。直到2006年的“国十五条”才首次界定“对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价”等行为为违规。直到今天，也没有任何部门给“捂盘惜售”行为做一个严格的界定和罪名，这导致“捂盘惜售”多少有点像以前的“投机倒把”罪，说不清、道不明。事实上，房地产市场的供需失衡才是导致开发商捂盘行为的源头，同时也是房价飙升的源头。如果再往前追溯，供需失衡的根源又在于过多的投资需求涌入市场而同时我们的政府没有（或者说不愿意）建立基本住房需求与投资需求之间的防火墙。如果把导致房价飙升的所有问题进行一个“鱼刺图”式的因果排列，我们会发现屯房处在问题的最末端。打击囤房就如同大坝已溃，洪水泛滥成灾，不去修筑大坝，却在家园门口修墙护家一样愚昧。然而，这一“头痛治头，脚痛治脚”的方式却一而再，再而三地被用做调控房价的药方，实在让我们产生疑问——到底是决策者没有研究清楚问题之所在还是故意转移公众的转移力和情绪呢？

其次，这一措施没有可操作性。对于捂盘行为，本身就存在举证难、处罚难等问题，再加上开发商的应对化解行为，对捂盘行为进行监督和处理基本上流于形式。譬如，我们稍微想一想，就可以如下问题：明码标价之后价格可不可以调整？如果不能调整，那无异于绑住开发商的手脚，不符合市场经济的基本原则。如果可以调整，那对于想保留的房源，开发商完全可以通过标高价格的方式吓退购房者，到想卖的时候再调整价格，完全可以规避所谓的房价公示要求。即便真的界定为捂盘行为了，有关部门采取的惩罚措施也只能“锁住房源一个月”，不让开发商卖房子。而对于本来想捂盘惜售的开发这无异于是帮其大忙，这下可以合法地“捂盘”了。如此一来，所谓的房价一次性公示又意义何在？由于我们许多政府部门在出台政策时，并未考虑到政策可能引发的监管方与被监管方之间的博弈，因此无法应对如上问题，导致一项看起来相当严肃严厉的措施最后变成了花拳绣腿而绵软无力。

再次，这一措施浪费了大量的财力和物力。以深圳为例，实行三个月的严打，包括规划国土委、市场监督管理局等多个职能部门抽调大量人手，巡查市场、收集证据，毫无疑问要耗费大量人力物力。而开发商也为了逃过巡查而采取应多措施，也需要花费不少的精力。但结果却是劳民伤财，无法解决房价问题。可以说，打击囤房行动所造成的只能是“双输”局面。

综上所述，无论是从政策出台的逻辑还是从实际操作的效果来看，打击开发商捂盘行为这一政策措施都是非常拙劣。在房地产调控政策中，如此拙劣的政策还大量存在。调控变“空调”，根源在于此。

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