2010年楼市走向预判：不看房价看物价

春节前后，楼市成交曾一度低迷。据世联地产统计2月份深圳新房成交面积环比下跌七成多，而二手房的成交面积也下跌了四成以上。而自3月份中旬以来（两会之后）楼市成交持续回暖，上周（3月22日-3月28日）新房成交量高达963套，日成交量138套，基本回到正常成交水平；二手楼则表现更为火爆，一周成交2630套，日成交量526套，已经处于较高水平。连一贯稳健的万科近日以10亿元拍下东莞长安“金三角”地块，可谓对未来楼市信心十足。

而另外一方面，“泡沫说”四起，甚至“崩盘说”也再度活跃。源于天涯社区而后流转各媒体的“中国房地产崩盘时间表”，引发了网民的极大关注。该表以日本的房地产崩盘路线和中国2005年以来的房地产发展路线作了一个对比，由此得到一个结论——2011年可能是中国房地产崩盘时间点，这一观点得到了70%的网民认同。市场的近期表现与舆论预言截然相反，到底是市场过于短视而误入歧途，还是舆论预言过于武断而自欺欺人？

年初的观望，是等待两会前后能有方向更清晰、手段更强硬的调控措施出台。然而，在一番颇有有表现之嫌且铺天盖地的房价争论之后，除了弥漫的唾沫星子能潮湿一下首都干燥的空气之外，似乎什么别的益处。在防危（防止经济二次探底造成经济危机）与防胀（防止通胀）的较量中，很显然，防危派占据了绝对上风。积极的财政政策和宽松的货币政策没有改变，那就是说通胀是被中央政府所容认的。正是基于这一态度，央行等机构并未出台对房地产投资投机的严厉政策，比如从未在国家层面宣布贷款利率七折优惠措施取消。其导致的结果是，坊间经常流传的是“某某银行取消利率七折优惠”、“某某银行收紧按揭贷款，二套房严格按照四成执行”等等。而央行暧昧的态度如同头顶上悬着的达摩克利斯之剑，投资者纷纷抢在利剑落下之前进入楼市，成为获得利率优惠的最后幸运者。这可以用来解释近期楼市的回暖。

那么，目前全国各地普遍上涨的房价会不会导致严厉调控政策出台呢？答案是否定的。原因有二：一是房价高或低说不清楚，房价有没有上涨、到底上涨了多少一直是一笔糊涂账，如同国家统计局的“上涨1.5%”让中央无法据此做出判断；二是房地产仅仅是宏观经济的一部分，政府更为关注的是全局性的消费物价指数CPI而非房价指数。回顾2005-2008年这一轮调控，政策的力度也是逐步强化的，而强化的依据是对通胀的判断——从最初的“结构性的物价通胀”到定调为“全面性的物价通胀”。2008年之所以出狠招，主要原因在于当年4月的CPI已经高达恐怖的8.5%。

今年政府年确定CPI涨幅目标为3％左右，而公布的2月份单月CPI同比增长2.7％，尚未突破目标。在中央政府确定以保持经济增长为主要目标且CPI指数尚未超过预期的情况下，以鼓励经济增长、防止经济二次探底的宏观经济政策难以突然变向。所以即使出现了通胀的预期、甚至出现了物价上涨，中央政策也是以温和的提高存款准备率来应对而非采取更为严厉的加息。同时为了防止过多的热线流入国内，一直坚持人民币不升值。有经济学家指出，中央采取的是“相机决策”模式，即根据宏观经济的变化特别是CPI的变化来微调政策。这样一种政策操作，必然影响到楼市的走向。不出意外的话，观望——没有严厉政策出台——上涨一段——再次观望——没有严厉政策出台——再上涨——……这样一种走走停停的路线将是今年楼市的趋势。当然，这一“台阶式”上涨方式并非好事，如同温水煮青蛙。与直线式上涨相比，会吸引更多的资金进入市场，价格也会走得更高，同时也会积累更大的风险。因为，国内通胀的压力正在日益加重。从周边情况来看，印度、韩国、菲律宾已经出现了明显的通胀，输入型通胀可能性存在；从我们内部来看，西南干旱及其蔓延，食品物价上涨的压力增加，从而推动CPI的显著上升。此外，最低工资的上调等也有推动物价上涨的可能。而如同我们在上一轮调整中所看到的，通胀到来之时便是宏观政策变向之时，而到彼时楼市已是积重难返。

因此，展望和预判今年的楼市，可能重点不在房价上涨的速度，而在CPI的变化。对于参与房地产投资者来说，短期获利可期，中期风险加大。