解析物权法（85）

解析物权法（85）

第七章 相邻关系

陈绪国

【原文】〖相邻关系处理原则〗

第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

【解析】〖相邻关系处理的一般原则〗

本条款，是关于处理不动产相邻关系一般原则的规定。城乡居民在生产、生活中，或多或少会遇到使用房屋、利用土地上的一些邻里关系问题。按照社会主义职业道德、行为准则来规范不动产相邻关系的权利人和当事人，是解决邻里纠纷、正确处理相邻的切实有效的措施。某些邻里的不动产权益纠纷虽然事情很小，甚至于酿成了人命关天的大案件，特别是农村发生的截水、排水、通行、通风、采光等方面邻里纠纷与大案见多。针对这种情况，1986年的民法通则即规定了“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”四项原则，2007年的物权法再次载明了这些一般的原则。尽管其原则内容是一样的，而物权法则可以缜密的法理来佐证原则的内涵，比民法通则更胜一筹。

◎〖相邻关系的一般原则〗

相邻关系的一般原则，指关于处理不动产相邻关系一般原则的规定，同时包括不动产相邻关系的权利人和当事人最基本的职业道德和行为规范。依据民法通则和物权法的规定，基本内容概括为“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”四项原则。因为比较抽象，实际工作中，需要结合民法通则、民法司法解释和物权法的法理来阐释，并结合乡规民约和实际情况来进行正确处理。

相邻关系，指相互毗邻的不动产权利人之间在行使所有权或者使用权、利用权时，因相互之间权利对接时“给予便利、让利”或者“接受权利限制”时所发生的权利与义务关系。从“有利生产、方便生活”的目标出发，一方权利人有可能需要适当延伸一部分方便权，另一方权利人在可能需要适当让出一部分方便权。所谓方便权，就是关乎相邻土地的利用权或者地役权，以及土地空间或者房屋空间的空间利用权也是方便权。为了适当权衡邻里各自的利害关系，需要兼顾“团结互助”与“公平合理”之间的辩证关系，以免过犹不及。

相邻关系权利人，指本条款规定的应包含的广义的相邻关系权利人，包括相互毗邻的不动产的所有权人，也包括相邻不动产的用益的权人、利用权人、占有人。

法定的不动产相邻关系，有相互注意的义务：①不动产权利人对相邻不动产权利人有避免妨害的注意义务；与此同时，相邻不动产权利人对不动产权利人有给予便利、让利的注意义务。②不动产权利人在非使用邻地或者空间不可时，或者说在非使用邻地或者空间就不能对自己的不动产进行正常使用时，有权基于对邻地损害最小的范围内使用邻地，邻地权利人不能阻栏；与此同时，相邻不动产权利人对不动产权利人有给予指导、监督的注意义务，双方配合以期达到保障效率和避免损失的目的。从以上两个义务范围来看，不动产相邻关系的义务，既是注意的义务，又是双方的义务，只不过义务的侧重点和轻重程度有所不同而已。尽管法律赋予不动产权利人对相邻不动产权利人的邻地或者空间以利用权，这种权利的交接需要通过过程控制、程度控制，需要相互监督谨慎执行，否则，某个环节出现差池，就会产生新的矛盾纠纷。

如果将不动产权利人简称为甲方，将相邻不动产权利人简称为乙方，那末，在正确处理截水、排水、通行、通风、采光相邻关系时：甲方在行使权利时，有预先向乙方打招呼、广泛预告、征求意见、密切监视、谨慎行事等注意义务，以做到有理、有利、有节奏、有节制，使行使权利时对于乙方造成的干扰、损失程度达到最小的目的；乙方在放权让利时，有积极应准、努力配合、全程指导、跟踪监管等注意义务，以收到既团结互助，又减少干扰、损失的目的。如果由地方政府主导的截水、排水、通行、通风、采光等工程，地方政府的注意事项以甲方论处，并承担相应的注意义务。

《民法通则》第三83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”对于权利的行使与限制，作出了原则规定。1988年1月26日，最高人民法院出台了《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第97条～103条，对于施工占地、独截自然流水、使用他方土地排水、土地通行、建筑物必经通道、房屋滴水、开挖水沟或者水池、地窖等7大相邻关系作出规定，对于通风、采光等项目未作司法解释。迄今为止，一些法学界人士，对于相邻关系的法律规定仍然不持乐观态度，原因是他受客观条件的制约，法律效力仍然不尽人意。尽管物权法补充了一些新的内容，而关于涉农项目的相邻关系，仍然比较难以处理。

应当指出，自从撤销人民公社以后，“三级所有”的集体制度遭到人为的破坏，人们的价值观念发生根本逆转，集体主义和团结互助的优良传统被农业私有制挟持，农业灌溉、用水、截水、排水、通行、耕作等相邻关系恶化，有的地方甚至闹出群欧和人命事故；又由于中国是一家一户的小农业耕作制度，恶化程度甚至于比资本主义国家集体农场的大农业耕作制度更加厉害。因此，正确处理农村相邻关系的根本出路，一条是回复到集体化的正确轨道上来，一条将农村工业化的道路，一个实际行动，比一打法律、法规都管用。

◎〖相邻关系的权限〗

相邻关系的权限，就是依据成文法和不成文法成就的不动产相邻关系权利人之间的权限，是平衡不动产支配权人与不动产利用权人相互关系的权利范围而成立。权利人权利的行使与限制，所承担的责任与义务，有成文法的按照成文法执行，没有成文法的按照乡规民约执行，但共同准则是需要满足“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的客观要件。

相邻关系的权限，可以按照确定法和排除法的方式进行。其中，适用排除法的方式比较简单，根据权利类型分类排列来一一对照，可以运用零物权的辨别方法进行相邻关系的“一票否决权”，便可断定其为完全无权，或者剥夺其所侵占他人的权利，责令侵害人停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失。适用确定法的方式，主要措施在于肯定的基础上进行甄别与修正，并进行过程控制，力求做到将良好的相邻关系进行到底，并将相邻不动产权利人的损失减少到最低点。当然，并不是说确定法有什么过人之处，也不是说适用确定法的当事人就不承担责任与义务。但是，人们从排除法的项目中不难筛选出“恶意占有”的份额来，从确定法的项目中不难筛选出“善意占有”的份额来，这才是问题的关键。确定法和排除法并不是孤立的，多数时候是两手并用才能凑效的。

一、按照确定法来辨别相邻关系的权限

按照确定法来辨别相邻关系的权限，实际上形成了两套辨别体系：一套是以民法通则和司法解释为轴心的相邻财产权体系，这是基础体系；一套是以物权法为轴心的相邻物业权体系，这是高级体系。可以说，物权法的辨别体系是发展了的民法通则体系。物权法有法理基础更牢固、手段更加灵活多样、视野更加开阔等特征。

民法通则体系和物权法体系确定相邻关系的不同出发点如下：

（一）依据民法通则来确定相邻关系权限的出发点

1．依据身份权来确定权限与效力

（1）公民身份权是个体相邻关系的能力考证

公民身份权，分为18周岁以上公民的完全民事行为能力类和16周岁以上不满18周岁公民的半民事行为能力类两种，于正确处理相邻关系时区别对待。无民事行为能力者另当别论。

（2）法人身份权是经济体相邻关系的能力考证

法人身份权包括具有民事行为能力和民事权利能力之集大成者，可以依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。其中，行政法人组织相互之间、行政法人组织与其他法人、公民产生相邻关系纠纷，也可以参照民法通则的规定来确定相邻关系的权限。

2．依据合同效力来确定权限与效力

有效的合同是规范自主权利与义务的良好途径，合同的效力能够保障公平合理。确定权限时，能够将法定的权限与约定的权限有机结合起来。法定的确定也只能确定一个总体上的范围，而约定的确定可以将此范围细化、量化。

3．依据民事责任来确定权限与效力

民事责任，有可承担的责任和不可承担的责任，有直接责任和连带责任，有过失责任和过错责任。凡是有行为能力的越权、侵权者，都会不同程度地承担责任。

民法通则第123条～127条规定了相邻关系的责任侵权法式，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第97条～103条进行了补充规定。

（二）依据物权法来确定相邻关系权限的出发点

1．依据地役权来确定权限与效力

所谓地役权，说白了，说是土地利用权，也是区别于土地所有权、用益物权的一种高级土地使用权。有人说他是用益物权，笔者认为他即不是所有权，也不是用益物权，在某种程度上，他甚至高于所有权和用益物权。按照其性质定义，他是属于地产权或者地产所有权。

地役权是确定解释和正确处理相邻关系的有力法器，他并不依赖于“公共利益”的说教就可以直接完全使命，使不动产的相邻关系人心悦诚服。

地役权与相邻关系的关系密切，指因通行、截水、取水、排水、铺设管线等需要，利用他人的不动产或者限制他人不动产的利用，以保障自己的的不动产的便利与效益的权利。用地役权来确定相邻关系的权限很重要，他所回答的问题，不仅仅是在地役上产生诸如排水、截水、取水、通行、铺设管线等事实权利，更有意义的是他显示出能够让不动产所有权、用益物权让步的超级权利。

在相邻关系的权利一定时：地役权的优先权甚至高于所有权；地役权的利用权甚至高于所有权的占有权、使用权、收益权和处分权；地役权是可以无限延伸的特殊地权，其势力范围甚至于连接城乡，甚至于连接几个国家、连接几千上万公里，譬如，俄罗斯的天然气输气管线经过俄罗斯、乌克兰、哈萨克斯坦、土库曼斯坦、吉尔吉斯斯坦到中国新疆，直到中国上海，全长一万余公里。从小处看，地役权是连接业主邻居之间的相邻关系，从大处看，地役权可以连接国与国、洲与洲的相邻关系。

法国民法典是以债权为中心展开的，没有物权法的专编、专章，尽管如此，关于地役的规定，从第637条至710条规定得相当仔细。第四编役权与地役权，并没有将其裹挟在所有权或者用益物权之中。

法国民法典有将地役权定义为地产所有权或者土地利用权的意思。如第644条第2款规定：“如地产上有水流横穿而过，该地产的所有权人亦可在此地段使用流经之水。但是，在水流一经离开其土地时，即应将其归复于通常的水道。”这里将地产所有权与土地所有权分离开了。第642条第1款、2款规定，“自己的土地上有水源的人，得在其地产的界限内并为其土地之需要，任意利用该水源之水。”，“如低位土地的所有权人，在水源发生的土地上进行并完成旨在利用该水源之水的明显永久性工程，或者为便于其土地排水进行此工程，时间已逾30年者，水源发生地的所有权人不得再因其使用水源之水而损害低位土地所有权人的利益。”前一款重点保护水源地所有权人的水源利用权，后一款则重点保护水源地低位土地所有权人的水源利用权，正好相反，并且有过之而无不及。

2．依据物权法理来确定权限与效力

（1）依据所有权限制论来确定权限。

在所有权的定义里，几乎所有国家都明确规定了对于所有权进行依法限制，限制的第一层含义是要求所有权人对其他权利人放权让利，第二层含义是要求所有权人在行使权利时承担一定的义务与责任，对于土地（地产）所有权人的限制更是如此。每当一涉及到公共利益、相邻关系时，不动产所有权的限制就如影随形。

所有权的保护与限制，是同时贯穿于整部物权法的。地役权、相邻关系的权利的法理，以及正确处理相邻关系“有利生产、方便生活” 的一般原则，也是基于不动产所有权或者地产所有权的限制而成立的。这正好弥补了民法通则所有权规定的不足之处。否则，就无以说服业主和地产所有权人。

（2）依据物权法相邻关系的正反面来确定权限

物权法第七章共8条，专题告示了相邻关系的规定，有一般原则、执行依据，有权利的确定与限制，有义务与责任，还有零物权、物权请求权的规定。相邻关系的规定虽然不是很全面，但也可以与其他200多条款串联起来解读。

如果比较一下，西方国家的相邻关系法律侧重于农业社会的色彩，中国的相邻关系法律则侧重于工业社会的色彩。我们将对于工业化、城市化形式的相邻关系给予更多的关注，这不仅仅是“有利生产、方便生活”的问题。仅以城市生活而言，方便生活只不过是其中一个普通元素而已。除了方便生活以外，健康生活、安全生活、优质生活是为更高的起点与追求。物权法“相邻关系”一章，更多地体现了健康生活、安全生活、优质生活的中心思想，这是符合后现代社会的客观要求的。

物权法对相邻关系的原则规定，揭示了相邻关系地役权、利用权的本质特征。首先，显示了国家、集体、私人和其他权利人“法律面前，人人平等”，官可以告民，民也可告官，均适用于同一法律尺度。其次，相邻关系平衡限制是法律确定的。一是体现在不动产权利人对相邻不动产权利人的避免妨害之注意义务，自觉地将损失降低到最小的程度；二是体现在不动产权利人在对损害最小范围内使用邻地，邻地权利人不能阻拦。但是，如果这种利用给原使用的邻地权利人造成了损害，则应进行赔偿。不动产权利人利用了地役权，相邻不动产权利人的权利被法定的限制；同时，不动产权利人给相邻不动产权利人造成妨害，同样地受到法定的限制。这就是本条款的中心思想。

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