07年的“9.27”房贷政策终于在010年的4月15日被翻版。今天公布的国务院的决定包括：

——新对购买首套自住房且套型建筑面积在９０平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于３０％；

——对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于５０％，贷款利率不得低于基准利率的１．１倍；

——对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

“4.15”房贷政策将会给市场带来什么影响？07年的“9.27”房贷政策对于二套房首付规定的是四成，而今天的新政则规定要达到五成，显然其力度不小，多套投资投机的资金杠杆率被降低，成本大幅度提高，更重要的是，其预期可能会被逐步改变。预计这部分成交短期内会受到明显影响。

首次置业人群估计短时间影响不大。一来是首付、利率都基本不变，其实绝大多数银行在实际操作中对于大户型的首付款都是三成，故该政策对首次置业的实际影响很小。这里，我们看到，经过今年1季度的调整，多数城市的市场占绝大多数的置业人群是首次置业。例如广州，从合富置业的成交数据中可以看到，第一次置业的人群快占到六成了，相比之下，估计二手市场所受的影响要小于新建商品房市场。

这个政策影响最难估计的是改善型的第二次置业的人群。本来我们看到，国家调控政策里头，一直都有“鼓励合理的普通改善居住性的需求”内容。城市置业人群中有相当多的家庭因为这几年富裕了、人口增加了需要更换原先购置的小户型房产，以小换大，以旧换新，这是房地产市场非常健康和重要的力量，但是这部分人中又有多少可以不借用银行贷款呢。所以，在改善型人群中，他们或者过去贷过款，或者正在供楼，而他们如果现在再次买房被认定为第二套房贷的话，新政策对他们显然是一种打击，不合理也不公平，因为他们依然只有唯一的住所，而成本的增加和置业门槛的提高不利于这部分需求的释放，所以，改善型的置业者最要关注，新的政策必须给一个清晰、明白、可操作的标准来厘定这群换房人群该如何落实鼓励政策。

“4.15”房贷政策会不会如同2007年“9.27”房贷政策那样，把楼市带入低谷？我的看法是，不可能。现在的大环境已经和当时完全不同，例如，目前经济增长强劲，今天最新公布的GDP一季度是11.9%，而07年是经济衰退；目前流动性充裕，信贷政策宽松，一季度新增信贷2.6万已元，全年计划新增7.5万亿元，也是历史上比较高的年份；市场供应少，特别是一线城市的城市核心区域；城市建设处于加速阶段；人们收入水平提高了。等等。这个政策不会把楼市带入下行通道。

这个政策力度大不大？有媒体记者这样问我的看法，我觉得，一季度确实有少数城市楼价上涨过快，市场出现了一些恐慌购房行为，而媒体的不断聚焦，包括央视、新华网等央媒对房价过高的抨击，宣传调控无效，给政府极大的压力。其实，前阶段的宏观调控，效果是很明显的，大多数城市市场趋于理性，在交易下滑调整中市场预期归于正常状态。所以，我觉得，“4.15”房贷政策主要是受到社会舆论压力，以及部分城市恐慌购房影响提前出笼，或者说仓促出台，有病急乱投医的感觉，一刀切欠缺周全。明明是少数城市过热，但为何非要大家一起来吃退烧药？大家可以想像一下，一个没什么病的人吃大剂量退烧药，那会发生什么。

至于政策对于各个不同城市的影响，我认为，个别投机性强的城市市场缩量反应会很强烈，楼价的调整可能很快从个别盲目上涨的楼盘和项目开始，因为炒作退潮会比较快。至于广州，以及一些自用比重大的城市，市场反应会平稳很多，虽然住宅交易量缩量看来难以避免，10-20%的成交逐步萎缩都是可能的。

不过，谈到楼价的调整，感觉短期内绝大多数城市不会有明显调整。例如广州，广州价值本身在不断提升，不断加速，它会带动不动产物业价值上涨；市场供求关系偏紧，即便需求会变小，但供应短时间难以跟上；开发商资金压力不大，很难主动降价。等等。房价调整空间不大，所以房价所受影响不大。

关于这个政策的前景，这几年好多政策出来后又取消，反反复复，很多都根本没有充分论证政策可能带来的影响效力究竟如何，是否可以操作，有些则思路混乱。我认为由于“4.15”政策一刀切过猛，且上浮利率1.1倍明显是行政干预式的规定, 也许等到市场环境有所变化的时候，其负面效果可能致使将来该政策再被调整或者被取消。“9.27”房贷政策也不就是一年操作时间？要是现在再将房产税、物业税一古脑推出来，那也许房地产市场会在短时间内受到严重冲击。出台政策还是慎重为佳，能够依靠市场调节供求关系的，就没必要采用行政直接干预；本来是需要时间的，例如增加供给是需要长时间的，就没必要硬要短时间见效，要知道违背规律的话，代价会很大。

4月15日