目前的高地价与供应地稀缺有关

——回答《广州房协》关于两会与房价地价问题

新一期《广州房协》采访我对两会、房价、物业税以及地价等问题看法，这里就将他们的问题和我主要观点发表出来。

《广州房协》：央行发布了针对城镇储户问卷调查结果显示，七成以上居民认为当前房价水平过高，同时两会期间关于房价的提案超半数，房价之所以成为两会委员共同关注的焦点，您认为主要原因什么？

房价成为关注焦点，主要是2009年各地特别是一线城市房价上涨过快，楼价运行到新高的水平，中等收入与中低收入人群在高房价面前置业变得困难，引发了一些社会不满。当然，媒体大量聚焦房地产市场，很多负面评论和报道，例如地王、捂盘、暴利等，其中很多未必客观，但都对整个社会的心理和评价产生影响。这也是原因之一。

《广州房协》：政府在两会过程中对房价的用意在您看来是如何的？从两会报告的只言片语到总理的承诺及住建部的官员的表态，住房保障回事今年的重点吗？有的话，您又是如何看待的？

两会反映出来的政府调控房地产市场的思路和方向非常清晰，即“促进房地产市场平稳健康发展”，同时，“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”（都选自《政府工作报告》）。“维稳”是核心，不是打压，更不是为了让房价下跌。而措施主要是增加住房的有效供应，包括增加中小套型面积供应；抑制投机；规范市场秩序；大力推进住房保障制度，增加保障房供应等方面。保障制度和保障房是非常重要的方面，楼价高与低，是市场供求关系决定的，背后有经济、城市化、流动性、信贷政策、城市发展、财富增长等影响因素，而中低收入人群在日益上涨的楼价面前，其居住问题靠市场很难解决，需要保障制度发挥作用，不是为了让大家都拥有产权，而是帮助解决居住的问题。我们的保障制度不健全，所以才会在楼市波动（上涨）过程中引发大量的民生和社会问题，而不一定是经济问题、金融问题。所以，在目前的时期，政府大力推进保障制度，对于房地产市场的健康平稳发展至关重要。

《广州房协》：今年两会的提案虽然增多，但是不同的是，各开发商委员均选择了在两会上的沉默，您认为这是什么原因？

我了解到，开发商委员对于调控房地产市场也有很多有建设性的提案、意见和看法。此外，做开发商和做人大政协委员是完全不同的，并非开发商就一定懂房地产调控政策。

《广州房协》：两会的房价讨论还没结束，央企就开始高价拿地，您认为该如何去解读？

当前出现部分高地价与推出的土地的地段、价值、所在城市的土地稀缺程度以及央企开发商对土地的渴求程度、资金充裕程度、后市判断等有关，与两会讨论房价问题是否结束无多大关系。

《广州房协》：总理报告中对保障性住房的资金做了规划？您认为保障性住房对商品房市场又哪些影响？

保障性住房总的来看是商品房市场的稳定器。目前的问题是制度不健全、覆盖人群不广、层次和种类不多、供应不足等，因为保障制度房与商品房所面对的人群不同，制度、供应机制都不同，所以，并无直接的市场影响，但会稳定购房者的心理预期，通过保障中低收入人群的居住问题而起到减缓社会舆论、舒缓不满的作用，有利于政府理性调控商品房市场。

《广州房协》：政府工作报告中提到的加大对投机性需求的抑制，您认为会出台哪些政策，这是否与物业税有关？

抑制投机，两会报告已经明确是采用差别化税收和差别化的信贷房贷手段，年初调整营业税政策，重申二套房贷政策，预计对抑制投机、稳定市场起到非常明显的作用。把调控理解为打压房价是最大的误解。物业税已经进入“空转”运行阶段，我认为，用物业税调控楼价存在很大误区，历史经验证明，用税收的办法只会增加成本，间接推高楼价。很多国家都有物业税，但这些国家的楼价依然是受经济、城市化、供求关系以及人们收入财富增长情况影响，不是物业税能够决定的。

《广州房协》：加大对租赁市场的活跃，对二手房市场又有哪些影响？

活跃租赁市场，有利于二手市场发展，因为租赁市场很重要。在城市里，一般租赁都是人们购买房产的过渡阶段，需求很旺盛，相比之下，供应特别是低端租赁房屋的供应显得不足，这需要政府以实质性的让利或者税收优惠等政策来鼓励企业生产这部分房源。总之，租赁市场要活跃起来，应该有多层次的房源供应，要有政策支持，实际上，房源不可能完全由政府提供或控制，那么，二手房市场也不应该完全过多限制作长期投资、出租房屋的中小投资者，这是很多居民增加财产性收入的主要手段之一，应该引导，不应打压，否则租赁市场也活跃不起来。

龙斌

2010年3月