维稳是调控房地产的重心

——解读《政府工作报告》的四条措施

龙斌

今天上午的全国人大上，温家宝总理作了《政府工作报告》，会上提出今年经济社会发展主要预期目标：“国内生产总值增长8％左右；城镇新增就业900万人以上，城镇登记失业率控制在4.6％以内；居民消费价格涨幅3％左右；国际收支状况改善”，增长目标很稳，而今年房地产调控的四个方面也很明确（均摘录中央电视台的直播）：

一是继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。各级政府要切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。

二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。

三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。

四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。

之前很多议论和炒作说要进行“二次调控”，政策调控力度要加码，看来都是不实猜测。

有几个方面值得注意：

第一，政府调控房地产的根本目是为了维稳。就像报告中说，是“促进房地产市场平稳健康发展”，这个精神与过往是一致的，从没有改变过，所以市场不用担心所谓会加码出新政来打压，要相信政府。我们看到，春节前后各地市场都很低迷，新房和存量房市场都是这样，缩量严重，很重要的原因之一是政策被误读，在传播中的政策信息很多是负面的，并产生效应：观望与低迷。若市场继续低迷，其实不利行业、市场的平稳健康发展。

第二，政府对于保障住房建设和保障制度建设非常重视。今年再建保障房300万套，棚户区改造280万套，将大大增加保障供应。

第三，继续支持自住住房消费，抑制投机性购房。在这方面，除了要增加中校小套型、中低价位普通房供应，有三点要特别注意：

1、加快审批、加快建设。很显然，经过08年金融危机和经济下滑，房地产的新增供应是缺乏减少了的，而09年在刺激鼓励政策下住房销售大幅度增加，库存大量消耗，但绝大多数城市的新开工面积直到下半年才随着信心恢复增长，显然，今年有些城市例如特大城市以及一线城市供应不足，特别是核心区域供应不足。在这种情况下，增加供应的调节作用不容忽视。

2、倡导住房租赁消费。这是新提法，很有意义。一个社会不可能以拥有房屋产权的方式解决居民居住问题，特别是中国的快步发展才20、30年，租赁是重要、不可或缺的。租赁也是解决居住的方式。过去倡导上都已“买”为主，而不重视“租”，导致所有需求都涌向买卖市场，庞大的需求推高楼价。高房价时代下，“买”的问题更突出。鼓励租，政府应该有实质性政策，如以土地或税收优惠政策鼓励市场多建供租赁的房子，或者政策也作为租赁房源的提供者，加大供应力度，等等，如果年轻人刚毕业、或者刚结婚能够租到价廉物美的房子，不仅缓解买卖市场需求的压力，也能够起到很好地稳定市场，调节资源的作用，民生问题也解决了。

3、抑制投机性购房的表述，将过去与之并列的“投资”省却。我个人愿意作这样的理解，虽然投资不是鼓励的范畴，自住才是应该鼓励的（其实自住包括第一次买小户型普通住房的需求，也包括第二次改善的需求），但是，在目前通胀预期、社会保障水平不高和投资渠道极其有限的背景下，老百姓投资房产长期持有，其实是很正常的理财投资行为，政策该引导不该抑制，也很难抑制住。这次《政府工作报告》再提“创造条件让更多群众拥有财产性收入”，其实房产的租金、物业升值就是最重要的一种财产性收入。

第四，政府对于房价大涨无法容忍。房价过快上涨不利于行业、市场、经济，尤其不利于民生，所以，我注意到，这次总理报告用了“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”来强调政府稳定市场的决心，“坚决”两次态度鲜明。

总之，房地产调控政策总的基调是，希望行业健康稳定发展，对经济发展起到好的作用，同时兼顾民生，满足自住需求。报告没有提及被媒体广泛报道的物业税的问题。物业税其实用在调控房价上，是误区，我一直这么看，因为物业税可能不仅起不到稳定房价的作用，直接增添老百姓的负担，减少收入，还可能带给商业物业乃至经济过大的负面影响。在征收物业税的问题上应该慎重，全社会充分论证，好好设计，发挥其二次分配功能。

3月5日