这次的房地产调控新政来的有些猛烈，虽然事前做了不少的舆论铺垫，还是使得房地产行业受到不小的震动。

 

房地产调控新政已经落幕，这次调控政策针对性强、速度快、力度大，整个行业的反应不一，认为房价面临下调的居多。从股市上可以看出，开发商、投资者、机构等对这次调控政策做出的剧烈“投票”，抛盘是权衡无奈的举动，因为大家对该行业后市走势担忧，对不确定性的后续调控政策担心！

从楼盘的销售情况来看，通常情况下新政出台有1-3月的滞后性，但这次的表现尤为反常，北京、上海、南京二手房市场已经发生了剧烈变化，挂牌房源明显增多，优惠空间明显增大，这些现象都说明房地产市场已经到了白热化程度，同时也说明这次调控政策力度的强烈！

 

调控政策改变供求现状

针对投资者，调控政策明显提高了投资者金融成本，并且快速传导到终端市场，是这次调控政策不同以往的地方，一线城市的投资者要占到市场销售量的20%以上，该政策迅速把这些投资者挤出市场，减少了买方市场客户数量及购买力，使得供求平衡快速被改变，新的供求情况有利于消费者，这是开发商最为担心的局面，继续高房价将导致有价无市的现象。

我们相信前一段时间疯狂排队买房的现象，将会消失的无影无踪。开发商捂盘惜售的情况一去不复返。新政的预期是中央政府在“排挤”房地产，房地产不需要这么强烈的调控政策，毕竟该行业是中国经济的支柱产业之一，现在是“狡兔死走狗烹”，我们对房地产行业未来的不确定性迷惑。所以，从媒体上看到上海、南京等城市投资者抛售房源，快速套现的情况！

从本质上改变供求平衡在这次调控政策中得到了体现，增加房地产市场的商品房供应量，使得房源不再那么紧张，增加了客户选择的空间。如新政强调，房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。

 

高房价驶入下行通道

高房价城市将面临调整，北京、上海、南京等城市将成为这轮调控政策的最大“牺牲品”，这些城市的房价已经让消费者望而生畏，很多楼盘仅仅是投资者的舞台。这次调控政策将会改变这些城市楼市状况，缓解楼市压力，保守预计将使房价下调20%-30%。

这些城市的高房价是中国整个房地产行业“定时炸弹”，时刻危害着整个行业健康，“不是房子在疯狂，而是人在疯狂” ，不理性的购房行为是非常可怕的！对于一线高房价城市来说，开发商要改变营销理念，要考虑快速去化房源，久违的促销将会成为常态。

大部分中小城市房价下调可能性不大，因为这些城市的房价泡沫不多，但一线城市的调整会影响中小城市客户心理，使得中小城市成为受害者！

 

下降预期影响楼市销售

调控政策使得观望者增多，使得无力买房者继续观望下去，使得有效需求也观望，调控猛药使得楼市从“冉冉烈火”变成“寒冬冰霜”，房价下降的预期让市场冷静下来，让客户变得“过分”理性，这将成为影响商品房销售的重要障碍，从而打击房地产市场。

从今天的股市行情，我预测房地产行业将进入下行通道，回复到2008年房价调整的可能性非常大，销售量萎缩、房价下跌将成为这次调整的终极目标，市场将会慢慢向着这个目标发展。当然我们不希望这样的情况出现，我们无法阻止这次调控政策的结果，不以我们的意志为转移，但是从房地产行业的长期发展来看，这次调控是及时和必要的!

 

中小城市将成为这次调控无辜受害者

大部分的中小城市并没有出现房价飞涨，也没有出现一线城市那样疯狂的购房现象，中小城市房价在上涨，但并没有失去控制，也没有严重脱离市场，中小城市稳健的房地产市场将成为这次调控的无辜受害者。

“房价上涨过快的城市，地方政府有权根据实际情况停止对第三套住房停止发放贷款。必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策。”很难界定什么样的城市是发展过快，好像没有具体的数据？结果是，第三套住房停止房贷极有可能成为一刀切的政策，打压购买第二套改善型住房的行为，这些都是对中小城市过激的调控政策，中小城市需要明确并可以执行的差异化调整政策，但是我们没有看到，中小城市将成为这次调控无辜受害者！

 

 

 

调控政策导读：

国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议， 研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。

会议指出，今年1月初《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关。必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。

会议确定了以下政策措施：

一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。

对购买首套自住房且套型建筑面积在 90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；

对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。

二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。

三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。

四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。

 

4月17日，国务院再次宣布，房价上涨过快的城市，地方政府有权根据实际情况停止对第三套住房停止发放贷款。国务院发表声明称：“必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策。坚决遏制部分城市房价过快上涨。”

4月17日，国务院再次宣布，房价上涨过快的城市，地方政府有权根据实际情况停止对第三套住房停止发放贷款。国务院发表声明称：“必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策。坚决遏制部分城市房价过快上涨。”