为什么2011年广州房价还会大幅反弹？

申格联

4月17日，中央再出组合拳，严控三套房。算上14日温家宝要求加快研究合理引导个人住房消费税收政策、15日“国四条”，这已是四天之内，中央第三次出招调控楼市，一系列猛招堪称“史上最严厉政策”。这样严厉的政策不一定能达到2007年“9.27房贷新政”出台后对火爆楼市及房地产市场疯狂的投资、投机的遏制。原因如下：

1、政策出台的背景不同。2007年下半年是股市和楼市双双疯狂唱双簧的时期。“9.27房贷新政”后，股市和楼市双双遭遇寒流，到2008年底，美国的次贷危机迫使中央实施量化宽松货币政策，以抵御美元的泛滥和拯救不断下滑的经济总量。纸币的大量印刷最终导致货币泡沫的膨胀，而高房价正好承载了膨胀的货币泡沫。“4月政策”正是在通胀开始时期为遏制过快上涨的房价出台。令人费解的是，美国虽然大印美钞，但目前暂无通胀压力，应该是通过外债将压力转嫁中国；中国2009年全国财政收入为6.85万亿元，土地收入占到全国财政收入的23%，但2009年末全国各级政府地方融资平台贷款在6万亿元左右，其中土地财政功不可没。没有高房价、高地价，没有透资未来的财政收入怎可能有财力解决中央一揽子救市方案所需要的大量资金，加上北京举办奥运会、上海举办世博会、广州举办亚运会等等，都需要地方财力的支持。房地产高级经济师章林晓诠释的很好，中国房地产市场最主要的特点：一是从房地产市场的供给层面讲，存在着地方政府的垄断性；二是从房地产市场的需求层面讲，存在着货币泡沫的承载性。中国至今能有3%的CPI，是因为房价已经承付太多的货币泡沫。当机构和人群将银行的钱提出来购买土地和房子时，表明人们对通胀的担忧，也表明房价将不断“被增长”。 他认为“垄断谋求暴利，泡沫鼓高价格，如果这个基础不变，房价要想下跌恐怕是很难的”，我是认同他的观点和理论的。

2、开发商的资金情况不同。2007年下半年，楼市的疯狂推动开发商大规模开发，一年的楼市寒流使得开发商积压太多的资金在项目里，开发商降价售楼实为迫不得已。2009情况就不同了，86家上市房年底账面债务高达6000多亿元，用土地和房子抵押的债务所占的比例估计至少高达90%。在自有资金成功出逃后，地产商不可能主动将房价下调来进一步扩大他们的债务，除非银行肯独吞这枚“苦果”。结果只有两个：一是银行破产；二是经济再次探底，W型经济走势形成。

3、政府实行更为严格的差别化住房信贷政策目的只是为了严格限制各种名目的炒房和投机性购房。对于过快增长的房价，仍然采取增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应的措施，这种建立在对垄断土地价格两极分化的供地模式的结果只能是以更高的商品房地价成就低廉的保障性用地和建设资金。于是，在有限的城市用地里，一边是低廉的保障性住房用地和保障性住房，一边是比以往更高价格的“地王”和“楼王”。由于土地级差地租的平衡被公共利益取代，我们没有理由不相信，结果是又一次的房价飙升。

4、从房价收入比看，房价高是因为居民收入相对较低。在经济相对平稳后，中央会通过提高居民收入以及提高全民社会保障和福利来消化通胀。这些财政来源既有赖于制造业的复兴和消费的增长，也有赖于土地财政和高房价创造的税收。

5、这次国内通货膨胀是在产能过剩条件下的结构性通胀，是亚洲金融危机的后遗症、住房改革的结构性失衡、对外贸易缩减的结构性失衡以及刺激内需过猛等综合因素在美国次贷危机冲击下引发的。当然，也有投机商人趁机哄抬房价，谋求暴利的因素存在。它不同于物质匮缺引发的通货膨胀，可通过结构性调整加以调控、消化和转嫁，以达到温和爆发的调控目标。由于土地和住房价格不计入国内CPI,对上下游产业具有巨大的拉动作用，因此成为货币泡沫的承载是不得已的选择。

6、2011年是广州的“三旧”改造年，拆迁条例的新规会使拆迁的成本大幅提高，这个成本必定会计入地价，造成地价上涨，相应房价也会上升。