住建部通知打击捂盘炒房是亡羊补牢

    住房和城乡建设部近日发出《住建部通知进一步强化房地产市场监管(全文)_》 紧随国务院17日下发的“新国十条”通知显然有“配合”的意味，细则中对目前开发商捂盘惜售以及炒卖期房的现象将起到比较实质性的打击和抑制的作用，只是有一些细节仍有待完善。可是笔者要追问的是，象这样有实质性内容的规定，不那么“锦上添花”好吗？有些内容早就应该作为法律固定下来。

    早先的调控政策重点在购房信贷（二套及以上），土地供给与监管及保障房供给等方面，而住建部则从市场监督，商品房质量和商品房销售监管等方面予以补充：

 　

　　新规中的六大亮点：

    1.未获预售许可商品房不得排号 直接减少开发商人为捂盘或是相机涨价的空间

　　今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

　　据统计，北京目前有95%的楼盘都有开盘前排号的现象，人为造成很多楼盘抢购的假象。有些开发商制造虚假号，根据排号的人数来确定开盘价格。新规出台后，各种排号或是变相排号被取消，将直接减少开发商人为捂盘或是相机涨价的空间。

　  2.预售许可最低规模不小于“栋” 减少销售时间减少开发商涨价的机会

　　商品住房预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

　　以栋为单位的预售要求，将使一些开发商提前售出户型、朝向不理想的商品房，逐次抬价后再放出优质房源的销售策略难以持续。而且以栋为单位也将明显增加在售房源的数量，减少开发商单个项目的总销售时间，有利于增加供应，减少开发商涨价的机会。

　　3.认购后不得擅改购房者姓名 炒房者要缴纳更多税费炒卖期房的可能大大减少

　　商品住房要严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。

　  在一手房买卖过程中，从认购协议签订到实际拿到房产证一般需要一年以上的时间，很多炒房客利用这段时间炒卖期房。一旦实行购房实名制，炒房者就只能在拿到房屋产权证之后才能更改过户，那么一手房交易就变成二手房交易，炒房者要缴纳更多税费，将使得炒房者炒卖期房的可能大大减少。

　　4.未开盘项目 要责成限期销售 开发商惜售造成的房源紧张将缓解

　　房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按预售方案申报价格，明码标价对外销售。

　  据统计显示，北京原本预计4月开盘近50个项目，但因为新政策的影响，最近仅开盘了17个。很多开发商为了避免出现开盘冷清的现象，都选择了观望，这一政策的执行将使因开发商惜售造成的房源紧张将得到很大的缓解。

　　5.严查人为制造 房源紧张的开发商 其严格的力度超过以往。

　　严肃查处故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为。

　　由于大部分开发商的资金目前尚属充裕，为了既不违反政策又能捂盘观望，很多都选择了“提价捂盘”的方式。张大伟表示，此项要求在国11条后再次提及，虽然实际效果需要看落实情况，但其严格的力度必然超过以往。

　　6.明确商品住房交付使用条件包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实等等。这条老百姓盼了很多年笔者认为有商业房产那天就该有了，楼市火爆时购房者无暇顾及住房质量造成事后投诉积压却得不到有效解决，应该把这条规定形成消法固定下来。

    

    有些细节尚未明确

    比如在健全房地产市场监督管理机制方面。

　　最主要的是加大处罚力度，不要再出现用低成本把违规违法变合理合法的情况，那样客观上就是鼓励违规违法。

    比如在区分购房套数问题上，尽管“新国十条”已明确要以房而不是以人为单位来算，但光靠银行审核是不够的，住建部下设的住房登记部门应负起责来大力配合。

　　

    目前房产调控的底牌不多了，最为关键的是地方政府的相关政策细则的制定和执行；房产税是否推出和怎样的内容推出，国家还是要慎重考虑的； 地方土地出让金是否会增加对购买商品房进行补贴的用途 ？ 房价合理区间和房产市场健康发展是否列入地方政府政绩评价体系？...... 这些都让人期待答案。

    眼下无论间歇性政策风暴后房价如何表现，其实，房产业走向健康发展的道路还很长，我们才刚上路。