清议：商品房价高涨政府责任在哪里

好政府绝不是推卸责任的政府。在大政府、小市场的背景下，国内商品住宅价格持续高涨的责任究竟该归结为市场还是归结为政府，这原本是一个不难回答的问题。

遗憾的是，长期以来，政府在政策层面上的所作所为，始终表现为以市场为敌，一再强调商品住宅价格过快上涨的原因在于开发商与购房者的投机行为，以至于将价格持续高涨的责任全面推给市场，惟独忘记了检讨自身应当承担的责任。

那么，政府的责任真的可以推脱吗？答案当然是否定的。

环顾世界，无论在成熟市场经济体，还是在转型经济体，居民住宅需求都不可能也不应当完全透过市场方式加以满足。其中，市场方式所对应的的是商品房，非市场方式所对应的是保障房。在人口增长特别是人口结构城市化推动下，无论经济形势是繁荣还是萧条，住宅需求总是刚性的。这决定了那些不能循市场方式以商品房来满足的住宅需求，必须由政府透过非市场方式以保障房来满足，也决定了商品房与保障房之间应当保持适当的比例，否则，商品住宅价格必然出现过度波动，进而加大全社会对住房问题的不满情绪。

作为计划经济到市场经济的转型经济体，国内住宅问题的关键在于，政府未能妥善处理转型过程中商品房与保障房之间的比例关系，表现为一再过度紧缩保障房供给，迫使原本不应当循市场方式满足住宅需求的居民被驱赶到商品房市场，以至于商品住宅价格在需求畸形增长的刺激下过度上涨。毫无疑问，由于商品房与保障房之间的比例关系受到严重破坏，商品房价过度上涨的主要责任不在市场，倒是应当更多地由政府来承担。

1985年以前，国内几乎不存在商品住宅市场，所有居民的住房问题都是透过保障房加以解决的，统计数据显示的保障房比例为百分之百。到了1986年，国内住宅竣工总面积为12.05亿平米，商品房销售面积仅1835万平米，按七成为商品住宅计算，当年商品住宅占全部住宅的比例或住宅商品化率仅为1.07％。

10年后，1996年的国内住宅竣工总面积为12.19亿平米，而商品房销售面积增长到6898万平米，同样按七成为商品住宅计算，住宅商品化率提升到3.96％。再过了10年，2006年的国内住宅竣工总面积为13.14亿平米，商品住宅销售面积增长到6.06亿平米，10年累计增幅高达779％，而保障房供给由10年前的11.5亿平米萎缩到8.9亿平米以下，住宅商品化率因此倍大幅提升到32.28％。

到2007年，国内住宅竣工总面积虽然增加到14.63亿平米，但商品住宅销售面积超前增长到7.74亿平米，其中住宅大致为5.5亿平米，这使得住宅商品化率再度提升到37.6％。鉴于2009年商品房销售面积进一步激增至9.37亿平米，其中住宅不低于7亿平米，相信国内住宅商品化率已突破43％。然而，即使在发达经济体，住宅商品化率也达不到这一水平，许多只在三成左右。

总体看来，1986～2009年国内商品住宅销售面积累计增长509倍，而1986～2008年国内保障住宅竣工面积累计萎缩22.56％。考虑到同期城镇人口由2.64亿快速增长到6.1亿，因保障房供给持续萎缩而形成的住房供不应求问题非常突出。至此，将商品住宅价格上涨过快的责任归结为商品房与保障房比例关系严重失衡以及政府不恰当紧缩保障房供给，是完全成立的。

一个人的好与坏通常是按照他能否对别人承担责任来判断的。推而论之，对广大中低收入者住房需求富有保障责任的政府，长期放任保障房供给萎缩，尤其是对比城市人口增长的保障房供给相对快速萎缩，放任住宅商品化率畸形上升，不能不说是一个极大的过错。我这话说得已算是很客气了。

绝不夸张地讲，如果政府不能将国内商品房与保障房之间的比例恢复到一个恰当的水平，商品住宅价格总体过快上涨的问题将长期得不到彻底解决。照目前的国内居民收入水平估算，当年新增商品住宅占全部新增住宅的比例或住宅商品化率应当控制在25％左右，这与目前超过43％的国内住宅商品化率相比，显然存在十分巨大的差距。