物业税的曲线“变脸”？

　　中国住房：我们注意到，近段时间的官方文件中开始频频出现“房产税”一词，热度甚至超过了之前持续热议的“物业税”。有业内人士指出，房产税其实是物业税的先头部队。同样是针对房地产行业征收的税费，二者有何联系与区别？

　　陈国强：其实房产税在我国已经征收很久了，现行房产税源于1986年9月15日国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，这个条例从当年10月1日开始实施。

　　刘洪玉：物业税的提出也好几年了，正式的提及可以追溯到2003年10月14日的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，这个文件首次提出了开征物业税的城镇建设税费改革思路，“物业税”一词开始进入大众视野，并引发了数年间社会各界对这一问题持续而广泛的研讨。

　　从某种程度上说，房产税带有物业税的性质，而按照物业税改革的设想，在开征物业税的同时，将取消当前带有物业税性质的房产税、城镇土地使用税等相关税种。

　　陈国强：没错。严格来说，物业税主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。它是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。而房产税是以房屋为征收对象，它的征收范围限于城镇的经营性房屋。

　　从这个意义上来说，重庆拟征收的特别房产消费税、上海酝酿的住房保有税等，与我们现行的房产税不是一回事，只是说法过于相似，容易混淆。不过，它们都是对保有环节进行征税。

　　此外，从税制角度讲，物业税可谓是一个新税种，它的开征需要走立法程序，需要考虑的因素比较多，而房产税并非一个新税种。

　　中国住房：二者相比较，房产税是不是更具可操作性？

　　刘洪玉：是的，由于房产税带有物业税的性质，又有数十年征收的基础，因此大家可能认为比起开征物业税来，将房产税覆盖范围扩大到居民住房更容易操作。但我个人觉得，除了立法过程会比较简单外，二者面临的困难或问题基本差不多。

　　陈国强：我们都明白，物业税迟迟未开征，是受多种复杂因素的制约。而房产税具体会以什么样的形式出现，目前大家都也不确定，我们现在还是处于一个不清楚确切方案的时期。

　　楼市的“退烧药”？

　　中国住房：房价一路飙升，楼市“高烧不退”。对于房产税这一“药方”，各位怎么看？

　　文林峰：楼市问题不是一天两天了。2004年以来，房地产业进入频繁的调控期，年年新政不断，金融、税收、土地手段轮番上阵，但最终结果并未如人愿，至今投资过热、房价过高、结构不合理的矛盾愈演愈烈。

　　可是，我们也知道，中医讲究调理，以内养外，才能保障机体健康。在症结不清的情况下，盲目服药，高烧被暂时压抑了，但却有损机体，并可能埋下更大的危险。楼市同样如此。

　　陈国强：十分认同。我觉得现在大家对房产税、物业税抑制房价的期望过高了。这涉及到一个投资成本与收益比的问题。假设一下，如果房产税按1%%的税率标准进行征收，那么一套100万元的房产，一年需缴税1万元，这相对于资产增值的幅度来说是很有限的。所以，我认为，仅仅开征房产税，却期望以此抑制高房价是不现实的。

　　刘洪玉：我一直认为，房地产领域内的税费改革应该是一种长期的制度建设，而不能当作短期调控的政策工具。扩大征收房产税也确实能对当前快速上涨的房价产生一定的抑制作用，但如果哪天房价下降了，是否还要继续扩大征收房产税？

　　中国住房：那么，为了“退烧”，应该如何利用税收杠杆呢？

　　陈国强：从购房到最后的转让退出包含了三个环节：首先是交易环节，这个环节税费很多，包括契税等，而且不同商品房契税是不一样的；其次是持有环节，我们现在讨论的房产税以及未来的物业税，都是为了增加持有成本；最后是转让退出的环节，如个人住房购买不足2年或5年转让时需缴纳的营业税等。

　　这三个环节都可以通过税收手段，压缩收益空间，起到抑制投资投机的效果，而不仅仅是寄希望于持有环节中的房产税。

　　刘洪玉：如果能够在房地产交易环节，对契税、营业税、土地增值税、个人所得税等进行严格的征管，也能起很大作用，尤其是其中的土地增值税和个人所得税。

　　陈国强：我们过去的住房，中间的持有环节成本很低，而现在讨论的就是这一环节，但绝不能只为了抑制一时的高房价而去制定。

　　文林峰：房地产不是猪肉大米，国家可以动用储备猪、储备粮来迅速平抑市场供需、稳定价格，房地产具有很长的建设期和市场反馈期，房地产政策宜有长期性和科学性，不能热了马上降温冷了立即添柴，还是要有一个长远的目光。

　　刘洪玉：太对了。房地产投机的主要特征就是频繁交易，如能通过严格的交易税费征管，就可以产生很好的抑制作用。而对税费制度改革，要放眼长远，改革初期主要以促进相关税制改革为目标，不要令其承载过多的政策目标，不然容易产生争议，增加实施难度。眼下的房产税亦如此。

　　从“房奴”转为“税奴”？

　　中国住房：房产税、物业税牵涉面广，万一操作不当，恐怕适得其反。因此有人提醒，不要一不留神让百姓背上了沉重的税费负担，从“房奴”变成了“税奴”。这个可能性大吗？

　　陈国强：我想房产税本身并不是对所有家庭所有个人都征收的。举例来说，如果你的房产是属于自住的普通商品房，未来征收的税可能就与你没有关系，那么增加税负的说法也就不存在了。只是到目前为止，房产税的征收对象、征收范围等问题都没有确定，我认为会根据具体情况制定的。

　　文林峰：如果征收房产税，按中国的国情现状，应该有相当多的免税对象，这就从一定程度上遏制了“税奴”现象。只是国情比较复杂，有免税就会带来操作的无限复杂性，也会带来新的不公并引发更多的社会矛盾，这些问题不容忽视。

　　刘洪玉：不仅如此，目前房地产税的税种确实也比较多，但名义税负和实际税负存在很大差距也是事实，所以才要本着“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则，进行相应的改革。

　　陈国强：我想房产税更重要的意义是税赋上的一次改革和完善。

准备好了？ 　　

中国住房：目前来看，房产税的征收似乎箭在弦上，那么调整房产税，现有条件成熟度如何，政策环境准备好了吗？

　　文林峰：调整房产税没那么简单。我国不是一开始就是完全的住房商品化的，各种房屋类型和居住人员也相当复杂，这会使房产税面临很多的实际问题和困难。

　　刘洪玉：举一个例子，区分投机和投资就是一件很困难的事情，不能提出有效的区分标准，就会大大降低税收征管效率、增加征税成本。而如果对所有住房征收房产税，则有相当多的普通百姓承担居住成本上升的负担。有人提出，要提供一个免税额或免税面积，只针对超过部分征税，这在理论上非常清楚，但操作起来也会面临住房产权产籍资料不完善、住房和户籍分离等许多现实困难。

　　中国住房：具体存在哪些困难？

　　文林峰：我们说得更具体一些，如果对第一套房产不征税，只对拥有多套房以上的居民征收。那如何确定哪一套房子是自住、哪一套房子是二套房？如果有人先花1万元买了房改公房，又买了商品房，房主住在商品房，属于自住，但房改公房扣掉折旧，余值已微乎其微，征税成本远大于税收收入。

　　此外，房产税是按面积收还是按价值收？中心城区50平方米的“蜗居”显然不能算作豪宅，但其价值却远大于郊区的大户型，这点如何均衡？异地购房如何征收？如果有购房者在三亚、上海各买一套房，在东北还有一套自住房，那么，其中哪个算是第二套房，哪个城市负责收税？此外，有些央产房、军产房、高校房的档案还未纳入当地住房档案管理，如果该收的收不上来，也会带来新的各种矛盾和纠纷。

　　陈国强：是啊，到底是在原来的1986年房产税的基础上进行调整，还是进行地方版的房产税，一套房是否免征等具体内容目前都不清楚，实施难度还是比较大的。

　　中国住房：现在有一种建议是从商业地产开始试运行，可行吗？

　　文林峰：这更是头痛医脚的无稽之谈。当前市场过热，主要是住宅投资和消费过热。

　　有些城市商业地产已处于供大于求的状况，再征收房产税，只能是加剧空置，造成浪费，甚至促使原本打算进入商业地产的投资转向住宅。商业地产是第三产业的载体，是活跃区域经济、增加税收、促进就业的重要产业支撑，应该积极发展。而我国商业地产的整体现状，不论是规模还是档次，不仅与发达国家相比差距较大，就是与快速发展的城镇化、大规模的住宅建设相比都远远滞后。

　　刘洪玉：需要考虑的问题太多了。所以我之前说除了立法过程简单外，将房产税覆盖范围扩大到居民住房的困难与开征物业税其实差不多。

　　文林峰：困难、问题都很多，而税收制度是严肃的，要把各种可能性都考虑充分，做好充足的准备工作，才能开始起步。毕竟，任何一个政策都有可能“动一发而牵全身”，所以，务必要权衡利弊、谨慎决策。

刘洪玉：没错。而且我建议，如果部分城市开始针对居民住房征收房产税，希望这些城市不是基于应急的权宜之计，而是注重与物业税改革的长期方向保持一致，做到“简化目标，把握重点；科学评估，确保公平，平稳过渡，分步实施”，以便于未来将房产税和物业税并轨。

 

文章出处：《中国建设报》中国住房周刊  2010年4月21日  记者李燕楠。可链接：http://www.chinajsb.cn/gb/content/2010-04/21/content_307956.htm