【明報專訊】繼本月14日國務院常務會議公布新「國四條」、15日國土部公布全年住宅用地供應計劃後，17日國務院再度發布新「國十條」，19日住建部發布加強房地產市場監管的通知。連日來，中國政府接連重拳出手，密集出台樓市調控政策，掀起新一輪樓市調控風暴。

今次力度 房改10年來罕見

與以往歷次調控相比，此輪房地產調控新政，涉及面更廣、針對性更強、政策組合程度更高。尤其是差別化信貸手段和住房用地供應放量等政策，都可謂是最大化的應用。其出拳之猛、力度之強堪稱是房改近10年來歷次調控中所罕見的。

我們從17日國務院會議出台的新「國十條」，以及最近幾天官方接連出台的房地產調控內容，可以看出，新一輪房地產調控新政，與最近幾年的房地產調控相比，政策力度之大前所未有。首先，差別化的信貸政策手段已是最大化的應用。2007年房價快速上漲時，二套房首期門檻曾提高到四成，新「國十條」二套房首付門檻則提至五成；在房價過高、上漲過快、供應緊張的地區可以暫停第3套房及以上住房貸款。地方政府還可以出台臨時性措施，限定購房套數等。

其次，新「國十條」中增加了新的「限外令」，即除了繼續嚴格執行境外人士購房的政策外，對非本地戶籍的外地人購房，要求停止發放貸款，矛頭直指房產投機客與炒家，顯示了調控的空前力度。

首提地方首長問責制

值得一提的，是新「國十條」還首次提出了穩定房價和住房保障工作的地方首長問責制。該通知提出遏制房價過快上漲問責制，實行省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的工作責任制。甚至點名監察部要對省級人民政府的相關工作進行考核，加強監督檢查，建立約談、巡查和問責制度。對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要追究責任。行政手段也受到極大重視，這同樣是前所未有的。

與此前的房地產調控政策相比，這次調控政策的重心發生了微妙變化。去年底以來的房地產調控政策重心在增加供應，這次政策重心則轉移到抑制需求。同時，對住房需求更加細分，差別化的信貸政策運用更加精準。其中，對首次購買90平米以下自住住房的，繼續實行房貸優惠政策，而對首次購買90平米以上住房的首期提至30%；二套房首期五成，貸款利率為基準利率的1.1倍；三套房甚至停止貸款。這次金融信貸手段最大化的應用，顯示了中央調控房價過快上漲的決心。

料政策細則陸續出台

另外從增加供應看，15日國土部公布今年全國計劃供應住房用地18萬公頃，用地放量大增，不僅遠遠大於去年實際供應的7.64萬公頃，也大大超過了近5年平均供應量5.46萬公頃的水平。住宅用地供應面積之大也是前所未有，遠遠超出業內預期，增加土地供應的政策，也是用到極限。可以說是新「國十條」從抑制需求和增加供應兩方面進行雙向調節手段的最大化應用。住房用地的放量增長，也打消了此前業內對於用地總量不變，只作結構調整，從而擠壓非普通商品房空間的疑慮。

可以預期，下一步相關調控政策細則還將陸續出台，其中包括新「國十條」中提到的「商品住房價格過高、價格上漲過快、供應緊張的地區」具體包括哪些地區；新一論調控政策措施何時開始執行；以及對第二、三套住房如何認定等，都需要進一步明確，需要進一步的執行細則。當然，新「國十條」也給我們留下了對於稅收政策的懸念，或許，物業稅、住房保有稅將成為下一隻即將落下的政策「靴子」？

分析觀察此輪房地產調控新政，無論是信貸手段的最大化運用，還是住宅用地的超預期放量，抑或是地方首長考核問責制的行政手段的配合，無不清楚表明中央政府對於遏制高房價的前所未有的決心，以及政策的雙向調節、多手段組合的策略運用。

儘管這些政策措施的效應，還將取決於地方政府等市場主體的執行與落實，其對未來市場的影響程度尚難以量化測算。但可以確信的，是此輪調控政策將極大地改變市場預期，有效抑制投機性需求，並遏制高房價、高地價的蔓延趨勢。通過抑制需求、增加供應、強化監管等，緩解市場供求矛盾。未來一個時期，中國房地產市場有望步入穩定有序發展軌道。

陳國強 - 中國房地產學會副會長

文章出处：本文刊载于香港《明報》4月26日，中國經濟專欄—專家評論，转引自明報財經網。