陈真诚：调控避伤房企 炒房大限来了

陈真诚：调控避伤房企炒房大限来了

文/陈真诚

（载：2010年4月30日《云南信息报》 http://www.ynxxb.com/content/2010-4/30/N91701837434_4.aspx）

（内容导读：综观此轮房地产调控中所有新出台政策可以发现，房地产开发项目自有资本金比例并未上调，说明调控并不是针对正常开发经营的开发商…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

自去年12月14日重启了房地产调控，至国务院办公厅出台“新国十条”，政府相继出台了系列政策，不断深化房地产调控。在多管齐下的调控新政的综合作用下，持续高热的房地产市场终于降温，各地的房地产预期普遍异变，成交大幅度下降，房价呈现出回调趋势。

此轮调控的目标非常明确，就是要遏制房价上涨，主要着力点则是抑制投资投机。“新国十条”明确规定：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于30%。对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。可以说，这些政策一旦执行到位，将对炒房者形成史上最严厉的打击。

而综观此轮房地产调控中所有新出台政策可以发现，房地产开发项目自有资本金比例并未上调，本文作者陈真诚认为，说明调控并不是针对正常开发经营的开发商。不少开发商纷纷表示欢迎，他们欢迎调控新政，乐见房价合理下降。其主要理由则是，如果房价不下降，地价就不会下降，如果房价、地价继续高高在位，未来房地产市场的发展空间将非常有限。

而且，从“新国十条”来看，首次购买套型建筑面积不超过90平方米的房贷政策并没有改变，本文作者陈真诚认为，说明调控也不是针对这类自住购房者。

这样来看，调控针对的是投资投机性购房者，并没有“滥杀无辜”。尤其是，二套房认定执行“认房不认贷”的原则，商业银行全面收紧二套房贷款政策，中国银行决定暂停向第三套房及以上购房提供贷款，结合“新国十条”规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款”，更进一步说明调控对打击炒房者的针对性。

基于所出台的房地产调控政策和市场形势来看，应该说，如不出意外，全国性房价普降已成定局，只是不同城市间会有结构性区别，下降幅度会有所不同。一般来说，多数城市的房价或会下跌30%甚至以上，部分城市部分楼盘甚至会跌50%甚至以上，房地产调整周期或5年左右甚至更长。这些主要是，那些泡沫过大、此前房价上涨过多或投资投机占比过高、严重供大于求的城市。如果接下来加息，全国性房价下降的幅度或会更大。如果开征物业税或准物业税，则全国性房价下降的幅度或进一步扩大，房地产调整周期或会更长，甚至可能达到8-10年左右。如果这样，市场形势就会变得相当复杂，可能导致房地产格局的改变。

由于调控针对的是投资投机者，因此，从目前市场大势来看，从5月份开始，全国性房价就会呈现出下降趋势，而且可能是二手房价格率先下降，新房价格相对在后。由于消费者集体观望乃至弃购，尽管大量二手房明显降价抛售但也难有接盘者，新房则由于价格松动不大也难以卖出，因此，5月份的成交量会全面性地大幅萎缩。本文作者陈真诚认为，这样的话，开发企业或会提前进行促销，“五一”假期就可能开始集体促销潮，但在促销早期，降价促销的幅度不会太大，主要是一些营销噱头式的促销。

如此来看，说炒房大限来了并不为过。

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