恐慌性需求抬高 区域放量“贫富不均”

    北京楼市“大阳春”

    据《国际金融报》报道 4月露头，北京楼市开始量价齐升。记者综合北京市房地产交易管理网与多家房地产市场机构的数据得出，3月份北京二手房累计成交量达27219套。而在4月即将开盘项目约36个，这是近年来少见的新盘入市密集月。不过从新盘分布来看，各大环线新盘数量存在严重的“贫富”差距，五环外新盘占据主体地位，而二环沿线除西直门区域的一项综合体二期之外无一新盘，区域供应达到历史最低点。

　　恐慌需求挑动量价齐升

    多云转艳阳，北京楼市气象突然转向，被舆论视作“阳春”肇始。

    来自北京市房地产交易管理网的数据显示，3月底北京市二手房均价在14650元/平方米左右，相比2月底的13460元/平方米，上涨幅度达8.8%。

    仅3月30日与31日两天，来自北京市房地产交易管理网的期房网签数量分别达到719套和792套。交易量恢复至2009年3月楼市小阳春同等水平。而存量房（即二手房）网签量更是跃至2273套和1971套。该成交量不但超过去年同期水平一倍有余，其３月30日以2273套的单日网签量创出北京二手房交易的历史新高。在随后的4月1日和4月2日，二手房的网签量跃居1189套和1045套，而且北京市4月4日的存量房有25948套，比去年同期存量房高近一倍。

    对此，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋对媒体表示，北京楼市迎来的已经不是“小阳春”，很可能是一个“大阳春”。

    量价齐升背后的力量多为突然出现的“恐慌性需求”。著名经济学家、国巨资本国际控股集团总裁、国际财务策划标准联盟协会副主席、美国万通投资银行控股集团副董事长、中国国际资本有限公司执行董事、首席经济学家、中国企业海外发展中心主任、国巨投资基金管理有限公司董事长孫飛博士告诉记者：“恐慌性需求由多种市场力量聚集而成。在流动性潜入楼市的背景下地王不断更新，刚性需求已经对遏制房价的政策产生不信任感。同时投资投机力量也在政策期内怀揣升值恐慌心理，由此便形成多股力量抬高市场价格。”

　　“双投”瞄准综合体升值空间

    作为新盘入市最密集的一月，4月份新开盘项目约为36处。记者综合各方数据得出，由区域分布可知，东部朝阳区仍然占据主流地位，共有16个开盘项目，几乎是总量的一半。造成此种局势的主要内因则在于“CBD东扩”的概念所致。而二环内继续保持零供应，除西直门区域有惟一房地产综合体二期产品新开盘以外，再无其他项目入市。其实，京西楼市开盘项目乏善可陈，总共统计也不足5处新建项目，新盘放量“西贫东富”现象十分明显。

    记者昨日以购房者身份致电4月惟一二环沿线房地产综合体“金贸中心”。销售人员告诉记者：“去年10月份项目一期开盘当日吸引了上千客户到场，当日所推房源在３小时内售罄，在此后的两次开盘中，热销形势继续延续。”

    尽管目前该综合体二期产品价格尚不明确，但是有市场人士根据目前西直门核心区价格约4万元/平方米左右的水平预估，该区域的价格短期内或可抬高至单价5万元。业内人士认为，从目前已有的土地放量规划来看，北京的房地产开发郊区化特征突出，西直门区域的新盘供应不会增加。稀缺的土地供应将迫使该坐标逐渐淡出新房市场。

    中经联盟秘书长陈云峰认为，综合体本身位居物业形态的最高端，具备与生俱来的稀缺特性，而纵观西直门目前的土地使用状况，区域内已无大型地块来支撑新的综合体项目，这种情况下，现有综合体的稀缺价值无疑将被放大。

    中国房地产业协会副秘书长何琦也分析称：“由于目前依然有投资和投机性需求持有通胀预期压力，因此该群体必会选择房地产综合体这样的高端物业进行保值升值。综合体的升值空间远远超过一般商品住宅。”

（记者 孙维晨）