顾海波：2010中国楼市俯卧撑（演讲预告）！

                         ——2010楼市何去何从？

   “中国只有走“科技创新”这华山一条路！单靠钢筋水泥、豆腐渣工程是决不可能混迹于世界强国之列的！千万不要嗜赌成瘾、乐不思蜀、玩物丧志！考验各级政府责任、智慧、决心的时候到了！不要再让老百姓失望”！

    2009年中国楼市是疯狂的一年，是疯癫的一年，在各地楼市“托市”政策的推动下，在极度宽松的房贷政策的烘托下，中国楼市普遍量价飚升、一片“莺歌艳舞”。两会刚刚闭幕，温总理遏制房价过快上涨的声音还在百姓耳畔激荡。财大气粗的央企不务正业就已按捺不住纷纷“野蛮”拿地，争做“地王”，而房价依然犹如脱缰的野马，丝毫没有刹车的迹象。根据国家统计局最新的统计数据显示，2010年2月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，“房价听总经理而不听总理的”！丝毫不给总理一点面子！

    房价在各级地方政府极度放纵和怂恿下，在各级房地产职能部门的渎职和乱作为下，在银行极度宽松的房贷政策托举下，全国楼市的非理性上涨，楼市蜕变成了赌场！引起了消费者、尤其是广大中低收入者的极度焦虑、恐慌和不满，再次挑拨着广大老百姓已经极度脆弱的神经！再度挑战着民意和民声！

2010年的中国楼市到底怎样走？各方的利益到底怎样博弈？中央政府到底会否出真正出重拳？遏制房地产投机的细则何时出？地方政府调控房地产市场的责任又如何体现？地方政府和银行会否认真执行？这一轮房地产调控是否仍然是“空调”？！房地产泡沫是否不堪重负最终被挤破？欲知谜底，且听4月10日顾海波的在上海的楼市讲座。

    2009年已经潜伏了10多年的中国楼市“疯牛”病发作，中国经济身不由己地被绑上了“楼市山车”；2010年中国楼市骑虎难下还是“骑虎摔下”？老虎是你能骑的吗？俗话说“老虎屁股还摸不得呢”？因此，2010中国楼市很可能被“骑虎摔下”！

 

讲座预告：

《2010楼市何去何从》的讲座将在上海《东方讲坛》（市委宣传部、市社联主办）再次开讲（见解放日报3月19日（周五）11版），这是今年1月10日、1月17日在《东方讲坛》、4月3日在成都开讲后今年第四次《房地产》大型公开讲座，自从2004年6月8日我在《东方讲坛》（总第3期，第一个开讲也是最多开讲的）开讲“房地产”讲座以来的第7次，受到了热烈的反响。欢迎大家前来批评指正（免费、公益）！在此要感谢协办方长宁区图书馆（我的《东方讲坛》处女讲就承蒙长宁图书馆的邀请）和《国金证券》的鼎立支持和帮助！

 

时间：2010年4月10日（周六）上午9：15分。

地点：上海市长宁区图书馆（天山路356号10楼报告厅）（地铁2号线威宁路站）

协办：长宁区图书馆、国金证券。

联系：021-33538808、33538818

讲座内容提纲如下：

1、 2010年住房供求趋于平衡且供会略大于求

囤房囤地现象会由于中央的各项调控政策（主要是土地政策、抽紧银根、打击投机）的力度加强而发生变化，会呈现供求大致平衡且供略大于求的局面，供大于求，房价就不会大幅上涨。

2、        住房的供应结构将日趋合理

中央政府会加大保障性住房和普通商品房的供应力度，虽然在执行过程中会受到影响，但对改变不合理的供需矛盾会渐渐起到作用。

3、地方政府的托市政策会有所收敛

此轮房地产的非理性暴涨，使得地方政府推高房价的面目一览无遗！在一片天怒人怨的责问中，尤其是总理最近在“两会”期间多次表态，下决心、有能力在后继续两年的任期内把房价稳定住，地方政府托市政策会有所收敛，这对缓解购房的恐慌心里会发生巨大的影响，楼市的供需至少会相对稳定。

4、银行可能也“差钱”

除了政府投资的持续需求外（同时政府的债务也日益提高，也面临有心无力的问题），央行的调研结果显示,截至2009年5月末,全国共有政府投融资平台3800多家,总资产近9万亿元,负债升至5.26万亿元,平均资产负债率约为60%。其中,很多地方融资平台没有固定的收入来源。这5.26万亿元的负债相当于2009年全国GDP的15.7％,相当于2009年全国财政收入的76.8％,地方本级财政收入的161.35％。中金公司研究报告预计,2009年末,地方政府融资平台贷款余额（不含票据）约为7.2万亿元,其中2009年净新增约3万亿元（搭应对金融危机便车）。预计2010年和2011年后续贷款约为2万-3万亿元,2011年底达到约10万亿元。报告称,2009年底主要上市银行地方政府融资平台贷款约占贷款总额的10%,国开行和地方性金融机构占比相对较高。10万亿元的地方政府负债约占中国2009年GDP的三分之一,相当于中国外汇储备的70%；2010年1月19日,国务院总理温家宝在国务院第四次全体会议上提出,“尽快制定规范地方融资平台的措施,防范潜在财政风险。” 这次地方融资平台的融资规模比较大,其中以土地为抵押的借款和由城市政府进行综合还款的项目最值得关注。

银行的资本充足率也将提高，大银行和中小银行的资本充足率分别由8%上调至10%和11%（最新的通知要调高至11.5%）；银行存贷比6月前达到75%以下（最近银行揽储力度加大）；另外银行的存款准备金率在今年大约还有数次的调高几率，央票发行的力度也日趋加大，因此，今年银行“也差钱”似乎也成为定局！银行恐怕也是“有心无力”、“力不从心”！

 5、房地产信贷政策和遏制房地产投机的政策可能会细化

中央提出遏制部分城市房价过快上涨的势头，但除了营业税恢复5年以外，其他进一步遏制投机政策尚未出台（所谓差异化的利率、信贷、税收紧停留在口头），收紧二套房贷、提高首付、打击囤房囤地已经剑在弦上，另外所得税、物业税等是否会破题，房贷利率也存在上调的空间，这些我们都将拭目以待，但无论如何，政策的风险日益积聚。

6、老百姓有支付能力的需求被过度透支

房价飙升的持续时间较长（10多年没有回调），房价的涨幅累积过大（10年来各地平均涨幅在6——8倍），老百姓的有效需求透支过大，“被买房”、“被房奴”的能力日益枯竭。所谓“刚性”需求快被更“刚性”的房价击得粉碎！

7、开发商的资金链面临考验

    新年伊始，全国各地楼市成交普遍缩量，下一步的买卖双方的博弈非常关键，僵持时间越久，加上银行的适度紧缩政策，开发商的资金链就会发生困难，届时，降价就会成为明智之举。

8、楼市的市场风险在积聚

    近几年房价的大幅飙升，使得大量国内外投机客的蜂拥而至，大量的商品房停留在流通领域（一、二手房的比例大约在1：5左右），客观上市场需要一个获利回吐的过程，同时房租和房价的失衡（房租收入已远抵不上利息的支出），再加上中央宏观调控政策风险在积聚，住房保有成本会大大提高，可能会改变部分投机客对未来楼市的预期，未来的投机需求存在变数，一旦投机需求萎缩，楼市的天平必然发生倾斜。

   结论：2010年世界经济极为复杂、存在两次探底的可能性！中国经济所谓率先“回暖”实乃“自娱自乐”和“自欺欺人”，中国经济社会深层次的结构矛盾愈加剧烈和失衡！对房地产依赖过重、“以房为钢”将使中国经济不着陆！中国房地产业已经完全蜕变为博彩业！有各级地方政府的“做局和设局”，有产经济主动的赌（当然更多是拔高出货的），无产阶级的“被赌”，无奈、焦虑、恐慌演变成疯狂！还要“涨幅趋缓”？！理论上极其荒谬！实践上是极其危险的！世界房地产的发展史和世界经济的发展史已得到充分的证明！美国的次贷案不是发生了吗？上世纪末亚洲金融危机不是发生了吗？还有日本上世纪80年的房地产泡沫不是也破灭了吗？上世纪我国海南的房地产泡沫破裂造成千万亿计的纳税人的钱打了水漂（1998年底，泡沫破裂，703万平方米的房子没有售出，占全国烂尾楼总量的10%，海南岛成了名副其实的“烂尾岛”（这次所谓的“海南旅游岛”充其量是变成“海南荒岛”或“海南空置岛”，不再次成为“烂尾岛”已是上上大吉了），而这场泡沫最后的遗产，不但使无数投资者血本无归，就是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，甚至出现建国以后第一家因支付危机而被央行宣布关闭的银行。最终影响到了海南特区建设，使得海南特区建设基本失败，这个失败影响了海南发展十几年时间。结果并没有人为此负责任，是谁应该得到道德、伦理的谴责和追问！）。2010年中国房价存在下跌的基因和空间，但由于“土地财政”和中国“房地产”势力异常强大，房价上下都有阻力，2010年中国房价波动会比较大，但总体上全国房价将在高位箱体窄幅盘整、波动，呈现稳中微降的局面（如果说09年楼市是撑竿跳，那么2010年的中国楼市可能就是俯卧撑，但要密切关注，最终撑不住的话就会趴下），2010年中国楼市是“骑虎难下”还是“骑虎摔下”？只要政策不发生逆转（再托市），后一种情况不是没有可能！但“凡事必有度，矫枉必过正”，如若各级政府、银行和相关房地产职能部门继续阳奉阴违、放纵投机，继续渎职、不作为、乱作为，那么中国房地产泡沫的破裂就会进入倒计时了，从这个意义上来说，中国房地产处于拐点的前夜！中国房地产是中国经济社会未来的隐性炸弹！

提醒：

    2010年房价的走势总体比较诡异、复杂，密切关注中央政策和世界经济形势！房价“不涨就是跌”！“小涨也是跌”！而且政策从紧，住宅保有成本还将上升，最起码得涨20%以上才能保本。观望是仍是首选！一场保卫房价还是保卫口袋的“战争”就将展开！

    中国只有走“科技创新”这华山一条路！单靠钢筋水泥、豆腐渣工程是决不可能混迹于世界强国之列的！千万不要嗜赌成瘾、玩物丧志！考验各级政府责任、智慧、决心的时候到了！不要再让善良的老百姓失望！     

    最后提醒大家三句话，“提高警惕、保卫口袋”，“一颗红心，两种准备”，“在泡沫中学会游泳，时刻准备上岸”，在总体经济前景不明朗的情况下，在经济“回升”仍十分脆弱的情况下，以静制动、多看少动是2010年一个比较理想的心态！坚决不主张追高！房价局部地区可能还会有小幅惯性上冲，小心，那是诱多的“陷阱”！

   顾海波高级经济师2010年4月3日在四川成都《全球经济与中国财富未来》高峰论坛上

 

                                            2010．4．8于上海

 

顾海波：上海市城市经济学会、中国房地产界独立思想者、高级经济师

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