顾海波：经济适用房乱象极其对策

                       ——经济适用房必须封闭运作

   1998年的住房分配制度改革，结束了福利分房的单一分房模式，走上了保障性住房和商品房双轨制的住房消费模式，从此一个新的名字——经济适用房（下简称经适房）走入了大家的眼帘。

  

    然而，经适房一开始就遭到了地方政府的边缘化和百般冷落，房改13年来各地的保障性住房几乎停滞，许多地方仅停留在口头上，即便有也是腐败丛生，“经适房不经济”（有近来安徽200多平方米的经适房、权力寻租，购条件的买不起）、经适房用地别墅化（郑州暴光大量的经适房用地用来建造官员别墅）、开宝马车进经济适用房（几乎各地都有，近来深圳被暴光）、官员买经济适用房（重庆黑社会保护伞、司法局局长文强数千万家产都购有经适房）、武汉的经适房摇号六连号等等，经济适用房可谓乱象丛生，质疑声不断！

  

    那么经适房到底要不要搞？！这些乱象背后的推手或原因又是什么？！我想把原因搞清楚了，问题也就迎刃而解了！

 

    1998年7月3日国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》(国发1998 23号文)，该文件作为房改的纲领性文件，宣布全国城镇从1998下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，明确“最低收入家庭租赁廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买和租赁市场价的商品住房”，向人们勾勒了廉租屋、经济适用房、商品房多层次的住房体系。遗憾的是，绝大多数地方政府对保障住房建设只停留在口头、流于形式，中央相关职能政府的监督和监管不力，以廉租屋、经济适用房为主的保障住房建设严重滞后和短缺，千军万马都进入了商品房这“华山一条路”，造成房价日益飚升，房改十年房价飚升了十年，严重背离广大中低收入者的消费水平。高房价，严重挤压了其他产业的正常发展和老百姓的正常消费，是造成中国通货膨胀和通货紧缩交织的最根本的原因！对房地产依赖过重，中国经济将不着陆！或者将会硬着陆！

 

    2007年8月13日国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）的出台（“50、60”工程，50平方米左右的廉租房和60平方米左右的经济适用房），对保障性住房进行了重申，对10年“房改”进行了全面的总结，明确表示，“住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的”，“以邓小平理论和‘三个代表’重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市（包括县城，下同）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。政府住宅调控思路在2007年发生了标志性的转变，标志着中国住房新模式的开始。

 

    答案是明确的，经济适用房在我们当前的社会经济条件下是必要和必须的！关键是各级地方政府的渎职、不作为和乱作为才导致了经济适用房的严重停滞和乱象丛生！

 

怎么解决？

一、行政问责

    怎么问责？看党中央的决心和下一步的措施！笔者认为，渎职、不作为、乱作为也是一种腐败！必须严惩！

二、  济适用房要封闭运行

1、经适房要严格按照每户60平方米/户建设

    现在各地普遍突破了这个上限，安徽出现了200多平方米的经适房，上海的最高标准是90平方米，这不仅不公平而且容易造成全力寻租和腐败，必须杜绝！

2、经适用房必须封闭运作

   经适房上市只能是政府回购。现在已经有经济适用房业主同投机客私下买卖的情况，政府回购能尽量避免此类事发生，以维护公平和公正！同时也能保持政府经适房的蓄水池作用，能起到平抑房价和中低收入者的安居乐业的作用。

三、  政府相关职能部门的渎职、违法行为，对申请者的不实骗购行为，必须严惩不怠！

四、  经济适用房（包括廉租房、经济租赁房）建设必须有时间、数量的规定

   

    地方政府对保障性住房的建设根本没有经济积极性！拖延是地方政府的惯用手段！最典型的是上海（上海在07年就对外宣布，上海是世界的上海，上海经济已经进入中等发达国家水平，上海不需要经济适用房），一方面上海房价投机过甚，上海住宅平均单价超过了21000元/平方米，持续领涨着日益疯涨全国楼市（起了一个很不好的头），卖地收益也叠创新高；另一方面，作为1950万特大型城市到现在为止还没有一户经适房入住（据说最早要到2010年底，而且只有2个区的一千多户），多么不匹配！这么多的“地王”（土地）收入到哪里去了？！造磁悬浮几百亿的钱都有（难道仅为了沪杭比高铁快10多分钟的时间，似乎上海很有钱，根本“不差钱”），造保障性住房缺没有钱呢？！就一拖再拖呢？！造磁悬浮连发达资本主义国家都没有，难道我们就有这个必要吗？！难道就为了GDP(“狗的屁”)吗？！老百姓同意吗？！保障性住房建设不是也能拉动GDP吗？！是否有必要重新审视一下我们的投资政策？！以后应该以保障性住房作为投资主体（取代“铁公机”、即铁路、公路、机场），并且尽快转变经济发展方式，加大消费对经济的拉动作用！

 

    中央政府必须把各地保障住房建设的进度、数量纳入政绩考核！

                                                  2010-3-24

一、讲座预告：《2010楼市何去何从》的讲座将在上海《东方讲坛》（市委宣传部、市社联主办）再次开讲（见解放日报3月19日（周五）11版），这是1月10日、1月17日两度开讲后今年第三次开讲（有视频和PPT），效果远超出我的预料，欢迎大家前来批评指正（公益）！

时间：2010年4月10日（周六）上午9：15分。

地点：上海市长宁区图书馆（天山路356号10楼报告厅）（地铁2号线威宁路站）

协办：长宁区图书馆、国金证券。

联系：021-33538808、33538818

二、电视预告：

本人最近又一次参加了上海艺术人文频道《大声说》栏目有关《租房真的比买房更实惠？》的探讨，估计在下周一至周四的某一天晚21：30分播出（具体看预告），欢迎大家届时指正。

有意合作交流者，请来信交流。

顾海波：上海市城市经济学会、中国房地产界独立思想者、高级经济师

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