楼市新政依旧是“摸石头过河”

         ——对楼市新政调控预期的三点认识

来势汹汹的4.15楼市新政，着时让众多开发商惊出一身“冷汗”，但“冷汗”过后是“大祸临头”还是“虚惊一场”？答案依旧是未知数。此次较为严厉的楼市新政能否会坚决、彻底、全面地剔除楼市投资、投机型泡沫，并引导楼市走向和谐、稳定、健康的发展轨道？或许没有人敢下断言，究其原因，这和楼市本身的体系化建设不足，长效治理机制的缺失，以及扮演的政治、经济、金融、民生等多重角色有着直接关系。楼市角色之复杂，利益诉求之多元，让政策调控预期变得尤为艰难，可以说，政府在治理楼市方面，依旧处于“摸石头过河”阶段。

梳理一下近五年来的楼市调控政策，基本呈现出几个特点：一是政策的短命性。在短短五年间，从国八条、国六条、国十一条、国四条到新国十条新政等等，楼市政策的更迭之快、频率之密实属罕见，而每次楼市新政的“寿期”很难超过两年，有的不足一年便“寿终正寝”，这种楼市新政的频繁更替，无疑使每一次新政的执行寿命均大打折扣，也将政策的短视性暴露无遗；二是政策的局限性。“头痛医头、脚痛医脚”依旧是楼市新政缺乏整体“疗效”的主因，如04年土地8.31大限，政府在土地政策上用一只手遏制了“权利寻租”的腐败空间，而另一只手却在无形中推高了地价，造成了楼市地价的畸形上涨；06年出台的70/90政策，在满足民生诉求的同时，又意外地助涨了楼市投资、投机者的嚣张气焰；而从08年国际金融危机开始，政府推出的楼市新政，依旧未能走出“放乱、收死”的宿命；三是政策的预期不达性。我们看到，几年来政府推出的一系列楼市新政，能达到预期调控目标的基本没有，不是欲速不达，即是矫枉过正，这也致使国内楼市出现了“房价越调控越高，房子越供应越少”的一大市场怪圈，政策的权威性也屡受地产大鳄们的“挑衅”。而造成政策“疗效”不佳的根本原因并不是楼市顽疾难以治愈或政府不够“铁腕”，而是政府在楼市治理中显然“临床经验”不足，除了善于使用“退热药”或“强心剂”外，对楼市缺乏一个完整、系统、长远的“治疗方案”，因此，摸石头过河现象和政策的短命便不可避免。

那么，此次4.15严厉调控政策是否会重蹈以往楼市新政的覆辙，出现预期不达和政策短命现象？笔者分析，受“摸石头过河”的经验阈限，本次调控或很难达到预期，这主要取决于三个方面：

第一：政府对楼市新政是否会“矫枉过正”心理没底。

所谓的楼市“矫枉过正”现象即是政府的楼市调控目标超过预期，从而直接导致楼市从极度火热到极度冷却，并出现楼市整体大萧条局面。对此，政府层面显然“心有余悸”，这种余悸的发端来自于08年救市之初的“后遗症”，即房地产行业整体萧条，相关产业发展受到重大影响，大量民工出现失业潮和原“购房高地”者出现大量银行短供现象等等，因此，面对水深浪急，诡谲多变的楼市，政府依旧会采取走一步，看一步的“摸石头过河”策略，避免过犹不及和再次“救市”的尴尬局面发生！

第二：新政在执行层面将打折扣。

必须承认，中央政府对楼市调控的出发点是好的，本次楼市新政的力度之大，态度之坚决更是前所未有，但政策措施与执行效果往往很难成正比，比如，近期国家有关部委即对部分地方政府执行新政不彻底进行了指责，银监会也对部分银行“执行新信贷政策”过于“缓慢”进行了“施压”。这表明，在利益纠葛盘根错节的房地产领域，执行难度往往比政策的出台难度更大，政策被人为分解和消弱将不可避免，因此，这也在一定程度上影响了新政的威力和楼市调控目标的顺利实现。

第三：后续调控政策或“见好就收”。

本次楼市新政看似疾风暴雨，但政府在新政实施力度和尺度掌握上依旧非常谨慎。比如，中国银行近期便对信贷收紧和房价大跌情况下，银行可能存在的金融风险进行了“战术推演”，并得出了令政府担忧的结论；而在五月七日，住建部副部长齐骥在接受中国政府网专访时，也给出了“部分城市房价过快上涨得到遏制”的结论。在楼市观望情绪浓厚，房价尚未根本性下跌的新政环境下，住建部的这种表态颇有安抚楼市恐慌性情绪的意味，同时也预示着，如果房价不会出现新的上涨行情，政府在本轮严厉调控中“一竿子插到底”的决绝态度将逐步弱化，后续政策或从坚决打压向更具建设性的方向过渡，一切会视市场的反应程度或成效而做相应调整。因此，本次严厉调控政策可能依旧逃不出“短命”之虞；

 总之，对于楼市新政，“摸石头过河”式的治理方式显然无法达到楼市“长治久安”的目的，政策的短命和市场的非理性将不可避免地重复上演，而治理楼市的根本出路还在于建立起楼市的长效政策机制和注重住房的社保体系建设，这才是楼市宏观管理和政策调控的治本之策。