通州果园环岛地区B3地块土地一级开发项目

 

基本资料：果园B3和果园D2两个地块将入市，规划总用地16.47公顷，建筑规模45万平方米，其中商业规划建筑面积为7.65万平方米。

 

区域：1、该地块位置无论以目前通州区的现状还是未来“通州新城”的规划来看，都当仁不让的位于核心地带。2009年地块周边居住人口就已超过20万，被数个入住率极高的成熟小区包围。

2、规划的新北京东站位于通州新城内果园环岛的东北侧，占地面积约42公顷，目前已完成初步设计，京唐、京沈专线起点设在新东站。

交通：现状：紧邻地铁八通线线九棵树站，经过果园环岛的公交线路目前也有6条。

规划：包括已开通的八通线在内，规划中还将有M6、M6支、S6、R1、R1支、S3、S5共八条轨道交通线路覆盖通州新城，近期S6、M6、M6支、R1支将启动建设，另外R1线将首先开工国贸到通州段，并在运河区域与M6等交会；而R1支线则将从通州通到首都机场。

 

交通和人口一向是决定商业项目成功与否的最基本的必要条件，该地块从自身条件上看无疑是一个非常合乎标准的“绩优股”，并且从现在起到未来的很长一段时间内，该地块在整个通州地区的发展进程中都将扮演不容忽视的角色。其炙手可热的程度决定了该地块一旦入市，势必在地产圈内掀起一轮“地王”争霸赛。

 

商业环境：与瑞都国际中心一路之隔。经过数年的调整与发展，瑞都国际中心已经涵盖了综合超市、电器专卖、休闲餐饮、服装专卖等不同业态，俨然成为整个通州商业的第一站、通州商业的核心区。该中心的这种良性发展将大大缩短B3地块今后的商业项目的养商期，在已经具备了一定的商业氛围和吸引力的基础上扩大成果和在“商业沙漠”上白手起家，操作上的难易程度自不必多言。因此，从商业操作的角度上来看，该地块也将理所当然的成为众多地产商“觊觎”的商业宝地。

 

商业评析：B3地块的商业发展潜力已成定论，该地块占尽天时、地利的成功因素，最终能否大获成功，就在于人为操作了。

综合该地块周边区域的各项条件，我司认为在商业定位上应该走向以中高端消费为主的路线，与以大型生活服务配套为主的瑞都国际进行消费竞合。

以瑞都国际为中心，丰富业态，扩大体量，增加适合中高端消费人群的商业形式和业态品牌。弥补以大型综合超市为主力店的瑞都国际主要目标消费群体大多数是日常生活消费人群的短处，瞄准通州日益增长的各层次消费群体，力求在本区域内尽可能多的消化这些消费力，改变目前由于区域商业的缺乏，大量消费群体流向了临近的CBD地区的现状。

所以，能否将通州地区可观的消费力留在通州，将是该商业项目规划时需要着重考虑的问题。

 

 

 

 

顺义区M15号线后沙峪站土地一级开发项目B地块

 

基本资料：顺义区枯柳树环岛西500米（北京市顺义区后沙峪镇安平街）

 

区域：1、项目地段位于规划中的花博会展区，比邻空港新城。周边近距离步行可达的小区都是规模较小或目前在建、入住率低的新小区。

2、该区域具有典型的新兴新建区域的主要特点，即依托主要产业或园区，地广人稀、住宅密度小，新建在建楼盘多，主要住宅区都规模不大且各自为营，将在一段时间内都保持“点”的状态，需要较长的时间来实现规划，才能最终形成“片”。

3、未来的主要消费人群除了小区人群外由于花博会展馆的建成，将会吸引一定数量旅游人群

 

交通：规划中的M15号线将在2011年底通车。目前的交通状况只有为数不多的2到3条公交线路。

 

商业环境：以项目为中心，半径1公里内基本上没有形成规模的商业项目，以小区底商自然形成的商业业态为主。

 

商业评析：虽然该地块目前看来状况并不特别理想，但是综合周边区域及顺义地区的规划来看，随着M15号线的开通，周边在建的大量住宅将会迅速提高入住率，顺义将成为继通州之后又一个“新城”，加上顺义地区本身具有的空港产业、绿色产业等优势，后发力量惊人，必将在3-5年内进入人口和住宅的全面爆发期，人群的大量涌入将给商业发展带来大量契机。  该地块的花博会区域势必形成顺义地区的核心区之一。

我司认为在此区域发展体量在5-6万平方米左右的，覆盖区域在半径距离1.5公里左右的大型社区中心商业将是必由之路。包括了快捷酒店、综合超市、餐饮、娱乐等各业态的一站式大型购物中心将会吸引、集合周边区域的分散消费力，适应该区域住宅密度低、居住人群消费力较高、拥有私家车比例较高的特点。该地块如果规划体量偏小的小社区型商业，业态单一，且不能覆盖足够大的区域，不能在低密度住宅区内形成一定的影响力的话，一旦该区域周边出现大体量的商业项目，就很容易丧失竞争力，影响整个商业项目的总体价值。

顺义地区相对独立的地理位置使得当地消费力更易于在当地消化而不易外流，反之也意味着当地以外的消费力不容易流入顺义，除部分旅游人群外，消费群体相对固定。所以抢占当地商业市场成为商业的龙头老大是十分必要的。如果操作得当，该地块将在相对较低的起步成本上实现较高的回报值。

 

奥运南区剩余用地

基本资料：

区域：周边主要以奥运场馆、会议中心等建筑为主，居住型小区极少，主要以旅游人群为主。

交通：除公交交通外，步行可达性差，地铁支线奥运会后关闭，无轨道交通。

 

商业环境：周边基本不具备商业环境及氛围，距离该区域最近的北辰商圈商业发展成熟，消费人群稳定，分流该区域消费力的可能性极低。

 

商业评析：由于该区域客观条件的限制及交通状况，发展商业在该区域基本上行不通，我司认为顺应该区域已有的商务环境如国际会议中心，发展商务写字楼及写字楼配套商业的可行性较高。形成国际化高端商务区，作为已有的京城北部商务区的顺延部分。