在分析北京市的社区商业前，我们有必要先来讨论一下什么是社区商业，通常国际上对社区商业的理解是大型社区的配套商业物业，即集各类业态为一体的综合类购物中心，体量通常都比较大，足以覆盖整个大社区，而这里指的社区也不是我们北京通常说的社区，而是指一个区域内多个距离较近的小社区的集合体。但在国内，能实现这种社区商业的规划的目前还只有上海、深圳等少数几个商业环境相对更成熟，商业操作和消费模式更加市场化的城市。北京的社区商业起步较晚，且体量上经历了从大到小、由点到面的发展历程，所以大家对于社区商业的认识也还局限在目前的客观情况范畴之内，即社区商业就是住宅底商，有鉴于此，本文将针对这些市场上现有的 “社区商业”进行一些分析。

社区商业是早期的住宅类开发商迫于规划中的“配套公建”面积要求而建，采取了集中大商场式设计，

但并无商业规划，业态单一，无法真正满足周边区域的商业需求，以致使用价值降低，造成后期销售困难。随着开发商项目经验的积累和相互借鉴，原始的商场式规划逐渐向临街式配套商业建筑规划转变，对商业布局、铺位面积、商业配套设施的建设日渐成熟合理。为了迎合区域投资客群对商铺投资的需求，形成了以住宅项目为依托的临街独立商铺。业态以便利店、药店、美容美发、小型餐饮为主。社区商业由于具有高回报率以及低风险、受市场、政策影响小的特点受到众多开发商的迎合。开发社区商业也成为商业地产开发商业主要进军的战场之一。

在所有的社区商业中，朝阳区的社区商业数量名列各城区之首，占到所有的47%，相当于近一半的社区商业都选择进驻朝阳区。另外，除了西城区、石景山区、宣武区和东城区比较少外，其他几区相差不多。导致这种局面的原因有三：1、朝阳区占地面积大，新建社区数量最多，因此对于社区商业的需求也是最大的；2、石景山区开发力度较小，离市中心较远，商业氛围不够浓厚，因此社区商业开发得并不多。但是这里值得一提的是，石景山区在09年发布规划方案，并有多个新的大型高档社区处于在建或刚刚开盘状态，预计未来石景山区的社区商业也会为之带动起来；3、宣武区、西城区和东城区属于市中心三个比较老旧的城区，老旧社区的底商又大多处于规模、档次较低的状态，所以在这两个区新建的社区数量随之减少，导致社区商业发展滞缓。

北京城的不断扩大，使得大量城市居民向郊区扩散，三环以外的新建社区逐渐增多，很多城市居民搬进了这些小型“卫星城”，由此产生的为社区居民服务的新社区商业也逐渐有向外扩展的趋势。由图表可以看到，在三、四环集中了大量的社区商业，然后到了二、三环之间和四、五环之间相差不多，二环内和五、六环之间以及六环外的数量最少。原因就是在05-09年中二环以内新建的大型社区寥寥无几，大多集中到二环到五环之间，二环内没有更多的土地来开发住宅项目，因此社区商业也随之减少，而五环以外的地区离市中心较远，大量兴建住宅小区的趋势暂时还未扩展到该地区。由此可见，社区商业的分布与住宅的分布是密不可分的。

在多年的社区商业开发过程中，存在两类问题：一是前期缺乏调研，即对当地消费力判断不足；二是与实际需求相脱离，盲目设计，缺乏对未来商业经营的规划。社区商业整体面临着“规模不适合、布局不合理、业态不齐全、结构不适用、运营管理不规范、整体不和谐”的困境。但是随着传统商业中心如东单、西单等地的大型百货和综合购物中心的饱和以及二、三环内几乎已经使用殆尽的商业用地，住宅的大量外扩等种种因素使得商业中心外扩和分散已经成为了必然趋势。而居民越来越旺盛的购物、休闲、娱乐的需求，给社区商业提出了巨大的挑战，怎样才能充分利用社区商业这个巨大的发展空间？这一点吸引了众多开发商研究和探讨。我认为这一时段已到了北京社区商业完成再一次体量和形式上的转换，即由面到点转换的时间节点。大社区的形成和大量居民的消费诉求已经催生了大型社区商业的萌芽，随着北京整个商业环境的快速发展和北京城市发展要与国际接轨的大前提，社区商业向着国际化发展已成定局。

因此，在今后开发社区商业时，专业的商业操作团队将是不可或缺的，传统的想当然式甚至是“拍脑袋”式的商业硬件设计和不顾长远发展只看重眼前利益的商业操作模式带来的“死项目”京城已比比皆是，缺乏专业操作而得到的教训我们已经受得足够多了！社区商业要想最终获得成功，只把目光局限在住宅底商已经远远不够，一站式的购物中心模式随着市场的需求目前已经逐渐的在北京新建的各大区域性社区内形成，这类购物中心在商业操作上，前期除了要考虑体量、外立面、交通流向等要素外，商业项目本身的硬件设计和商业规划软件设计以及运营将是最终决定该商业能否成功的决定因素。我们你有理由相信，随着北京城市发展和商业环境的发展以及专业的商业团队逐渐增加，北京的社区商业将会在短期内出现“改头换面”的新面貌。