深圳房地产律师：“深十三条”、“新国十条”、“京十二条”比较

 

——“深十三条”成为“新国十条”的缩水版！

 

▇ 深圳房地产律师张茂荣

 

今天（2010年5月8日）下午，应珠三角地产网邀请参加了在NEO企业大道33楼举办的《解读新政，破解楼市谜团》三角杂谈（论坛+晚宴），与会意见领袖还有深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺博士、资深地产评论家、星彦地产品牌与研究中心总监王世泰（老生阿泰）、承翰房地产开发有限公司副总经理陈德才及地产剑客张公子，同时到会的还有深圳商报、深圳晶报等相关媒体。

 

论坛主题为解读深圳政策细则（“深十三条”），理清新政真实目的，深圳PK北京细则，破解楼市趋势谜团。本律师的观点是：“京十二条”是“新国十条”的补充版，“深十三条”是“新国十条”的缩水版（而非翻版），出台不如不出台！理由如下：

 

一、工作重点方面，“深十三条”变“新国十条”打压投资客为主、增加供给为辅为增加供给为主、打压投资客为辅

 

 “新国十条”将打击投资客作为重中之重，列在正文首位，用大量篇幅予以详细表述，将增加住房有效供给作为次要内容，列在打击投资客之后，并用少量篇幅表述，而作为贯彻该文件的 “深十三条” 则 完全相反：将增加住房有效供给作为正文第一部分，用数倍于打击投资客的篇幅来表述，足见深圳市政府的核心工作是保障供给而非打击炒房客（“新国十条”、“京十二条”、“深十三条”第一部分均为思想认识要求，并非具体调控措施，第二部分才是正文）！

 

二、住房信贷方面，“深十三条”弱化了“新国十条”强有力的差别化住房信贷政策及限购内容

 

“新国十条”的最大亮点的是坚决抑制不合理住房需求中力度空前的差别化住房信贷政策部分，内容包括：1、初次置业90平米以上首付不低于3成;2、二套房首付不低于5成利率不低于1.1倍;3、三套及以上住房首付利率大幅提高;4、商品住房价格过高，上涨过快、供应紧张的地区，可暂停三套及以上贷款;5不能提供1年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停放贷;6地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

 

 “新国十条”将差别化住房信贷政策部分列为正文第一部分，并用近五百字予以详细阐述，而“深十三条”却将该部分作为正文第二部分并浓缩为一半篇幅一笔带过，且未落实限购内容，无论是体系排列还是具体措施，都给人以应付“新国十条”之感。

 

三、土地出让方面，“深十三条”未有探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式之意

 

“价高者得”的现有土地出让制度是地王频现的根本原因，土地两元化制度下土地财政导致地价推高房价已是不争的事实，中央层面已经意识到了现有土地招拍挂制度的弊端，并在“新国十条”中要求地方政府探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式。作为既是改革开放前沿城市，又是招拍挂制度诞生地的深圳，对于中央的此次要求，不但没有体现出改革先锋的魅力，反而没有任何表示，不知是不想自我纠正还是对该制度的缺陷认识不足。

 

“深十三条”其他内容基本是故有工作任务的重复表态，并无任何新意，其十三条举措远远低于大众预期，不但起不到“新国十条”之外打压高房价的目的，反而给人以政策过于温柔，中央强地方弱，阴奉阳违之感，加之未发布之前已有开发商“先知先觉”，更令大众怀疑政府有与开发商契约之谦！

 

反观“京十二条”，则完全领会并贯彻了“新国十条”的全部精神，不但将工作重点定位于打压投资客为主、增加供给为辅，而且增加了同一购房家庭只能购买一套房的限购政策（虽然涉嫌违法）。

 

综合比较“深十三条”、“京十二条”及“新国十条”，可以发现，“新国十条”已经触及了法律的底线，在没有任何法律依据的情况下，以行政强制手段授权地方政府可以出台限购政策，而“京十二条”则不折不扣地执行了“新国十条”，违反行政许可法，公权干预私权，强制叫停了平等民事主体的开发商与购房者之间的二套房交易;“深十三条”则在宣称严格贯彻执行“新国十条”的情况下温和地继续着既有的政策，王世泰猜想这或许是深圳政府智慧的体现：一方面给了中央一个交代（出台了“新国十条”实施细则），另一方面相对平和，降低了房价暴涨暴跌的可能。

 

但无论怎么说，同为一线高房价且投资客云集的深圳，在北京出台更为严厉的“京十二条”后，反出台更为弱势的“深十三条”， 很容易让开发商产生“空调”侥幸心理，让大众再度失去政府真正打击高房价的信心，进而降低房价下跌预期，或将在楼市调控未到位之前提前入市再度抬高房价！

 

深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见（“深十三条”）：http://www.szpl.gov.cn/xxgk/tzgg/othersgg/201005/t20100506_55641.html

 

国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（“新国十条”）：http://www.gov.cn/zwgk/2010-04/17/content_1584927.htm

 

北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知（“京十二条”）：http://www.law-star.com/cacnew/201005/360056761.htm

 

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