东环商业广场是由山东顺泰投资置业投资、运营的一个中型商业项目（总建面约4万㎡），它具有自身独特的商业运营模式，迥异于常规的商品房开发，鉴于很多人尚不透彻了解这个项目，甚至曾引起媒体的质疑，我想从投资商的角色和投资者的权益两个角度来进行扼要的阐述。

第一、投资商的角色

1、投资商。东环商业广场项目是由顺泰投资和济南甸柳居委会联合创建的，甸柳提供土地、顺泰投入资金，目前项目的申报手续都是由甸柳完成，未来产权的办理将以顺泰占绝对控股，不低于70%的产权将办理到顺泰的名下。这个项目在最初确实曾经因为原始投资者的自身实力问题而出现搁浅，但来自福建的顺泰投资实力雄厚，已经在东环项目上投入了近两个亿的资金。

2、运营商。顺泰投资不仅仅是一个投资商，在一个商业项目的整个生命周期里，它更像是一个运营商。作为一个商业项目的投资者与运营者，其实他会有多种收益方式：A、部分铺位的销售或整租+B、保留铺位的长期出租获益+C、自持产权物业的升值收益+D、运营的管理增值收益。

在这四部分收益中，只获取第一种收益的开发商是最无知、最愚蠢、最不负责任的，真正高明的商业项目投资商，必定会巧妙混搭、综合均衡四种收益，而且也只有搭配得当的混合收益才能获得利益的最大化，更深一步讲，这四种收益其实是环环相扣、密不可分的。

目前，东环商业广场的整体运营完全由顺泰主导，约45%的铺位采用长期整租的形式吸引投资者，约55%的铺位自己持有、长期出租获益，目前自持部分最大的租赁者是银座，地下一层8000多㎡都租走了。为了后期运营，顺泰从济南几个著名的品牌商场高薪聘请了多位商业经验丰富的管理者负责后期运营。

3、为什么不能把产权出售给投资客

这个问题必须从两个角度去看清：A、对于一个商场型商业项目而言，一旦把产权出售给投资客，这将在未来的整体经营管理中留下巨大的隐患，产权不在手中，根本无法进行有效的管理（去研究一下《物权法》就知道了）。其实对于投资者而言，能否获得理想收益的根本不在于是否有产权，而是在于后期运营管理的是否成功。截止现在，我不敢打包票说东环商业广场未来会如何火爆，但至少我能看到顺泰公司在项目的大客户招商工作上投入了巨大的精力，并且已经获得了很大的成绩，银座、必胜客、屈臣氏、永和豆浆都来了。B、下一步，国家会继续出台政策加大商品房在流通和持有环节的费用，这样一来经营权就比产权要方便、省钱得多。C、投资商将产权自持，便于获取未来的物业增值收益。

东环商业广场的运营模式和商品房开发销售完全是两回事，这是商业项目运营，而不是开发商卖房子，《商品房销售管理办法》并不适用。这也是某媒体的最大认识误区。

第二、投资者的权益

1、经营者。东环商业广场目前所有投资者其第一重身份是经营者，只要不违反商场的业态规划并服从运营公司的运营管理规定，都可以在自己的铺位上展开经营活动。

2、炒铺者。这里所谓的炒铺者不是贬义，而是褒义，其实现在所有运营火爆的商场、市场里都活跃着这样一群人，从西市场、老东门直到洛口，他们大多原本就是市场的经营户，但随着市场的成熟与火爆，他们发现自己手中的铺位转租收益比自己经营的收益还要高，在这种情况下，炒铺者应运而生，他们往往会通过各种方式将铺位长期整租下来，要么是大面积整租、要么是长时间租赁，然后再进行转租获益。东环商业广场项目的不少投资者就是这样一群人，当然为了防止乱转租，东环也对此进行了政策性规避，铺位转手可以，但必须是长期转、一次性转。上文也提到了，因为是经营权、而非产权，未来铺位升值后转手时非常方便，买卖双方无须承担任何税费。

3、收益者。为了保证项目的整体成功，顺泰对整个项目进行统一营销推广、统一业态规划、统一经营培训、统一形象顾问、统一客户公关、统一办理证照、统一物业管理、统一服务咨询、统一策略执行的“十大统一”运营模式，如果投资者想省心，可以将铺位委托给运营管理公司，由其进行统一打理。

从用地性质上看，东环商业广场属于商业金融用地，是顺泰投资与甸柳集团合作的项目，土地使用手续、建筑规划手续齐全，都是有备案可查的。同时银座、屈臣氏、必胜客等主力商家的进驻，也足以说明东环项目的手续合法性，因为这些超一流的商家比那些一般的小投资者、小经营户更在意物业手续的合法性。

对于整个项目的发展前景而言，顺泰必须从全盘的角度去调和各方面的利益关系：整个项目与终端消费者、项目中所有的经营户和整租投资者、主力商家与经营散户等等，他们之间的利益既有彼此依赖，又有利益分歧，必须有一个最宏观的运营者。

顺泰投资在这个项目上的运营模式用最简单的语言概况就是：通过一次性整租部分铺位回收部分资金、通过保留铺位的长期出租获得稳定收益（主要针对主力店和招牌商家）、通过自持产权物业的升值获得金融收益、通过后期长远的运营管理带动的租金增长获得管理差额收益。

    附：东环商业广场审批手续一览

       【土地证号：历城国用（2004）第0500182号】

       【建设用地规划许可证号：（2003）鲁 01-05-107】

       【济南市工程建设项目备案登记证：20040043】

       【规划审批文号：济规法函（2008）193号】