“供地不供房”遏制房价成一场空 或致房价再次报复上涨

　　  4月12日到5月12日，国务院楼市新政出台刚刚“满月”,广州落实国务院4月17日“新国十条”配套细则政策未出台，广州再次向囤地炒地的开发商举起政策之刀“手起刀落”，说明未来广州新政策会很严格，或者是真会超过新政策不会更加严厉的预期，敢向地方国企的囤地炒地房企“动刀”，真是政策暴风雨前的警告。5月10日,广州市国土房管局在网站上曝光了位于越秀区延迟开工建设的项目,发公函催促其加快动工开发建设。这也是继上月底连收三幅高价“地王”后,广州再次向闲置地动真格。这也是今年广州市国土房管局首次发出动工催促函。在2009年11月,该局曾一口气发出了22封动工催促函,不少大开发商的地块都赫然在列。

　　

　　  2009年，国家土地督察机构加大对土地违法违规问题的督察力度，全年实地核查地块5262宗，审核卷宗11136件，涉及土地面积6.52万公顷。2009年，国家土地督察机构在全国24个省（区、市）及3个计划单列市共150个县（市、区）开展例行督察。审查卷宗36785件，涉及土地面积94.36万公顷，其中耕地面积21.16万公顷；实地核查地块16222块，涉及土地面积6.26万公顷，其中耕地面积3.28万公顷。

　　

　　  2009年批准建设用地57.6万公顷，同比增加44.6%；供应建设用地31.9万公顷，同比增加44.2%；全国保障性住房用地供应总量1.04万公顷，同比增加30.9%，有效保障了扩大内需项目用地需求。积极推进土地管理政策的改革调整，有效解决扩大内需项目因规划原因难以落地的问题。

　　

　　  2010年5月11日，广州市国土房管局首次公布了广州市今后3年的住房建设规划，其中保障性住房面积611万平方米，约占总建设面积的五分之一。公布的《广州市住房建设规划（2010－2012）》确定，广州将建设廉租房3．66万套，建筑面积220万平方米；建设经济适用房、经济租赁房3万套，建筑面积254万平方米；建设政府限价房1．42万套，建筑面积137万平方米。广州市国土房管局新闻发言人黄文波说，根据测算，今后3年广州全市住房需求总量为2861万至3311万平方米，供需基本匹配。

　　

　　《规划》分为总则、住房现状和需求、住房建设目标及计划、住房建设用地规划、住房建设政策与策略、规划实施的保障措施及附则，共六章。根据测算，未来3年全市十区住房需求总量为2861～3311万平方米，《规划》确定的建设总量为2861～3461万平方米，供需基本匹配，其中：建设保障性住房8.08万套、建筑面积611万平方米。包括廉租住房3.66万套、建筑面积220万平方米；经济适用住房、经济租赁住房3.0万套，建筑面积254万平方米；政府限价房1.42万套、建筑面积137万平方米。建设商品住房建筑面积2250万～2850万平方米。广州市今后3年的住房建设规划,其中保障性住房面积611万平方米,约占总建设面积的五分之一。

　　

　　  与之相应，住房建设用地供应总量为1306～1506公顷。其中保障性住房用地306公顷，包括廉租住房用地110公顷，经济适用住房、经济租赁住房用地127公顷，政府限价房用地69公顷。商品住房用地1000～1200公顷。本次《规划》新颖点在于：一是将原计划在2012年底前全部解决2008年住房调查在册的77177户城市低收入家庭住房困难问题提前到2011年年底前解决，加大了保障性住房建设的力度；

　　

　　  二是提出了建设经济租赁住房、政府限价房，将支持解决“夹心层”的住房问题作为《规划》的重点内容，力求在这方面有所突破；三是首次提出将住房保障工作与“三旧”（旧城、旧村、旧厂房）改造工作紧密结合，通过“三旧”改造为住房建设提供用地来源。

　　  由于开发商囤地直接表现为大量购地引起地价飙升,延缓开发导致商品房供应不足,两种因素均促使房价高企。实际上,在广州市中心,楼市供不应求日益凸显,在一定程度上推高房价。其实，虽然政府在不断增加土地供应和商品房供应及保障房的新增供应，但是，却没有增加市场有效需求供应，基本上都是高价房和部分供不应求的经济适用房，供求矛盾的问题未得到根本的治理。

　　  所以，增加供应仅仅能够暂时缓解市场高房价的上涨压力，并且达到让开发商下降的房价的手段。另外，新增加的土地供应基本上成为开发商的土地储备用地，短期一年或二年根本就开不了工，况且市场的房源不是受市场和政府控制，而受到开发商的一手操纵。另外，保障房和廉租房及经济适用房、经济租赁房、限价房的资金一直是个老大难的问题，首先资金不到位，很难从土地出让金里面的资金分离出来，资金解决不了，建设什么房的问题简直是说梦话。

　　  其次，保障房和廉租房及经济适用房、经济租赁房、限价房的土地开发选地址大部分不是老城区或者是市中心，基本上都是偏僻的郊区和商业市政及生活等交通配套严重缺乏的区域，在对工作和生活及交通等方面是非常不方便的。

　　  再次，保障房和廉租房及经济适用房、经济租赁房、限价房的土地增加，意味着未来商品房土地的减少，本来广州市中心和老城区可供开发的土地非常的稀少。目前广州新政府都在用“三旧改造”的土地，并且仅仅可供应和开发10年，之后的土地供应和市场需求肯定情况下，商品房的价格不上涨到3万元/平方米-5万元/平方米是非常有可能的。

　　  最后，保障房和廉租房及经济适用房、经济租赁房、限价房的开发速度一直是非常的缓慢，主要是目前广州一手商品房市场过于发达和需求旺盛。另外，受到市场开发者和开发商一直不希望和不打算怎么去投入大量资金建及害怕担心影响到商品房的价格，所以在开发速度上都是控制的。如果未来新政策未解决供求矛盾的顽固，根本很难遏制房价再次报复上涨。

　　  按照广州新规定，此类催工函每隔三个月或者半年就会发一次。这些项目超出合同约定开工时间一年以上,国土房管部门将按照地价的20%收取土地闲置费。广州市早在新政前就已动手处置闲置地,2010年3月份开始了闲置土地清查行动,发现了200宗左右的土地涉嫌闲置,待最终认定具体原因后将作相应处罚。

　　

　　 目前广州市贯彻落实国家房地产调控新政策的意见已于4月26日由市政府常务会议审议原则通过。该意见决定：是否对三套房停贷，决定权在金融监管部门和各商业银行，广州市政府不自行制定停贷政策。该文件将于近期正式公布。对第二套住房认定标准和具体执行，广州市会在有关部委明确政策后，积极会同金融机构执行。广州3年内将建611万平方米保障性住房，暂不限制本地居民购房套数。广州对本地居民购房套数上，暂时也不会出台限制性调控措施，但如果未来房价上涨势头得不到遏制，不排除会参考北京等城市出台的限购临时性措施。

　　

　　  此轮国家调控政策中需求端的调控措施主要是差别化的住房金融信贷和税收政策。对此，地方政府任务主要是配合金融机构和税务部门建立协调联动机制，市县信息的互通共享和业务的协同办理。对第三套房贷停贷等信贷政策，地方政府主要是及时提供市场动态信息和工作建议，决定权在金融监管部门和各商业银行。

　　

　　  为贯彻落实好国务院房地产宏观调控新政，市国土房管局已牵头起草了我市的贯彻意见，并经4月26日市政府常务会议审议原则通过。现在文稿处于最终的审核、批准、印发阶段，预计近期将正式对外公布。此次将出台的贯彻意见最大的特点是务实：

　　

　　  一是立足地方政府的职能，务求说到做到。此轮国务院调控新政中需求端的调控措施主要是差别化的住房金融信贷和税收政策，落实这些调控措施，地方政府主要是配合金融机构和税务部门建立协商联动机制，实现信息的互通共享和业务的协同办理。因此，对于三套房贷停贷等信贷政策，我们主要是及时提供市场动态信息和工作建议，决定权在金融监管部门和各商业银行；

　　

　　  第二套住房认定标准和具体执行，我们也会待国家有关部委明确政策后，积极会同金融机构执行好、落实好。总之，贯彻意见对于一些地方政府无权决定的事项不会越权明确。地方政府贯彻落实的主要职责是供应端的调控措施，主要是加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等。

　　

　　  二是属于地方政府职责范围内的工作，提出了具体、量化的调控目标。比如今年开工建设300万平方米的保障性住房、解决25000户低收入家庭的住房困难、供应40公顷以上的限价房用地、供应5平方公里商品住房用地、供应约2平方公里中心城区商品住房用地等等。

　　

　　  是强调立足本市实际，注重调控政策延续性、稳定性和长效性。贯彻意见在强调贯彻落实国务院调控新政的同时，也注重延续我市之前确定的市场调节和政府调控两手抓、构建多层次住房供应和消费体系的调控导向和措施，对低收入住房困难家庭予以保障，对中等收入自住性住房消费予以支持。应该说坚持上述导向既符合新政要求，也符合我市实际，有利于常态、长效地解决住房问题。

　　

　　  四是立足楼市运行实际，强调调控既有力有效又合理适度。比如对于本地人限购等临时性调控措施，贯彻意见暂未规定执行，但同时规定如果遏制房价过快上涨的调控效果不理想，将采取限购等临时性调控措施。

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