陈真诚：房地产调控最大悬念

陈真诚：房地产调控最大悬念

——严厉调控下物业税系列之二

文/陈真诚

（内容导读：是否开征物业税或准物业税这个悬念，本身对房地产预期的打击力也很强。对一些多套持房者、投资性购房者尤其投机性购房炒房者的心理打击，比实际明确开征更为残酷…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

再有消息称上海即将正式开征住房保有税

随着政府不断深化房地产调控，房地产市场迎来了“史上最严厉调控”，只是，由于4月14日的国务院常务会议明确提出要加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策，国务院办公厅4月17日出台的“新国十条”明确财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，因此可以确定房地产市场还将迎来税收政策这个更严厉的调控政策。对于这个税收政策，大家几乎一致性理解为物业税或准物业税（即房产税或住房保有税，下同）。

所谓物业税，比较常见的解释是，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收，又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产征税，征税对象包括土地等几乎所有的不动产，要求承租人或所有者每年都要按照不动产市场价值和税率缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。本文作者陈真诚认为，开征住房保有税或将征税范围扩大到个人住宅房产的房产税这种准物业税，其实质意义等于是开征物业税，只是没有把土地这个范畴纳入。

迄今为止，开征物业税（或准物业税）这个更严厉的调控政策一直没有落地，尽管不断有各种信号释放，有各种消息传出。

2010年5月12日，再次有即将实际开征物业税（或准物业税）消息传出。《上海证券报》报道称，上海日前召开有各区政府和相关主管部门领导参加的通气会，紧锣密鼓地讨论上海楼市调控细则，其中包括房产税征收办法。细则最快将在本月公布，而上海旨在对住房保有环节征税的房产税征收也将在细则出台后正式启动。据了解，已经形成的初步草案中，家庭人均面积是判定是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件，需按年支付相当于房产值0.8%的房产税。计税基础为评估价而非房产成交价。另外，对于已经出租的住房，并按时缴纳了房产税的购房者，将考虑不再重复计税。同日，《21世纪经济报道》也报道称，5月6日，上海市政府召开了一场房地产会议，市政府相关部门以及地方监管部门负责人，以及上海市相关领导人均出席了该场会议，对上海拟定的细则征求各方意见。上海房地产地方细则对拟定的方案进行最后修订，还要再通过政府办公会议拍板，快则本周即可以颁布，房产保有税若隐若现。

此前，2010年4月8日，《上海证券报》曾报道上海拟对住房保有环节征税，达到类似物业税的调控效果。为尽快实现对住房保有环节征税，上海最终选定的方案是应用现有的房产税概念，以减少立法审批流程。根据现有的房产税暂行条例，房产税征收对象是经营性物业，而此次上海方案将把持有多套住宅解释为经营行为。上海市住房保障和房屋管理局发言人未否认这一消息，并回应称“在房产保有阶段征税，将由国家层面定，地方应贯彻执行好。”

目前，北京等诸多地方政府相继出台了落实中央政府房地产调控政策的地方政府，但在近年来房价快速大幅度上涨、投资投机购房占比很高的上海市，传说中的地方版调控政策一直没有出台。正因为上海房地产市场有着中国房地产市场风向标地位，上海市政府的做法及其将出台的地方版调控政策，也具有风向标作用，因此，市场对上海市政府即将出台的地方版调控政策尤其政策中是否决定开征住房保有税颇为关注。

如今，再次传出消息称，上海即将出台房地产调控细则，对住房保有环节征税的房产税征收也将在细则出台后正式启动。而且，消息进一步明确，在已经形成的初步草案中，家庭人均面积是判定是否征收房产税的重要依据，计税基础为评估价而非房产成交价，符合征税条件者需按年支付相当于房产值0.8%的房产税。本文作者陈真诚认为，在目前房地产市场形势和调控大势下，开征物业税（或准物业税）的可能性很大。因此，这一消息，无疑进一步加大了市场关于开征物业税（或准物业税）的预期，尽管一如此前一样，只是可能，尚存悬念。

多年来的物业税消息满天飞

只是，尽管多年来一直不断有呼声要求开征物业税以调控持续快速上涨的房价，但由于开征物业税将广泛影响诸多方面的利益，包括一些已经购房的消费者的利益，于是，反对声也不断。再则，由于物业税是个新的基本税种，按照中国法律，开征物业税这个新税种，需要立法等多项工作的配合，须经过立法程序，由全国人大审批通过才能施行，而且还受制于目前中国的土地制度、房屋与土地分离的物权矛盾和地方土地财政现实问题等，再加上土地财政、信息收集等其他因素的制约。因此，从2003年起，7年以来，一直经常有开征物业税（或准物业税）的消息出来，常有开征物业税（或准物业税）的迹象线路，但一直没有开征，一直作为悬念。用句通俗的话来说，那就是，常闻“狼来了”，却总不见“狼”。

2003年，中共十六届三中全会的文件《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中，明确提到物业税。

从2006年开始，财政部和国家税务总局就分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。所谓物业税的模拟“空转”，是指虽然没有实际征税，但一切步骤与真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。迄今为止，物业税已经空转试运行多年。

2007年，十届全国人大五次会议审议的财政预算报告中，首次提出将“研究开征物业税的实施方案”。

2009年初，国税总局一位负责人曾表示，物业税开征时间大概在2010-2015年间。

2009年4月23日，中国社会科学院发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》中明确提出“开征房地资产持有税是大势所趋”。

2009年5月25日，在物业税“空转”运行约3年之际，国务院批转发展改革委正式公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中明确提到“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，并确定要求由财政部、税务总局、发展改革委、住房与城乡建设部具体负责落实“。这意味着中央政府已经明确将物业税提上政策决策、研究立法的日程，显示出了国家对于开征物业税调控房地产市场的决心。其后不久，就传出消息称，深圳市、武汉市等作为全国率先实行物业税“空转”运行的城市，将成为首批开征物业税的试点城市。

2009年8月5日，开征物业税被写进《深圳市综合配套改革三年(2009-2011年)实施方案工作安排表》：2009年将开展准备工作，适时探索开征物业税，合并城镇土地使用税、房产税。制定物业税税基评估技术标准，建立物业税税基评估系统，积极推进深圳开征物业税试点工作”。深圳市地税局副局长章家寿明确表示，深圳市确实有开征物业税的想法，或许会成为全国多个(开征物业税的)试点城市之一。

2009年12月，财政部税政司副司长王晓华表示，经过6年多的模拟评税试点实践，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。财税部门目前已初步建立了房地产数据库，开发了若干套评税软件，形成了专家支持队伍，储备了大量的专业人才，形成了“总体设计、分步实施”的物业税改革思路，取消了城市房地产税，统一了内外资房产税制度。

2010年1月5日，《上海证券报》报道称，从接近国家税务总局的权威渠道处获悉，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作，在部分地区试点了6年之后，将推广至全国。这个消息说明，物业税开征步伐将大大加快了，开征物业税已经渐行渐近，离市场实际已经很近了。

2010年3月，今年的“两会”上，最终并没有在开征物业税方面出现突破原先预期可能会有所突破的物业税最终并没有出现突破，尽管开征物业税再次成为热门话题，多份提案都涉及到这一话题，原本舆论普遍预期2010年的两会上将讨论有关开征物业税的问题甚至有开征物业税的方案提交审议。于是，物业税再次成为了“悬案”，在经过多次“狼来了后”一直未能开征。但3月7日，财政部新闻发言人戴柏华表示，年内将改革资源税制度、完善消费税和房产税制度。而且，“两会”后，舆论要求开张物业税的呼声再次高涨，并传出了为规避立法程序而开征准物业税的消息，上海、重庆等地政府甚至透露出了相关官方消息或做出了隐约的官方表态。只是，在“两会”后的消息诸多消息中，物业税或变种为准物业税。

2010年4月6日，财政部公布的2010年工作要点明确提出，要“完善房产税制度”。

2010年4月8日，一天暴出3种与物业税相关的消息。其一是，物业税开征方案已于前晚通过住房和城乡建设部的审批，试点地区目前定在北京上海深圳和重庆4大城市。其二是，中央政府即将开征的是房地产特别消费税，而非物业税，因为物业税必须经过全国人大批准才能施行。重庆市上报的房地产特别消费税方案已于4月7日晚通过建设部的审批，而且财政部和国务院通过的可能性非常大。房地产特别消费税试点地区目前定在京沪深渝，将按照买房时合同价打七折后再按1.2%至1.5%征收。第三是，上海拟开征住房保有税，该项工作将由上海市住房保障局牵头负责，且“基本方案已经确定”。对此，上海市住房保障和房屋管理局当天下午发表声明称，在房产保有阶段征税，要经国家层面定，地方应贯彻执行好。“房管部门虽不是税收征管的主管部门，但如果政策出台，我们会积极配合贯彻落实好。

2010年4月14日，国务院常务会议明确提出，要加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。

2010年4月17日，国务院办公厅出台的“新国十条”明确，财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，

2010年5月4日，税法起草人、国务院法制办财政金融司副司长季怀银在接受新华社记者专访时，以国务院法制办官员身份公开表示，房价飙升的真正原因是投机炒作，大量的投机炒作才是导致房价暴涨暴跌的根源,开征保有税恰恰可以消除这一根源,维护市场安全。开征住房保有环节的税收,是保证住房市场健康发展的治本之策,也是解决当前我国面临的多项棘手问题的治本之策,早开征比晚开征好。同一天，财政部财科所所长贾康在接受《人民日报》海外版采访时表示，在我国征收物业税非常必要，现阶段是推出物业税的可操作时机。按照目前市场通常的理解，物业税即相当于住房保有税。当前是推行与调控楼市相关的税制改革的一个很好的“时间窗口”，不应错过。

就这样，在“五一”假期刚过的第一日，两部委相关人士同一天透露出开征物业税（或房产税或住房保有税等准物业税）的信号，开征物业税的预期再次大增。两部委相关重要人士同一天透露出政府应该开征物业税或建议政府开征物业税的信号，引发了市场对政府将开征物业税或准物业税的预期。

接着，2010年5月11日，《第一财经日报》报道称，今年全国“两会”期间，国土资源部部署了一次百名机关干部下基层调研活动，共派出30个调研组，奔赴全国多个省区市进行调研。在近日发布的调研报告中，调研组提出了一系列对改善土地利用和管理的政策建议，其中就建言，上海应采取金融、财税和土地的组合政策，加大房地产持有环节成本，遏制投机需求。

2010年5月12日，《上海证券报》报道称，上海即将出台上地方版调控政策，细则最快将在本月公布，其中包括房产税征收办法，在细则出台后，上海也将正式启动开征住房保有环节税。而且报道明确称，“一个肯定的消息是，上海部分房企高层已经接到有关税收政策的‘短信提醒’，并酝酿快速消化存量房源”。如此看来，开征物业税或住房保有税这种准物业税的可能性已经加大，房地产继续迎来更严厉的调控举措，但到底是否开征、如何开征等，依然还是一个悬念，而且是目前房地产调控政策中的最大一个悬念。

物业税肯定会开征

众所周知，物业税肯定会开征，本文作者陈真诚认为，只是迟早的问题。而基于种种因素的制约，目前可能会变种为开征住房保有税（或将征税对象扩大到个人住宅范围的房产税）这种准物业税。

所谓住房保有税，是对于房产的产权人在持有期间所征收的一种税，属于持有环节税种，对房产保有环节征税，和物业税一样，税针对不动产保有阶段向持有者征税，都可以划入不动产税，在属性上和物业税基本上相同，所起到的市场调节作用基本上相同，因此可以说是另一种意义上的物业税，但住房保有税的涵盖面没有物业税宽，征税对象不包括土地等，以房屋为征税对象，调节作用主要取决于税率和纳税环节。

从另一方面来看，住房保有税属于房产税，是一种财产税。财产税以房屋为征税对象，按房屋的余值或出租房屋的租金收入征收。根据现行法律，房产税只针对经营性用房征税，个人拥有非营业用的房产免纳房产税。我国在1986年就开始实征房产税，只是对个人房产实行免征。因此，住房保有税并不是新税种。而且，开征住房保有税，既不会影响到政府的土地出让金的收入，又不需要通过立法程序由全国人大审批通过就可施行，只需将现行的相关税法或行政法规等内容进行修订，取消《房产税暂行条例》中对居民自住房产税的相关优惠，将现行法规中“个人拥有非营业用的房产免纳房产税”这个规定进行修改，甚至可能只是合并现有税种，就可及时出台新政策恢复征收这一保有环节税种，可大为加快推出征税的时间进程，比物业税更容易操作开征，也能抑制房产投资，抑过快上涨的房价，目标很容易达到。但由于没有针对土地这个不动产对象征税，因此短期内对土地市场与土地财政的影响没有物业税那么大。

上海是否开征住房保有税依然还是悬念

由于开征住房保有税这个准物业税需要国务院统一部署，因此，舆论认为，一旦上海开征住房保有税，就意味着全国其他主要城市也将开征，意味着离开征正式物业税的日期不远了，也就意味着房地产市场将迎来史上最严厉的调控举措，意味着“中国房价只涨不跌”的预期将被彻底打破，意味着炒房者及其多套持房者遭受惩罚性的打击，也意味着中国房地产市场将彻底性的异变，投资性将被消费性所取代。

只是，尽管如此，市场上仍然对上海开征住房保有税、全国开征物业税等表示质疑。事实上，从种种迹象和所有消息来看，是否上海真会开征住房保有税？是否全国开征物业税？一切还未成定数。

就在2010年5月12日《上海证券报》报道称上海即将出台上地方版调控政策、正式启动开征住房保有环节税的当天晚上，CCTV《经济信息联播》报道称，就目前上海正在筹划出台楼市调控细则中是否征收房产税问题，记者电话采访了上海住房保障和房屋管理局和有关业内人士，上海究竟会不会征收房产税呢？最终只得到一个既不肯定也不否定的答复。而且，《上海证券报》报道也称，知情人士称，“目前得到的消息仍然只是草案内容，最终出台的细则不排除有局部调整的可能”。

如此看来，尽管房地产市场还将迎来进一步深化的调控，甚至可能迎来开征物业税或准物业税这一史上最严厉的调控举措，尽管开征物业税只是个迟早的问题，今年是开征物业税的最佳时机，开征物业税或准物业税的可能性很大，但基于目前的种种迹象和所有消息来看，上海是否开征住房保有税、全国是否开征物业税或准物业税这个问题，依然还将继续成为悬念，继续“一直只见打雷不见下雨”。

由于今年加息是肯定的，因此，本文作者陈真诚认为，房地产市场是否会迎来开征物业税这个最严厉调控举措，当是新一轮房地产调控中最大的悬念。不过，也要看到的是，尽管如此，但由于物业税迟早要开征，目前开征物业税或准物业税的预期越来越强，消息越来越多，实际上已经多房地产市场产生了调控效果，已经对房价预期形成了强力打击。而且，实际上，是否开征物业税或准物业税这个悬念，本身对房地产预期的打击力也很强。甚至，这种明确预期下的开征物业税悬念，对一些多套持房者、投资性购房者尤其投机性购房炒房者的心理打击，比实际明确开征更为残酷。

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