房地产市场深度博弈  地方卖地收入缩水4000亿元

　　在国务院和部分城市一系列房地产调控政策的“重压”之下，遏制部分城市房价过快上涨初见成效。不但少地方调控政策仍“按兵不动”，房地产商降价仅属“少数行为”，银行放贷“暗门”五花八门，种种迹象均表明房地产市场仍处深度博弈状态。

　　从地方政府看，土地财政如何化解？房价的滞涨甚至下降，将迅速传导到土地价格，进而严重影响地方政府的卖地收入。分析人士认为，即使回归到正常年份的水平，2010年全国土地出让收入也将较2009年的1.42万亿元缩水4000亿元左右。一旦房价下跌30%的预期成真，土地价格下跌的幅度将更深。

　　本轮投资增长中地方政府通过融资平台而起到的驱动作用明显加强。由于存在“资产（土地）价格上升——抵押品价格上升——信贷扩张”的正反馈机制，2009年地方政府融资平台快速扩张，到年底其负债总额已升至7万亿左右。一旦本次调控遏制住了土地价格的上升势头，甚至使之下降，则地方政府借融资平台来撬动信贷资源，并进行投资扩张的能力将受到极大限制。在2009年吸收了大量贷款的地方融资平台公司，也会随着土地开发收益的下降，积累巨量信贷风险，形成威胁商业银行体系安全的“堰塞湖”。

　　土地出让收入的下降不可避免地会威胁到地方融资平台公司的现金流，据中国社科院的调研显示，全国数千家地方融资平台公司中仅有10%左右是以项目现金流作为第一还款来源的，大部分依靠的是配套土地的出让收入来归还银行的利息。一旦配套土地的开发收入下降，地方融资平台的资金链紧张，银行体系内将迅速积聚出一个庞大的坏账“堰塞湖”。而许多地方融资平台公司向银行出具的地方政府还款承诺函也很难兑现，风险凸现。

　　压力测试是国际上通用的一种风险预警和处置办法，通过压力测试可以了解如果市场情况发生变化，可能对本行信贷资产的安全带来的影响。在楼市调控新政策的信号灯下，商业银行最新一轮房贷压力测试显得意味深长。据报道，始于4月中下旬的房贷压力测试目前已基本告一段落，多家商业银行对房价下跌容忍度在30%－40%之间。此次测试考虑到了房贷与地方融资平台贷款之间的关联度，具体的压力测试情况取决于各家商业机构的本身情况，包括贷款的余额、资金的来源和风险的管控能力等等，房价跌四成，银行扛得往，如果继续下跌，金融风险难以想象。

     房价初现理性回归，调控还需“持久战”，诸如政策的“执行度”等一系列深层次因素将决定市场的进一步走向，楼市调控将面临“啃硬骨头”的任务。房地产调控的根本目的，还是要维护市场的平稳健康运行，过快的上涨和持续的低迷都不是良性的市场。房地产调控必须要持续挤出市场泡沫，并确保现实和预期的“双稳定”。

　　透视新一轮地方楼市调控