原标题：保障房不足2.3% 致使楼市扭曲

 

保障性住房（保障房）是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。包括限价商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房（公共租赁房）以及廉租房。

一、2009年保障性住房投资情况分析

从 4月22日建设部出台的《关于加强经济适用房管理有关问题的通知》以后，大量关于保障房（经济适用房、限价房等）报道面市，又引发了新一轮的关于保障房问题的讨论。我也凑个热闹，说说保障性住房这点事，一家之言仅供讨论。中国在保障房方面划分很复杂，经济适用房、限价房、廉租房和公共廉租房，许多房地产人士都无法一一清楚，大家知道越通用简单的分类监管起来越容易，反之则管理较为复杂艰难，中国的保障性住房就是第二种状况。

我们常常挂在嘴边的刚性需求、城市化进程、经济快速发展等，并不是导致中国高房价的主要因素。个人观点，保障房供应量严重不足、房地产行业几乎完全市场化的运作、土地市场垄断导致的高地价、行业的高税费率（税收+费用），这四个因素是导致目前中国高价格的关键因素。其实不管市场上房价如何，也不管处于什么样的经济状态下，建设居民保障性住房都是首要任务，要落实执行。

根据全国人大财经委员会发布的调研报告, 2009年全国保障性住房建设进度缓慢，截至当年8月底，地方保障性住房建设完成投资394.9亿元（计划投资额1676亿元，其中中央投资493元），完成率仅为23.6%。2010年1月19日国土资源部在召开的“保增长保红线行动”会上公布，2009年1至11月，我国保障性住房用地供应27.54万亩，仅完成年度计划供应量的46.66%。

2009年保障性住房投资额完成了多少，最终的数据没有查到，暂按完成投资额的50%（实际投资额不大于50%）计算，计算出投资额为838亿元。

根据国家统计局数据，2009年全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。

虽然不敢恭维国家统计局数据的准确性，在这些不涉及政治敏感的数据方面，数据的真实性相对提高了很多。以这些数据计算，2009年保障房投资额占到房地产行业投资总投资的比例为2.31%，这个数据还高于实际投资比例，其中还有很多的限价房（定向配额，不对外公开），还包含部分拆迁房（滥竽充数），还有一些水分。保障房投资比例不足2.3%，尚未起到足够的保障功能，导致楼市扭曲畸形，保障房投资严重不足的短板问题，使得大量应该由政府承担的责任转向由市场提供，但是几乎完全市场化的房地产市场，高地价、高税费等问题，使得这个任务市场无法完成，大量的中低层阶层买不起房子。

 

二、保障性住房现状存在的问题列举

1、地方政府不积极配合，以各种理由来推迟缓建，甚至很多城市就几乎不存在保障性住房。我们来看看官方是怎么描述这个情况的，“一些地方由于配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足，可能难以完成今年的建设计划。”

根据中国指数研究院发布的《2009年中国土地出让金年终大盘点》数据显示，2009年中国土地出让金总金额已达15000亿元，杭州、上海成为土地出让金超过千亿的两个城市。2009年中国保障房投资总额/当年中国土地出让金额=5.59%，这说明了中央和地方2009年投资在保障房方面的投资额仅占到09年中国土地出让金额的5.59%（实际情况可能小于这个比例）。

2、保障房中的经济适用房，申购时存在不公平、腐败等问题。限价房的定向销售问题，为特殊的利益集团谋取私利提供了便利，从而侵害国家和人民的利益。前一段时间农业部团购限价房案例，被大家所传颂，这些情况在现实中比比皆是，农业部案例只是其中冰山显露出的一角。

实际上，在京机关、各省市及大量的国有单位集团购买房产的现象一直存在，只不过没能引发社会关注。据悉，像西单的中海凯旋等早期高档住宅项目，很多都被工商银行、交通银行等中央级企业或机构购置。

3、保障房中的经济适用房首付比较明显比商品房高，有些地方为40%甚至60%，还有很多付款限制，有些要求3年内必须付清全部房款。保障房的主要目标是保障中低层居民的住房，而如此高的门槛不是变相的使得底层居民无法承担经济适用房吗？降低保障性住房的金融成本，适用成本和政策性风险

4、保障性住房制度文件很多，制度也相对较为完善，主要执行过程存在问题需要解决。保障房制度很明确，但是在执行过程中存在审核不严格、监督不到位的情况，使得很多不符合条件的居民取得了保障性住房，像深圳开着宝马住着经济适用房的情况就是最好的映证，在这个方面我们可以借鉴国外的经验。

5、补充一下，根据建住房[2007]258号关于《经济适用住房管理办法》的通知，通知中第三十条：经济适用住房购房人拥有有限产权。（内容如下）

购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

结合4月22日建设部出台的《关于加强经济适用房管理有关问题的通知》，可知这些规定并没有本质性的变化，条例是容许经济适用房转商品房的行为。现持有经济适用房的业主转商的主要原因是担心后续政策的不确定性。个人观点，这条规定改变的可能性很小，但建议可以转商品房的保障房可以转，避免潜在风险造成不必要的损失。

保障性住房存在的这些问题，都需要解决，具体的解决建议在本文就不分析了，大家可以去新浪博客上看看，建议的办法很多，大部分都提倡从严审核和注重分配的公平性，对违规不符合条件的拥有者保留追溯的权利等。

 

 三、对近期关于保障房供应量趋增的看法

中国房地产报5月10日发表《保障房供地增量开发模式革新》的文中，其中：“中国社会科学院在北京发布了2010年的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》，报告中指出，鉴于2009年北京商品房售价日益攀升且居高不下的局面，为抑制房价上涨过快，达到满足需求和促进房地产健康稳定发展的目的，2010年政府计划住宅用地供应中将加大保障性住房供应，其供应面积按照市政府的要求将达到50%。”

新华网消息5月7日，住房城乡建设部副部长齐骥接受中国政府网专访，就“坚决遏制部分城市房价过快上涨，促进民生改善和经济发展”进行现场解读并回答网民提问。其中：“要增加保障性住房的用地供应。国务院10号文件以及国土资源部的相关文件中都明确提出，要增加居民居住用地的有效供应。进而提出保障性住房、棚户区改造、中小套型普通住房的用地不低于建房用地供应总量的70%，并优先供应。大家看到，北京市今年提出，北京市的住房供地用于保障性和政策性住房的用地不低于住房用地的50%。青岛在最近文件当中提出，要不低于70%。”

由上面两个资料我们知道国家层面已经认识到保障房的问题并采取措施，但从本文的第一部分可知，2009年保障房投资比例仅为2.31%，现在突然这么大幅度的提高保障房供地，保障房的投资额要达到2009年的多少倍呢？5倍还是10倍，还是更多倍。当然我们很欢迎增加保障房的土地供应量，问题是目标可行吗？其实越是大张旗鼓的政策和舆论宣传，最终执行寿命越是短暂，还有一个问题我们保障房的投资比例要限定多少为宜，制定了目标后要确实去执行，而不是各地方政府都在宣传建保障房，可是到年底统计，完成率可能仅为20%-30%，然后明年接着继续宣传，周而复始。

 

四、保障房供应量严重不足使得楼市扭曲

房价的上涨主要责任不在投资者和开发商，投资者和开发商也是这次调控政策的受害者，保障房供应量不足的根源性问题使得这次政策来的很凶猛，保障房供应量不足是导致房价偏高的关键几个因素之一，现在大家都埋怨房价过高，在美国、德国及俄罗斯等国家，大中城市的房价也很高，但这些国家保障性住房供应相对合理，房地产行业保障房与市场化双轨制共同发展，在这些国家普通阶层都有保障房或低价租屋等居住，与房地产市场上再高的房价无关。

而我国的问题是，普通阶层买不起房子，尤其在大中城市，这部分住房需求应该由国家来保障，而现在转变成市场供给，但是几乎完全市场化的房地产市场无法提供足够低的房价来满足这部分需要，矛盾由此产生了，国家房地产调控一轮接着一轮，不解决保障房供应量不足的问题，下面调控政策还会不断的出现。

“房地产行业承载着保障居民居住的功能”，这个大家常说话题是错误。调控政策出台的很及时但并没有找到问题的主要根源，只要这些关系到行业变革的状况不改变，就回到了我的上一篇文章---《房地产不会崩盘 投资价值仍在》。

解决了保障房供应量不足的问题，就可以从本质上使得中国房地产行业走向健康之路，保障房和房地产市场化双轨制协调并进才能造就中国房地产行业繁荣的未来。

解决保障房供应量不足的问题很明确，就是增加保障房的供应量，但是做起来很艰难，因为利益各有差异，各参与方都在博弈。至于保障房投资额占房地产行业总投资额的比例要增加至多少才合理，具体的比例将由需要保障阶层的人数来确定。20%，30%，还是40%？欢迎大家讨论！