任何事情都不会一直火爆下去，任何经济行为都有一定的规律性，房地产行业也如此。房地产受到各方的挤压，俨然成了众矢之的，这次“严控”将使得很多参与者不能全身而退。相对温和与稳健调控政策对中国经济有好处，这次新政又将给历史留下很多的印记和后遗症。

最近有朋友问我现在是否能出售房产，还有朋友问何时能买房子，这说明了很多人已经关注到市场的变化，但在犹豫、徘徊。希望下文能回答这些朋友的问题。

调控政策出台，没有硝烟的战争开始了，市场的各参与方都处于博弈之中，谁是最终的赢家我们都心知肚明。输家是谁呢，开发商还是投资者。上一篇文章我写了《开发商应对调控新政的十大策略》，本文将关注房地产投资价值，关注投资者（持有多于一套自住房的业主）。

一、新政对地方政府的影响

中央政府的主要意图是给脱缰的野马加上沉重的枷锁，让野马暂时不能飞奔，让大中城市的房价暂时放缓步伐。

地方政府主要“应付”上面的政策，在该地方层面上出现了较大的分歧，一线大城市（北京、上海、深圳等）乐意执行并切实的希望房价能够得到一定程度的下调，北京的“十一条政策”就是最好的体现，上海和南京的地方政策也将陆续出台，细节类似将成为必然。新浪微薄的信息显示，南京恒大地产已经开始甩卖，南京溧水恒大金碧天下成为新政之后首个85折促销的楼盘，有过07年调控教训的许家印再次迅速做出了反应。

部分二三线城市（东部地级市、西部省会城市等）房价只有很少的泡沫，地方政府并不愿意严格执行的调控新政，如：安徽合肥、江西南昌等城市，在执行的层面就会削弱很多，当地房地产市场受到的影响就会小一些，这些城市房价将会维持相对的稳定。

虽然县级城市的房价上涨较快，由于起始的房价不高，现在多数的购房者还能承受，房价下降的可能性不大。

根据房地产行业对调控政策的反应，结合政策存在很大的规避空间（怎么鉴定是否为首套购房者、地方政策的不同等等），地方政府是否会严格执行值得我们思考，就是说调控政策执行遇到各方面的阻力较大，存在着较多的不确定性。调控后的结果将好于我们的预期，从我朋友问什么时候买房子合适就知道，大中城市存在大量的刚性需求，而现在只是被暂时的压抑了，房地产不会崩盘。

二、投资价值区域分析

本人对房地产行业长期持乐观态度，这一轮的调控影响可能将持续1年左右，以5年期的时间来看，也就是2015年左右的房价将基本和现在持平，甚至高于现在的房价，房价只是在中期的调整。未来几年全球将主要处于通胀状态，中国也是同样的状况，为了激励中国经济的持续快速发展，微通胀有利于提高GDP，在这样的环境中，商品房是最保值的投资产品之一。

一二线城市投资的房源，地段理想的可以考虑长期持有，如上海二三环以内的房源，南京主城区等，这些房源都是正宗的稀缺资源，长期持有可以保值增值。而像远郊上海的松江、青浦等房源都可以出售，未来这些将领跌整个楼市。

部分二三线城市（东部地级市、西部省会城市等）市场供求没有完全改变，供方依然占据主动权，这些城市的跌幅将很有限，持有的房源可以继续持有，不必过分担心。随着大城市生活和工作成本的剧增，中等城市将逐渐迎来新的发展良机，未来国家将会侧重发展中等城市的建设，三大区域城市圈内的中等城市表现的更加突出，这些城市的投资价值处于较佳的位置。

县级城市的房价不会下跌，存在着一定的上涨空间，但是投资者要关注当地政府的土地拍卖量，前一段时间听朋友讲，西部的某些城市土地都卖“疯”了，土地的大量入市将从本质上改变市场的供求平衡，县级城市的商品房去化速度偏慢，所以投资时要注意。

开发商能顶住这次调控政策吗，特别是客户观望造成的销售停滞，带来的严重资金压力，各方博弈的结果是开发商顶不住，整个中国的房地产行业将进入08年底的状况，但是市场上的供求并没有在短时间内扭转，特别是一线城市的供不应求的状况，房地产市场不会比08年更差，即使整个楼市下降30%，也只是回到09年中年左右的状况。这一轮房地产调控的结果将好于我们的预期！

三、保有税或物业税不确定性问题

保有税或物业税是投资者最敏感的问题，如果出台，房地产行业的投资空间将几乎被一网打尽，投资价值将被严重的挤压。鉴于流传的重庆、上海等城市要出台住房保有税政策，最近又没有动静，是不是举办世博会耽搁了，不得而知。

依据国际惯例可知，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源，总体来看物业税大约占到居民可支配收入的1.5-2%，正常情况下，对一套自主房采取优惠税率，对于多套住房和高房价税率增加明显，具有很强的惩戒功能。对地方政府而言，征收物业税（或保有税）具有明显的抑制房价和抑制投资的作用。

本人的观点，现阶段（3到5年时间内）出台保有税或物业税不是最佳时机，也没有必要出台保有税或物业税，缺乏出台的动机和利益。理由如下：（1）每个地方政府不愿冒着房地产行业“崩溃”的风险成为试验田，这个责任谁都承担不起。（2）中央暂时没有出台保有税或物业税的意思，只是在舆论上造势而已，也根本不具备征收的条件。（3）各参与方都不希望房地产行业成为“清澈”小河，这样的话对各方都没有好处，大部分地方政府都不希望降价。最近一些官员“呼吁”出台保有税或物业税，去年房地产亢奋的时候这些官员去哪里了，是政治意图大于实际意义。

总之，行业没有发生颠覆性的改变，市场的供求局面没有完全扭转，房地产的投资价值仍在，地方政府没有执行多建保障性住房的调控政策，很多准备抄底的客户还在虎视眈眈的看着房地产。

备注：由于商业房产在这次调控中没有波及，成为幸免的部分，在调控下取到了比较明显的投资价值，这已经成为共识，本文省略。