已经过去的2009年，在一浪高过一浪的“地王潮”中，中国房市节节上升，但民众（买不起的民众）的心情却越来越沉重。作为国民经济重要支柱产业的中国房地产市场不仅关乎房地产市场的稳定和发展，关乎国家经济金融安全，也涉及到农民、住房消费者、住房投机客、开发商、商业银行、地方政府和中央政府等利益群体的博弈关系异常复杂。导致中国的房地产市场承受了太多的经济、政治、成功、失败、愤怒，城镇居民的安居梦想、农民的保障与富裕、地方政府的财力与信用、中央政府的理想和责任、开发商和投资投机群体的发财梦、经济增长与经济金融安全等等，这些东西都被揉合成看不清、道不明、摸不着、抓不到的东西充斥着整个经济和社会生活中。

　　近年来，在中央政府大力进行宏观调控的风雨声中，房地产市场利益攸关方博弈日趋复杂，房价越调越高，耕地越保越少，老百姓望楼兴叹，房地产市场和宏观经济金融面临严峻的安全挑战。正是由于房地产市场缺乏市场约束和市场调节，导致市场调节和政府管制双重失灵，而使目前房地产市场乃至中国宏观经济陷入沉重的迷局。

　　中国房市的黑洞效应（南方周末）

　　从数字上，在按揭贷款的支持下，即使在金融危机导致财富大幅度缩水的情况下，沃伦·巴菲特、比尔·盖茨等世界三大富豪2008年的财力足可以把中国当年全部商品房一口吞掉。换言之，中国2008年全国全年的商品房供给连3个人的需求都满足不了

　　在中国目前的房地产体制下，随时间延续不断发生、很难向买方转嫁的住房保有成本几乎可以忽略不计（主要是物业管理费）。虽然房地产交易环节的各种税费比较高，却是与时间无关的一次性税费，可完全转由买方承担。在这种体制安排下，高收入群体不仅可以几乎无成本地同时持有多套房，还可以短期出租获益，长期持有谋取资产升值价差收入。这为高收入群体购买或持有多套房提供了经济激励。

　　而对高收入群体而言，房价收入比没有任何意义，他们有超强的购买力，可以轻松、无障碍跨越将中等、中高收入群体拒之门外的资金壁垒。在银行贷款支持下，借助财务杠杆，高收入群体超强的购买力又被进一步放大了数倍。

　　在购买并持有住房无成本约束、无资金壁垒、有经济激励、有贷款支持的条件下，高收入群体以其超强的购买力进入房市，无限量、无约束的资本追逐受到现实条件约束的住房供给，立即使一手房市场持续陷入供不应求的格局，推动房价更快上涨。房价越涨，高收入群体的资本追逐越强烈，一手房供不应求矛盾越突出，房价越涨。

　　2009年，在恐慌性购房潮中，一手房市场抢购潮的热度直逼企业IPO原始股申购。某市一楼盘推出约几百套房，仅仅3个月时间，排了超过推市住房套数的二十倍、达数千个号，每个号还要预交数额较大的诚意金，“申购”中签率不足5％，与上市公司IPO的中签率很接近。但住房“申购”不同于IPO原始股申购，股票申购基本属于定价销售，而房价却在三个月的“申购”之中扶摇直上，翻了一番。

　　整体而言，高收入群体早已解决安居问题，他们购房的目的，绝非主要为了安居问题。其中固然不乏以提高居住品质为目的的改善性购房需求，但由于买新房后很少吐旧房，或滞后在更高的价格吐旧房，这些群体也直接转化为投资投机群体。高收入群体购房亦非主要为了投资，在租金售价比严重失配的情况下，住房投资提供不了合理回报，这也是出现大量不租不售的“空关房”的主要原因。

　　从1998年货币化分房以来，一手房市场已经经历了三个阶段：

　　安居消费阶段。高收入群体及少部分中高收入群体在商品房市场上解决安居问题，购房自住，房价相对稳定。

　　投资阶段。住房投资价值逐渐显现，高收入群体继续购置房产或在购置新房后继续持有旧房，并出租获得投资回报。曾经有一段时间住房租金足可以支付按揭贷款的月付款，购房具有安全、合理的投资回报。在投资性需求的推动下，房价稳步上涨。

　　投机阶段。购房的投资价值吸引高收入群体的资金以更大规模、更快速度入市，房价迅速攀升，高收入群体持房量迅速增加，租金下降，购房丧失投资价值，购房资金价值的实现逐渐主要依赖房价的单边上涨趋势，市场性质发生变化，进入投机主导阶段，掉入了投机循环的喇叭口陷阱。

　　进入投机阶段后，在住房保值、升值预期下，已经解决安居问题的高收入群体持续购置、持有多套房，像黑洞一样吞吸了住房供给，投机性持房规模持续积累，放大了住房的有效供给缺口，导致有效供给不足。另一方面，高收入群体天量资本的追逐和大规模的投机性“库存”，持续抬高房价，使房地产市场长期闭锁于高收入群体，抑制了中等、中高收入群体的安居购房需求，直接导致有效需求不足。

　　从数字上，在按揭贷款的支持下，即使在金融危机导致财富大幅度缩水的情况下，沃伦·巴菲特、比尔·盖茨等世界三大富豪2008年的财力足可以把中国当年全部商品房一口吞掉。换言之，中国2008年全国全年的商品房供给连3个人的需求都满足不了。

　　像“倒面包”的商人们那样，高收入群体有财力继续发挥黑洞效应，吞噬掉所有的一手房供给，继续制造供给恐慌，继续抬高价格，制造“供不应求”的虚假繁荣。

　　但是，高收入群体的天量持房只是投机性“库存”，是住房流通的中间环节，是缓冲性、过渡性的库存需求，必须出售或出租给安居群体，才能最终实现其投资投机价值。就像面包神话故事那样，不管“面粉”怎么炒，面包怎么“捂”、怎么“倒”，只要脱离了“吃面包”的布衣们的经济承受能力，这些投机性“库存”的资本价值就无法实现。

　　因此，一旦升值或保值预期逆转，高收入群体有购买力，而无购买意愿；中等、中高收入群体有购买意愿，而无购买力，中国房市就会像2007年下半年开始、2009年小阳春之前的情形那样，陷入市场支撑空心化的困境。此外还需关注，当市场形成降价预期，投机性“库存”恐慌性出逃，涌向市场，产生导致市场失稳的砸盘效应。

　　总体来看，投机性持房既是诱导、维系升值预期的基本市场力量，也是导致房地产有效需求和有效供给双重不足供需矛盾的主要原因，是导致市场动荡的失稳器；更直接影响住有所居的社会公平目标的实现，引发民生性很强的住房资源分配的社会问题。

　　从市场操纵的动力学逻辑来看，正像面包神话一样，如果没有倒面包的市场机制，做面包和炒面粉的市场操纵行为自然会受到抑制。如果没有高收入群体投机性持房黑洞效应的无限吸纳，开发商捂盘惜售、控制开发节奏，中介囤房炒房，土地市场囤地、炒地等市场操纵行为就没有基础。只要对高收入群体投机性持房的经济约束机制继续缺失，中国房市就将会继续在“供不应求”的虚假繁荣和市场支撑空心化两极之间震荡，而处于持续动荡之中。随着中国房市陷入投机循环的喇叭口陷阱，将很快不得不再度面对市场支撑空心化的困境。高杠杆炒房的投机群体跳楼事小，由此引发房市安全问题，并进而引发经济金融安全问题则是中国不可承受之重。

　　（作者任职于中信银行。本文经作者授权，摘自《破解房市危局——兼论中国经济腾飞之路》。）

　　（转载于《南方周末》网址：http://www.infzm.com/content/45229）