房地产审判白皮书揭审案热点难点

　　受房价快速上涨因素影响，在上海二中院2009年受理的2611件房地产纠纷案件中，没有一件是业主要求退房的案件；同样的原因，在二手房买卖中，因卖方悔约违约的纠纷日渐增多。

　　上海二中院近日公布的《房地产审判白皮书》，揭示了在审判实践中发现的影响案件事实认定的主要因素、引发矛盾争议的主要问题，希望能够引起各相关方面的足够重视。

房产鉴定质量有待提高

　　在房地产纠纷诉讼中，常会涉及工程造价、分割财产的现状价值、建筑安装和装修装饰工程质量、房屋添附物价值、房屋损害原因、程度以及修复费用等事项的鉴定，鉴定工作的质量和效率直接影响法院对案件的审理。但部分案件鉴定报告存在严重瑕疵，法官只能通过补充鉴定、重新质证或补充质证的方式对案件事实予以查明，增加了当事人诉累，延缓了案件审理进度。

　　白皮书建议，相关鉴定人员应进一步加强业务学习，提高鉴定水平，增强责任意识。在鉴定过程中，充分利用摄影、摄像等手段固定现场证据，认真听取当事人各方对于鉴定事项的意见，通过科学论证，形成客观、准确的鉴定报告。

补偿标准应公开透明

　　在涉及分割动迁款、确定动迁利益的案件中，房屋动迁补偿安置标准一直是困扰法院审理该类案件的难点问题。

　　补偿安置协议多由动拆迁公司与家庭代表协商达成，各参与方出于自身利益考虑，往往故意模糊房屋面积因素和在籍人口因素与补偿安置利益之间的关系，模糊空挂户籍和实际居住人口的补偿安置标准，模糊特定利益补偿对象，造成法院在审理该类案件中时，难以精确确定各动迁安置对象的应得份额。

　　同时，由于有的拆迁方在房屋动拆迁过程中采用不公开透明的操作方式，加深动迁方家庭成员怨隙，造成社会矛盾后移，法院办案压力增大。

　　白皮书建议，动拆迁公司在今后工作中，应严格依照有关动拆迁的法规、条例，公开办事制度，合理确定补偿安置标准。在房屋动拆迁实施过程中，应坚持公开、透明的工作原则，适时公布被拆迁房屋面积、房屋性质、补偿安置人口及补偿款金额，切实防止因暗箱操作所带来的矛盾隐患。

物业公司需增服务意识

　　业主与物业公司之间产生纠纷后，业主常常以物业公司提供的服务不合格而拒绝交纳物业管理费。物业公司在与业主协商无果的情况下只能诉诸法律。从法院审理此类案件的总体情况看，物业公司基本上都能按照法定或约定的标准提供物业服务，业主拒付物业管理费用的行为缺乏法律和合同依据，但部分物业服务合同中关于服务事项的约定较为粗略，查验标准不甚明确，给法院判断物业公司是否已履行合同约定的服务管理义务带来一定的难度。

　　法院希望在不断细化合同标准的同时，强化物业公司的服务意识，改善和提高完善物业管理工作。

中介热衷“一锤子买卖”

　　法院在审理居间合同纠纷中发现，由于目前我国房地产中介服务方面的法律法规尚未形成完整体系，现有法律法规对于中介服务的规定较为原则，于是引发了诸多居间纠纷。部分房地产中介机构的从业人员往往出于追求短期利益的目的，热衷于“一锤子买卖”，置诚实信用于不顾，隐瞒真实情况，进行违规操作。

　　因此，有必要通过建立规范系统的中介从业人员资格认证制度和持证上岗制度，提高行业准入标准。同时，还应通过建立从业人员诚信档案，推进行业诚信建设，进一步提升中介从业人员的职业道德素质，进而从整体上提高房地产中介行业的服务水准。