陈真诚：地方开始托市阻止房价下降

陈真诚：地方开始托市阻止房价下降

文/陈真诚

（载2010年5月21日《云南信息报》，原文地址http://www.ynxxb.com/content/2010-5/21/N91884038209.aspx）

（内容导读：如果要继续深化房地产调控，中央政府选择“得罪”地方政府还是消费者？…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

虽然中央政府出台了“新国十条”，央行从5月10起第三次上调存款准备金率，房价预期受到重挫，各地成交量大幅下降，部分开发商开始调整策略。但自从统计局公布4月份宏观经济数据后，市场机遇通货膨胀形势日趋严峻的判断而对央行加息的预期大增，而央行并没有如预期那样及时加息，于是开发商们的观望情绪再次抬头，房地产市场中买卖双方继续处于观望下的对峙状态，房价走势进入纠结期。甚至，最近市场还传出政府将松动房地产调控的乌龙舆论，5月18日的股市表现便是这种舆论下的产物。

5月17日，沪深股市迎来了“黑色星期一”，超200只个股跌停。而5月18日，股市出现了戏剧性变化，午后多数地产股止跌回升，一些龙头地产股上涨超过7%，有的甚至大涨超过9%。地产股突然如此表现，一个重要原因是，温家宝总理近日在天津关于宏观调控的讲话，被市场揣测为新的政策信号。

5月13日，温家宝在天津调研时强调，当前宏观调控面临的两难问题不少，要防止多项政策叠加的负面影响。一些舆论，将之解读为政府将改变对房地产调控的态度，弱化房地产调控力度。这种解读，尽管只是误读，但地产股很快做出了明显反应，出现了5月18日的行情，说明房地产对政策非常敏感。

不难看出，基于温家宝这次主要考察的是实体经济、讲话大背景是针对实体经济并非房地产和当前宏观经济形势、房地产形势而言，“防止多项政策叠加的负面影响”，是对通货膨胀、央行未加息的回应，并非针对房地产调控。关于对目前房价形势的表态，放在“区别对待，有保有压”中，表述为“坚决遏制部分城市房价过快上涨”。这是出台“新国十条”一个月来温家宝再度对房价调控问题的表态，更是整个讲话中所唯一使用“坚决”词汇，说明政府对房地产调控的态度、力度、目标并没有改变，调控可能还将深化。

目前，在少数出台地方细则的城市，除北京等地的政策比较严厉外，其他地方的政策并不严厉，有应付之嫌疑。甚至，有些地方利用政策的漏洞或不及之处，试图采取措施托市，阻止房价回调。目前，主要在商品房预售管理上做文章。如严控发放预售证，导致市场上供应减少甚至无盘可卖，帮助开发商捂盘，缓解供求压力，以托住房价预期。

甚至，尽管多年来人大代表、舆论一直要求取消预售制，但在房价上涨期间，从未有地方提出要取消预售制，而当中央开始新一轮严厉调控、房价显露下降趋势之后，一些城市，突然相继在没有中央部门的统筹安排下主动提出要取消预售制。这乍一看来是调控之举，但仔细分析就会发现，这可能是针对当前房地产形势的逆向调控的行为，有托市、对抗房价的嫌疑。其实，这个道理不难理解，在目前房地产形势下，取消预售制，必然造成短期内的供应减少，客观上将改变市场供求形势，可为已经上市的楼盘托市，缓解房价下降的压力。正因为如此，当最近广州市政府释放可能将取消预售制的消息后，市场出现了争议甚至是质疑政府动机的声音。本文作者陈真诚认为，这是“上有政策，下有对策”的鲜活表现，也说明中央政府的调控政策都可能被地方政府化解。

如此看来，目前房价走势僵持，买卖双方对峙，房地产调控进入了微妙时期。将来除继续出台政策外，如何处理好地方政府与中央政府的博弈的问题，或是接下来深化调控所要面对的关键问题。在这种形势下，开征物业税或准物业税，为地方政府开辟新的财政收入来源，或有助于提高地方政府落实调控政策的积极性，但这又将面临已购房者们的反对。将来，如果要继续深化房地产调控，中央政府选择“得罪”地方政府还是消费者？本文作者陈真诚认为，对这个问题如何取舍，决策层需要做出一个艰难决策。（原文标为“面对新政部分地方政府有应付之嫌”）

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